相続した負動産を仲介や買取で売却処分もしくは放棄や寄附で手放す方法とは

不動産を相続したものの、使う予定がなく放置して費用や手間がかかっていませんか？
このような使う予定のない不動産でも所有する限り固定資産税がかかり、倒壊や災害のリスクがあるため、売却して処分するという方法あります。
この記事では、北九州市で不動産を売却する方へ向けて負動産についてや、相続した不動産の処分方法などをご紹介します。

相続の際に気になる負動産とは？

負動産とは、固定資産税を払い続けている、利用価値のなく放置された不動産のことをいいます。
年々劣化して、利益も価値もなく問題と費用が増えていくので、負債を生むという意味を込めて負の遺産と呼ばれています。
総務省が平成30年に実施した住宅・土地統計調査によれば、空き家は846万戸で5年前より3.2%増、総住宅戸数6,242万戸に対し空き家率は13.6%と、いずれも過去最高を更新しています。
空き家の数は都市圏に多いのですが、実は深刻な問題があるのは地方で放置され老朽化した空き家なのです。

相続して放置された負動産にかかる固定資産税とは

不動産を所有している間は固定資産税などの支払いが発生し続けます。
建物は固定資産税評価額の下限があるため、売り物としての建物の価値がなくなっても固定資産税が非課税になることはありません。
一方で、倒壊を避けようと空き家を解体し更地にした場合には、土地の固定資産税は古家があったときの 4.2倍ほどになることもあるため注意が必要です。

相続して空き家のまま放置された負動産の問題点とは

不動産は放っておくと劣化が進み荒廃して倒壊の危険性が上がり、また家の周囲の草木が繁って害獣や害虫が集まる恐れがあります。
荒廃が進み、近隣へ倒壊や害獣の被害が及び危険と判断される場合には、行政は「空き家対策特別措置法」に基づいて、助言・指導・勧告・命令をおこないます。
それでも改善がない場合には、空き家の危険の除去のために「代執行」という行政処分を決行します。
また、税額控除の特例の対象から外れ、50万円以下の罰金が課されたり、代執行の費用の請求と、段階的にペナルティが課されます。

相続した負動産を処分する方法とは

空き家の使い道がないからといって、放置しても解決にはなりません。
空き家が残る限りずっと固定資産税などがかかり、草木の管理や躯体の補強、そして害獣や火災の危険性がつきまとうのです。

リスクが多い負動産の処分！仲介や買取で売却

築20年を超える古い空き家は一般の方が住宅用として購入することは少ないため、不動産会社に買取を依頼する方法があります。
しかし、買取は手続きが簡単で現金化も早い反面、買取価格が流通価格よりも安いのがネックです。
そのため、まずは仲介での売却をおこない、補助的に買取も進めておくのも良いでしょう。
ちなみに、不動産会社が直接買取をおこなう場合には仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。
また、契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）が免責になることが一般的なので、築20年を超える劣化した空き家の売却は、買取のほうがリスクが少なく安心でしょう。

リスクが多い負動産の処分！空き家バンクで売却

空き家バンクとは、空き家を登録することで買いたい方・借りたい方と繋がることのできるサービスで、自治体が主導でおこなっている仕組みです。
自治体のなかには改修工事の補助金を出す場合もあるため地方の安い家を買いたい方にとっては注目のサービスでしょう。
空き家バンクのデメリットは、不動産会社に依頼する仲介での売却のように自発的に販売するのではなく、情報を掲載して反響を待つという、販売方法である点です。
いずれにしてもまずは不動産会社に相談し、売却手段のひとつとして空き家バンクを活用するというスタンスをおすすめします。

リスクが多い負動産の処分！自治体へ寄附

自治体へ寄附をする方法もありますが、基本的には寄附を受け付けている自治体は少ないため、事前の確認が必要です。
上記のような処分方法の他にも、無償で譲渡できる個人を探す方法もあります。
ただし、個人間の無償譲渡で注意すべきなのは、受贈者（空き家を贈与された側）には贈与税がかかるということです。
仮に価格が500万円の空き家を個人間で無償譲渡する場合を考えてみましょう。

• 空き家価格500万円 - 全贈与共通の基礎控除額110万円 = 390万円
• 390万円 × 20%（390万円に対する贈与税率）= 78万円
• 78万円 - 25万円（390万円に対する控除額） = 53万円

この 53万円が受贈者が納めるべき贈与税額です。
また、受贈者には贈与税 53万円の他にも次の費用がかかります。

• 所有権移転登記申請費用
• 不動産取得税

このように空き家を無償で譲り受ければ、贈与税と登記費用と取得税などの出費が想定されます。
後になって受贈者から「こんなに費用がかかるなんて聞いてない」「事前に伝えてほしかった」とならないように、無償譲渡をする際にはきちんと説明することが必要となるでしょう。
ちなみに無償譲渡の場合は贈与者となる空き家の所有者は非課税となります。

負動産の相続を放棄する方法

相続が始まったと知ったときから3か月以内であれば、相続の放棄をすることができます。
知ったときというのは故人の死亡日とは異なり、文字どおり自分が相続を受けると知った日となります。
相続財産を使った場合は、相続を承認しているとみなされ相続放棄はできないため注意しましょう。

負動産を相続放棄する手続きとは

相続の方法には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の3つがありますが、実際には財産も借金も全て含んだ財産を相続する単純承認か、すべての財産を一切受け取らない相続放棄のどちらかになることが多いです。
相続放棄の手続きは、相続開始から3か月以内に家庭裁判所へ申し出ておこないます。
必要書類は、放棄者の戸籍、相続放棄申述書、故人の戸籍や住民票などを提出しますが、3か月の申出期間が過ぎれば相続放棄ができなくなりますのでご注意ください。

負動産を相続放棄すると相続財産はどうなる？

相続放棄は、借金だけ放棄してプラス財産だけ相続するということはできず、プラスマイナス含めすべての相続権利を手放すのが要件です。
相続を放棄すると、その相続人が受ける予定だった財産は次の相続人へと相続権が移ります。
場合によっては、新しく相続人になる方やマイナスの財産を引き継ぐ相続人が出ることもあるので、相続を放棄する前にその当事者から同意してもらうことが大切です。
ただし、不動産を放棄しても相続人に変わりはないため、相続放棄後も不動産などの財産管理義務は残るため注意しましょう。

まとめ

所有しているだけでマイナスが多い負動産を売却処分するなら、仲介と買取を並行して検討するのが良いでしょう。
無償譲渡も相続放棄もメリットとデメリットがあるため、不動産会社に相談しながら慎重に進め、ベストな方法で処分するのが良いでしょう。
北九州市で不動産売却・買取に関するお悩みがある場合は分かりやすいサポートをモットーとする「不動産ふたみん」へお気軽にご相談ください。