一物五価といわれる土地の評価額とは？特徴や調べ方についても解説！

一物五価とは土地を5つの視点で評価した指数ですが、どんな意味があるのでしょうか？
5つそれぞれに目的や役割があり、地価変遷の把握や税額の計算などに広く利用されています。
北九州市で不動産の売却をお考えの方に向けて、不動産売却で重要な土地の評価額について解説します。

不動産売却で気になる土地の評価額とは？

土地や建物の評価額としてもっとも有名で身近なものは「固定資産税評価額」ですが、これは毎年自治体に納める固定資産税額を算定する際の基準になる評価額です。
このように、不動産にはその目的に応じた評価額があります。
不動産の評価は、近隣の類似物件や環境、市況などとともに、私たちが不動産を売買取引する金額（実勢価格や流通価格という）も考慮して設定されています。

土地の評価額から目安となる売却相場を類推する方法とは

基準となる評価額のひとつに、国土交通省から毎年発表される「公示価格」があり、各評価額はこの公示価格に相対割合をかけて類推できます。
現に、不動産会社に持ち込まれた売却査定依頼で金額を決める際にも、実際の取引事例や不動産固有の優劣条件に加えて、公示価格や固定資産税評価額などから類推する方法がよく使われます。
一般的に、実勢価格は公示価格の約1.1倍といわれており、公示価格が3,000万円であれば実勢価格は約3,300万円と類推できます。
しかし、売買価格は当事者間の合意で決まるうえに、さまざまな要因で絶えず変化しているのでいつでもそれを実勢価格とみなすことは難しいので、あくまで参考価格とするべきでしょう。

土地の評価額算定のために全国で指定される基準地とは

基準となる評価額としてご紹介した公示価格の他にも「基準地価」という指標がありますが、公示価格は国、基準地価は都道府県が基準となる地点を指定し、その基準地について複数人の不動産鑑定士が以下の3つの方法で適切に鑑定します。
不動産鑑定の方法｜収益還元法
その不動産が生み出す将来的な利益を計算し、収益利回りで割り戻して求めます。
収益額を用いて計算するため、一般の家よりも事業用不動産の鑑定に向いています。
不動産鑑定の方法｜取引事例比較法
鑑定対象の不動産と類似した条件の不動産価格と、時期や市況を考慮して求めます。
不動産鑑定の方法｜原価法
その不動産を新しく建設したらいくらくらい掛かるかという再調達価格で求めます。
鑑定する不動産が古い場合には、新築調達価格から経過年数を考慮して補正します。

5つの土地評価額それぞれにある特徴とは

土地の評価額には、目的や用途や調査視点によって主に5つの指標があります。
これを一物五価（いちぶつごか）といいますが、それぞれの価格にはどのような特徴や目的があるのでしょうか。

土地評価額それぞれの特徴や目的とは

各評価額の成り立ちなどの特徴と、鑑定時期や目的について解説します。
公示価格（地価公示）
公示価格とは、国土交通省内に設置された「土地鑑定委員会」が、全国の中から標準地（土地の利用や環境が通常程度と思われる類似した地点）をピックアップし、1月1日時点の1平米あたり価格を2名の不動産鑑定士が鑑定し、3月に公表します。
公示価格の目的は、土地に適正な価格をつける際の指針や基準になることです。
基準地価（都道府県地価調査）
基準地価とは、都道府県内の7月1日時点の基準地を、1名以上の不動産鑑定士が1平米あたりの価格を標準価格として鑑定し、9月に公表します。
基準地価の目的は、都道府県がおこなう公的な規制の前提条件となる基準の地価となることです。
路線価（相続税評価）
路線価とは、国税庁が定める1月1日時点の1平米あたりの評価額で、7月に公表されます。
路線価の主たる目的は、相続税や贈与税の税額計算に使うためで、案件ごとに毎度鑑定をしなくても済むように、毎年国税庁が発表しています。
都市部から離れた郊外や田舎の「非線引き区域」と呼ばれる地域は路線価の定めがありませんので、評価倍率表を用いて路線価に相当する価格を計算します。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、ある年の1月1日時点において不動産鑑定士の鑑定に各自治体の基準を加味して決めた不動産評価額です。
固定資産税評価額の目的は、不動産を所有している方が自治体へ毎年納める固定資産税および都市計画税の納税額を計算するための算定基準にすることです。
税額は固定資産税評価額に税率約1.4%をかけて計算し、不動産登記上の所有者に対して5月前後に納付書を郵送して請求します。
また、固定資産税以外にも不動産登記の登録免許税や不動産を手にいれた時の不動産取得税の計算にも使います。
実勢価格
先の4つの価格は公的機関が標準的な状況や視点で資格者の意見を参考にしたものですが、実勢価格とは需要と供給や当事者の事情など私的な状況をも加味した実際の不動産取引価格です。

