2024-09-24
住宅ローンの返済ができなくなると、自宅が差し押さえられ、競売によって不動産を売却することになります。
競売はほぼデメリットしかないため、そうなる前に対処することが大切です。
そこで今回は、競売による不動産売却とはどういうことなのか、競売のデメリットや手続きの流れについて解説します。
不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考になさってください。
「競売」という言葉を聞いたことはあっても、手続きの内容をしっかり理解されている方は少ないのではないでしょうか。
そこでまずは、競売とはなにか、その概要について解説します。
競売とは、債務者(ローンの契約者)が住宅ローンを滞納した場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申立てをし、不動産を売却して債権を回収する手続きのことです。
競売は、入札方式でおこなわれるのが一般的です。
競売物件には、裁判所が決めた「入札基準額」と「入札期間」が設定されます。
入札期間内に最高額で入札した方が落札者となり、代金を納付すれば、所有権移転の手続きに進みます。
つまり、売主と買主が売買契約を結ぶのではなく、裁判所の権力によって強制的に売却されるのです。
住宅ローンが返済できなくなった場合に、不動産を売却して借金を返済する方法として、「任意売却」という選択肢があります。
任意売却は、不動産を売却しても債務が残る場合に、金融機関の同意を得たうえで、通常の不動産売却と同様の流れで買主を探して売却する方法です。
競売と大きく異なる点は、「自分の意思で売却できること」です。
先述のとおり、競売は強制的に売却されるため、自分の意思を反映することはできません。
また、任意売却は売却活動をおこなえるため、市場相場に近い価格で売却できることもあります。
しかし、競売は、あらかじめ相場より低い価格で入札基準額が設定されます。
したがって、競売は安い価格で買い叩かれるケースがほとんどです。
次に、競売による不動産売却のデメリットについて解説します。
先述のとおり、競売は任意売却より売却価格が安くなります。
市場相場に近い価格での売却が望める任意売却に比べ、競売は市場相場の50%~70%で売却されるケースがほとんどです。
売却価格が安いと、住宅ローンの返済に充てるお金が少なくなるため、任意売却より多くの債務が残ることになります。
競売になっても借金がなくなるわけではありません。
残った債務は、現金一括返済を求められます。
任意売却の場合、金融機関との交渉によって、分割返済が認められます。
つまり、競売による不動産売却は、売却後の負担も大きくなるのです。
任意売却は、通常の不動産売却と同様の売却活動をおこなうため、売り出している理由を他人に知られることはありません。
インターネットなどに公開せず、不動産会社の店頭での紹介のみで買主を探すことも可能です。
しかし、競売になると、裁判所の執行官などが現状調査をおこないます。
調査員が現地に訪問して調査し、ご近所に聞き込みをすることもあります。
この現状調査の時点で、ご近所の方のなかには、ただならぬ雰囲気を感じ取る方もいるでしょう。
そして、競売物件は裁判所が運営する「不動産競売物件サイト」に公開されます。
物件の住所や間取りなどが写真付きで公開されるため、住宅ローンが返済できずに競売にかけられていることがわかってしまいます。
つまり、プライバシーを守ることが難しくなってしまうのです。
任意売却は、買主との交渉により、引渡し日を調整することが可能です。
しかし、競売で買主が決まると、強制的に立ち退きを命じられます。
任意売却は、売却にかかる諸費用や引っ越しの費用を売却代金から融通がきく場合があります。
しかし競売では、そのような費用も自己負担です。
住宅ローンを滞納している状況で、自己資金に余裕がある方はほぼいません。
自己資金もないまま引っ越しをしなければならず、生活を立て直すのも困難になるでしょう。
任意売却との相違点や、競売のデメリットについて前章で解説しましたが、実際にどのような流れで競売に進むのか、事前に把握しておくと対処できる可能性があります。
そこで最後に、競売によって不動産を売却する場合の一連の流れについて見ていきましょう。
住宅ローンの滞納が続くと、以下のような流れで競売に進みます。
住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届きます。
督促状を無視して放置すると、支払う意思がないものとみなされます。
住宅ローンの契約者には、「期限の利益」が与えられています。
期限の利益とは、期日までに返済すれば良いという債務者の利益(権利)のことです。
住宅ローンは、あらかじめ長期の返済期間を決め、期限の利益によって、分割返済が認められています。
しかし、住宅ローンの滞納が続き、返済する意思も示さないと、期限の利益を主張できなくなります。
つまり、今までのように、毎月分割で返済しながら不動産に住み続けることができないのです。
結果、期限の利益を喪失し、金融機関から一括返済を求められます。
親族などからお金を借りて一括返済できれば良いですが、住宅ローンのように多額の借金を一括で返済できるケースはほとんどありません。
一括返済できなければ、保証会社が債務者に代わって住宅ローンを返済します。
これを、「代位弁済」といいます。
代位弁済がおこなわれると、債権者は金融機関から保証会社に移り、今度は保証会社から一括返済を求められるのです。
一括返済に応じなければ、債権者が裁判所に対して競売の申立てをおこないます。
この時点で不動産は差し押さえられ、競売へと手続きが進みます。
申立てが受理されると、裁判所が競売の開始を決定し、債務者のもとには「競売開始決定通知」が届きます。
この書類が届いたからといってすぐに競売がおこなわれるわけではありませんが、競売まで「秒読み段階」であるといえます。
先述したように、裁判所の執行官などが現地に訪れ、現状調査をおこないます。
この調査の結果をもとに、不動産の評価書が作成され、「入札基準額」や「入札期間」など、具体的な競売の内容が決まります。
裁判所から、競売の開札日を通知する書類が届きます。
競売を回避するタイムリミットは、開札日の2日前です。
任意売却を選択する場合は、開札日の2日前までに金融機関の同意を得なければなりません。
このタイムリミットを過ぎると、競売を取り下げることはできなくなります。
そして、入札により落札者が決定し、そのあとは裁判所が決めた日に、強制的に立ち退かなければなりません。
このように、住宅ローンの滞納が続き、債権者からの督促に応じないと、どんどん状況は悪化します。
売主目線で手続きを進めることはできないため、住宅ローンの返済が苦しくなった時点で、任意売却を検討することが大切です。
競売とは、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却されることです。
競売は、安い価格で買い叩かれるうえに、債務者の意思が反映されることがないため、デメリットしかないといえます。
したがって、競売になる前に任意売却を検討し、早めの生活の立て直しを目指しましょう。
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