【高すぎる価格査定】知っておくべき業界の闇②【北九州市の不動産会社を知る】



今回のブログは、知っておくべき不動産業界の闇②「高すぎる査定価格」について説明していきます。

前回のブログ、知っておくべき不動産業界の闇①「囲い込み」についてもぜひご一読ください。



不動産を高く売りたい、というのは不動産を売却したい売主様当然の心理です。今回は、この心理を悪用した手口があるというお話です。

不動産業界では、「価格査定報告書は売れる価格の1割~2割増しで持っていけ」という風習が蔓延っています。

相場より高い査定金額を提示され、その高額査定を真に受けて売却を依頼してしまうと最終的に安値で売却する羽目になるリスクを売主様が背負うことになり、最終的に損をすることになります。

・相場で見ると1,000万円くらいだろうと思っていた物件が「当社の査定では1,500万円の査定額になりました」と言われる。

・「相場は1,000万円ですが、当社なら1,500万円で売れます」と言われる。

このようなことがあれば要注意です。本当にその金額で売れるのであれば売主様にとってはとても良い査定額ですが、これはあくまでも【査定額】です。1,500万円の査定額がついても実際に売れる根拠はありません。なぜなら、売れる価格を決めるのは買主様であり、買主様がこの価格なら購入してくれるだろうという、より現実的な予測価格を相場から算出したものが本来の【査定額】になるからです。



【不動産ふたみん売却のガイドブック11ページより抜粋】
不動産ふたみん売却のガイドブックは査定をご依頼いただいた売主様にお渡ししています。

それではなぜ、悪質な不動産会社はおよそ売れるとも思っていない高い価格査定をするのでしょうか?


とりあえず媒介契約を結びたい



不動産会社が売却活動の正式な依頼を受ける際に結ぶ媒介契約。この契約を自社で頂かなければ何も始まりません。これはどこの不動産会社も同じなので、不動産会社同士で売主様にご依頼をいただく為に必死でアピールします。

媒介契約がわからない方は下記ブログをご参照ください。

合わせて読みたい売却ブログ-媒介契約【ばいかいけいやく】編-


誠実な不動産会社は、「当社は他社と違い、こういう武器があります」と、自社特有の武器でアピールします。日々、競合他社に負けないようにサービスの価値を高め、売主様にご満足いただけるような企業努力を積み重ねて、その努力の結晶をアピールするのです。

反対に悪質な不動産会社は、「当社ならこの金額で売れます」と根拠のない査定価格で押してきます。「この金額で売れます!売ります!」自社が他の不動産会社に比べて何が優れているのか、で勝負してきません。

「相場より高い査定価格出して、売れると言っておけば、とりあえず媒介を貰えるだろう」と考えているのです。

あとは、販売を開始して徐々に相場の金額まで下げていけば、いつか売れるだろうという魂胆です。

他にも、悪質な不動産会社が「物件が売れなくても」とりあえず媒介契約を結びたいと考える理由があります。


集客物件として利用したい




媒介契約さえ取得出来れば、SUMMOATHOME等のポータルサイトに掲載できます。

そうすると、相場より高いとはいえ、【新着物件】には一定数の反響があります。

購入検討者様から問い合わせがあったとしても、実際は現地と価格のギャップでガッカリしてしまうのですが、悪質な不動産会社はこう切り出します。

「ちょっと高いですよね、売主様もご事情があって高く売り出してるんですよ・・・他の物件もご紹介できるのでご安心ください」

なんと、自分自身で高い査定をして物件を売りに出しておきながら、その価格設定を売主様のせいにして他の物件に誘致しているのです。

勿論、内見の結果、買主様のニーズに見合わなかった場合に他の物件を紹介することは買主様のニーズに応えることなので、それ自体は悪いことではありません。

しかし、悪質な不動産会社は出来レースとして、この状況を作って金儲けをしているのです。

こうして、買主様が【新鮮な物件情報】だと認識してくれる貴重な3ヶ月を、悪質な不動産会社に搾取されるのです。

その後は売れ残り物件のイメージが付いてしまい、「この物件は何かあるのではないか」と、ますます売れにくくなります。

それでは誠実な不動産会社を見極めるにはどうすれば良いのでしょうか?


誠実な不動産会社を見極めるマジックワード



残念ながら、信頼に足る不動産会社を見極める100%の方法はありません。不動産会社には話が上手な担当者が多く、一見では信頼できそうに見えてしまいます。

それでも誠実な不動産会社を見極めるうえで重要な質問があります。

これから不動産を売却される方、すでに売却を開始しているが恐らく不動産会社を間違えてしまったと感じている方、

そのような方は、これから新たに査定をお願いする不動産会社にこう聞いてください。

「他の不動産会社にはない、御社の武器はなんですか?」

この質問することで、不動産会社の本質が見えてきます。

悪質な不動産会社はこの質問で、以下のような漠然とした答えだけが返ってくるはずです。
 

創業〇年。



長くやっていること自体はこの質問の答えにはなりません。誠実であれば、他社と違い●●という武器があるからお客様に選ばれ続けて、創業〇年になりました、となるはずです。


知名度があるから。



これも同様です。知名度に見合った売却サービスがなければ大切な不動産を任せることは出来ないはずです。極論をいうと知名度は買えるのです。フランチャイズなどが良い例ですね。お金を払ってフランチャイズに加盟すれば知名度はすぐに手に入れられます。


仲介手数料が安くなる、査定の際に●●が貰える(商品券・QUOカード・お米などが多い)



これは論外です。理由は明確で、こういったサービス品や値下げ等の財源は売主様の大切なご資産をアピールする為の広告費から捻出されます。
結果、チラシ配布をやらない等の活動収縮につながり、買主様との縁を狭める行為になってしまいます。何かを貰ったら返さなければならないという、返報性の原則という心理効果を狙った戦略のひとつです。

後悔の無い不動産売却をする為に、この質問だけでも覚えておくと非常に役立ちますのでお勧めです。

これから住まいの売却を検討される方、既に売却活動をされている方、
もしご縁があれば私たちにご相談頂ければ幸いです。

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肝付侑記

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