土地評価額それぞれの特徴や違いとは

さらに各評価額の特徴や違いについて解説します。
公示価格（地価公示）
売り急ぎで格安の取引や業者の買取価格などではなく、あくまでも通常の売買取引で成立するとされる更地（土地に限られる）の価格です。
また、借地権や地役権など、その土地を特定の誰かが使う権利などの制限がついていない土地として算定します。
基準地価（都道府県地価調査）
国が主導する公示価格とは地点が重なることも多いため、自ずと価格が類似することもよくありますが、公示価格とは鑑定時期や発表時期が6か月ずれています。
そのため、公示価格と基準地価の2種類を使って、半年ごとの価格変動の推移を追う目的でも使われています。
路線価（相続税評価）
土地に面する道路によって基準価格が決まりますが、いびつな形や奥行きが長い場合には「奥行価格補正率」などを使って評価額を補正します。
また、2方向の道路に接した角地は利便性が高いとして、1方向だけ接道する土地よりも評価を上げる補正がされることがほとんどです。
固定資産税評価額
公示価格や基準地価は毎年鑑定されていますが、固定資産税評価額は他の評価額とは異なり、3年ごとの評価替えで、経年による不動産価値の減少や市況の変化などを評価に反映させています。
実勢価格
不動産は、ひとつとして同じものがないので常に不動産ごとの個別の判断が必要です。
また、金額からは当事者が抱えていた事情は見えませんので、金額の根拠などを詳しく知りたい場合には、過去の取引実績や事情に詳しい不動産会社に、価格の根拠や状況を聞くと良いでしょう。

土地の評価額の調べ方とは？

各評価額は、インターネットなどを使って個人でも無料で調べられます。
土地評価額を掲示している機関や調べ方とは
下記にご紹介するサイトはいずれも、とくにアカウント登録や課金なく自由に調べられます。
公示価格（地価公示）
国土交通省のサイト「土地総合情報システム」にある「地価公示 / 都道府県地価調査」から進み、日本地図から都道府県そして自治体へと選んでいきます。
地価公示のみ、都道府県地価調査のみ、地価公示・都道府県地価調査の両方のいずれかのラジオボタンにチェックを入れて、あとは何も既存のチェック箇所を変えずに検索します。
最新の情報が一覧で表示され、一覧の右側にある「詳細を開く」から進めば詳しい情報が表示され、鑑定場所を地図で見ることもできます。
基準地価（都道府県地価調査）
上記公示地価の調べ方をご参照ください。
路線価（相続税評価）
国税庁のサイト「財産評価基準書 / 路線価図・評価倍率表」から都道府県を選んで進みます。
「路線価図」を選び、さらに自治体を選びます。
さらに該当する町名から路線価図ページ番号を選びます。
選んだ地図に調べたい場所が掲載されていなければ、別の地図を閲覧します。
実勢価格
国土交通省のサイト「土地総合情報システム」にある「不動産取引価格 / 情報検索」から進みます。
左のメニューで取引時期、不動産の種類、地域を選択して絞り込みます。

それぞれの評価額を公示価格との相対割合から計算する調べ方

それぞれの評価額は公示価格と相対割合を使って計算できます。
公示価格を規準の100%とした場合、下記のようになります。

• 基準地価は公示価格と同額
• 固都税評価額は公示価格の約70%
• 路線価は公示価格の約80%
• 実勢価格は公示価格の約110%

しかしこれはあくまで目安と考え、詳しくは不動産会社にご相談ください。

まとめ

土地にはその目的や用途に応じて5つの評価額があり、一物五価と呼ばれています。
毎年の固定資産税には固定資産税評価額、相続税や贈与税には路線価など、目的によって参考とする評価額はことなります。
北九州市で不動産売却をでお困りの際は不動産ふたみんへお気軽にお問い合わせください。