空き家を売りたいときは現状か更地にするか？必要経費についても解説

総務省の統計調査によると空き家件数はどんどん増えて社会問題とされているため、空き家の活用や処分方法に注目が集まっています。
しかし、空き家を売りたいと考えたとき、どうやって売ったら良いか分からないものです。
本記事では北九州市で空き家に悩んでいる方の解決のヒントとして、空き家を現状のまま売る、または更地で売る場合についてメリットや費用について解説します。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を現状のままで売りたいと考えたとき、空き家の状況によっては2種類の売却方法があるので解説します。

中古住宅として売却する

一般的に築20年を超えた木造住宅は、価値を示す法定耐用年数を超えるために建物の価値を認められず「古家付き土地」として扱われます。
しかしながら、空き家の傷みがそれほどでもなく、少し手直しすれば使用できる状態ならば「中古住宅」として売却可能です。
古家付き土地と中古住宅の線引きは決まってないので、どちらで売りたいかは売主次第とも言えるでしょう。
昨今では中古住宅を購入して、自分で好きなように改修して暮らす、リノベーションも人気なので、空き家を中古住宅として売却するのは良い方法です。
中古住宅として売りたい場合には、建物に価値がある分、売却価格に上乗せもできますが、売主の建物に対する責任の契約不適合責任を負うことが一般的です。
建物が十分使用できる状態ならば、中古住宅として売却が向いているでしょう。

古家付き土地として売却する

建物の修繕に多額の費用が必要で建物利用が現実的でなかったり、建物が明らかに使えそうになかったりするときは、古家付き土地として売却します。
古家を解体して土地としての利用を前提とするため、建物の契約不適合責任は免責にできます。

現状のまま空き家を売りたい場合のメリット・デメリット

現状のまま空き家を売りたい場合、建物があるので固定資産税が安いことや、解体費用がかからないことなど、売却にかかる費用を抑えられることが最大のメリットです。
解体には100万円単位のお金が必要で、建物の規模や庭まわりの状況により、さらに費用がかかることもあるため、多額の現金が必要になります。
現状のままだと解体費用などが不要になるものの、その分、更地に比べて売却価格が下がる傾向にあることはデメリットです。
また、建物引渡しまでの定期的な建物管理は欠かせません。
売却期間がどのくらいかかるのかは分からないことから、精神的な負担も大きくなるでしょう。
空き家なので不審者に侵入されるリスクや、放火のリスク、建物が損壊して近隣に迷惑がかかる可能性もあります。
古家付き土地として売却するのに向いているケースは、できるだけ売却に費用をかけたくないときです。
また、自宅と空き家の距離が近く、管理の負担が気にならなければ現状での売却に向いています。

空き家を更地にして売りたい場合

空き家を更地にするメリット

空き家を更地にすることで、建築目的で土地を探している方にとっては、すぐに建築計画に着手できるので、空き家がある状態に比べたら早く売却できる傾向にあります。
土地の状態、隣地との位置関係なども把握しやすく、地盤調査や地質調査も容易であり、建築費用の目安も立てやすいために更地のほうが好まれます。
もともと田畑だった土地や山を造成して作った土地に比べて、直前まで建物が建っていたので地盤の状態も良好なことが多いです。
その状況を踏まえて価格設定ができるので、古家がある状態に比べて高額で売却可能です。

空き家を更地にするデメリット

空き家を更地にするのに解体費用がかかる点があり、建物規模や構造、庭まわりの状況によっては100万円以上の費用がかかります。
もし建物にアスベストが使用されていたときはそれ以上に費用が必要であり、古い建物ならではの懸念事項もあるでしょう。
建物内にある家具・家電などの残置物も処分しなくてはなりません。
固定資産税も空き家がある場合に比べて2倍から3倍の税額になってしまいます。
1月1日時点での土地の状態によって固定資産税額は変わりますが、売却に時間がかかるほど、固定資産税の負担も重くなります。
また、更地だからといって維持管理が不要というものでもありません。
雑草が生えてくると近隣からクレームになることもあるので、適切なタイミングで草むしりなどの管理作業が必要になります。

更地での売却に向いているケース

遠方に住んでいる場合や、忙しくて空き家に行けず、維持管理が難しい場合には解体費用をかけてでも更地にしてしまったほうが良いでしょう。
建物の安全性が低く台風や地震で壊れてしまう懸念が大きいときにも同様です。
古い建物を所有するリスクは低くないので、無理して管理するより解体することを検討したほうが良いかもしれません。

空き家を売りたいときにかかる費用とは

譲渡所得税

空き家に限らず不動産を売却すると、売却して得たお金は「譲渡所得」という収入として扱われ、そこには所得税が課税されます。
譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得＝空き家を売却した金額－取得費用－譲渡費用
取得費とは空き家を取得したときにかかった費用ですが、空き家だと相続などで引き継いで取得費が分からない場合もあります。
そんなときは空き家を売却した価格の5％を概算取得費として計算できます。
譲渡費用は売却したときにかかった経費で、仲介手数料や登記費用、印紙税などが含まれます。
更地で売却したのならば、解体費用もそこに含まれます。
売却したときの金額から取得費、譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得で、そこに空き家を所有していた期間に応じた税率が課税されます。
相続で空き家を取得し、売却したときには税額控除が適用できる場合もあるので、譲渡所得の計算や控除の詳細は不動産会社など専門家に確認しましょう。

相続登記費用

空き家を相続したけれども、名義変更していない場合は相続登記が必要で、それには費用が発生します。
不動産売買は基本的に所有者しかできないため、相続登記して名義変更しなくてはなりません。
書類の取得や登録免許税の納付、司法書士に支払う報酬が必要です。

仲介手数料

空き家の売買が成立して無事に引渡したときに、不動産会社に成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
物件価格が400万円以下の場合は「18万円」（税別）まで、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格の3％＋6万円」（税別）までが仲介手数料の上限です。
不動産会社に売却を任せると仲介手数料はかかるものの、売却活動中の状況報告などもやってくれるので、不動産会社に依頼するメリットは大きいと言えるでしょう。

解体費用

空き家を更地にするならば解体費用が必要で、100万円以上かかります。
昨今の原油高や物価高の影響で、解体相場は日々変わっています。
建物規模や建物構造、建物内の残置物の有無などにもよって変わります。
また、古い建物ならばアスベストの有無でも変わるため、費用を算出するときは解体業者に見積もりを依頼しましょう。

まとめ

空き家を売りたい場合、現状のまま売却するか、更地にして売却するかで売却価格や売却のしやすさが変わります。
現状のまま売れば費用はかかりませんが維持管理の手間や空き家を保有するリスクがあり、売却価格は低くなりがちです。
更地にして売れば解体費用はかかりますが、維持管理の手間はなく、売却価格も高くなります。
現状で売るか更地にして売るかのアドバイスや、諸経費の計算もいたしますので、北九州市で空き家に関する悩みを抱えている方はお気軽に不動産ふたみんまでご相談ください。