不動産売却後に確定申告が不要なケースとは？忘れたときの対処法も解説

不動産売却したあとには確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
初めて確定申告をする場合は、ルールがわからず混乱している方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却後の確定申告が不要なケースと、確定申告を忘れた場合の対処法や特例について解説します。
北九州市で不動産売却を予定している方は、本記事を読んで実際の確定申告にお役立てください。

不動産売却後の確定申告が不要か確認する方法

不動産売却をおこなっても、確定申告が不要になるケースがあります。
この章では、確定申告が不要かどうか確認する方法についてご説明します。

そもそも確定申告とは？

その年の1月1日から12月31日までの1年間を課税期間として、期間内の収入・支出などから所得を計算して納税する手続きを確定申告といいます。
税務署は提出された確定申告書をもとに、納税額を確定させる仕組みです。
確定申告書の提出期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までとなっています。
税務署に直接提出する方法のほか、郵送やインターネットで申告することも可能です。

確定申告が不要か確認する方法

確定申告が不要か確認するためには、以下の2点をチェックしましょう。
課税譲渡所得がいくらか確認する
課税譲渡所得がいくらかによって、確定申告が不要かどうかわかります。
課税譲渡所得は税金を計算するときのベースとなる数値で、計算式は以下のとおりです。
課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費とは不動産購入したときの代金や仲介手数料などの合計で、譲渡費用とは不動産売却したときの仲介手数料や測量費、解体費用などを指します。
特別控除額は特例を利用したときに発生するもので、詳細については後述します。
特例を利用するか確認する
次に特例を利用するかどうかについても、確認しましょう。
課税譲渡所得が0円以下であっても、特例を適用するためには確定申告が必要になります。

確定申告が必要なケース

課税譲渡所得がプラスのケース
課税譲渡所得がプラスである限り、確定申告は必須になります。
たとえば譲渡価格8,000万円、取得費4,000万円、譲渡費用600万円、特別控除額3,000万円として、課税譲渡所得を計算しましょう。
8,000万円ー（4,000万円＋600万円）ー3,000万円＝400万円
この場合400万円の利益が出ているので、確定申告は必要です。
特例を利用するケース
特例を利用するケースは、課税譲渡所得がプラスでもマイナスでも確定申告が必要です。
利益が出ていて特別控除額によって課税譲渡書所得がマイナスになる場合は、必ず確定申告しましょう。
利益が出ていなくても、特例の適用を受ければ所得税が還付される可能性があるため、確定申告をしたほうが良いです。
損益通算するケース
損益通算するケースでは、確定申告が必要になります。
損益通算とは1年間の利益から損失を相殺することで、損失がある場合は損益通算すると税額を低く抑えることができます。

確定申告が不要なケース

不動産売却で利益が出なかったケース
不動産売却で利益が出なかったケースでは、原則として確定申告は不要です。
たとえば譲渡価格5,000万円、取得費4,500万円、譲渡費用600万円の場合で考えてみましょう。
5,000万円ー（4,500万円＋600万円）＝▲100万円
100万円の損失が出ているので、基本的には確定申告は不要です。
ただし先述のとおり、損失が出ていても損益通算を使う場合は確定申告が必要です。

不動産売却後の確定申告を忘れた・不要と思ってやらなかった場合

不動産売却後、確定申告が必要なのに手続きを忘れたときは、どうなるのでしょうか？
この章では、確定申告が必要なのに忘れた場合や不要と思って申告しなかった場合のリスクと対処法についてご説明します。

確定申告を忘れたときのリスク

不動産売却したのに確定申告をしていない場合、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」、通称「お尋ね」という警告文が届きます。
申告期限を超過したら、以下のようなペナルティが発生します。
無申告加算税
無申告加算税とは、決められた期限内に確定申告しなかったことに対する罰則を目的とした税金です。
納付する税額に、所定の税率を乗じた無申告課税が課されます。
税額が50万円以下の場合は15%、税額が50万円超の場合は20%です。
延滞税
延滞税とは、納付期限日の翌日から延滞した日数に応じて課せられる税金です。
延滞税の計算式は以下のとおりです。
延滞税額＝納付する税額×延滞税の年率×延滞日数÷365日
納付期限日の翌日から2か月以内に完納した場合は、延滞税の年率は7.3%になります。
延滞期間が2か月を超えた場合は年率14.6%です。
銀行の融資を受けられなくなるリスク
確定申告をしていないと、決算書の信用性が大幅に低下してしまいます。
その結果、銀行の融資が受けられなくなるリスクもあります。

確定申告を忘れたときの対処法

期限後申告をする
確定申告を忘れたときは、すみやかに期限後申告をすることが大切です。
申告期限から1か月以内に期限後申告する場合は、無申告加算税や延滞税を請求されません。
反対に、お尋ねが届いても対応しないで放置していると、税務署の対応は厳しくなります。
最終的には、脱税者とみなされて財産を差し押さえられてしまいます。
そうならないように、できるだけ早く期限後申告をしましょう。

不動産売却の確定申告に関わる税金特例とは

不動産売却をするとき、一定の条件を満たしていれば課税譲渡所得を減らすことが可能です。
この章からは、不動産売却の確定申告に関わる税金特例についてご説明します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
この特例は、通称「マイホームの3,000万円特別控除」と呼ばれています。
マイホームを売却する場合に譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
特例の適用を受けるためには条件があり、一例を挙げると以下のとおりです。

• 自分が居住している家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

条件を満たす売主が一定の書類を添付して確定申告すれば、特例の適用を受けられます。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
この特例は、通称「軽減税率の特例」と呼ばれています。
10年を超えて所有したマイホームを売却する場合に、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率にできる制度です。
軽減税率の特例は、マイホームの3,000万円特別控除と併用することができます。
適用を受けたい場合は、一定の書類を添えて確認申告をします。
譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
この特例は「譲渡損失の買換え特例」とも呼ばれています。
マイホーム売却後に新居を購入した場合、不動産売却による損失を給与所得などのほかの所得から控除する損益通算ができる制度です。
損益通算で控除しきれない損失は、不動産売却した年の翌年以降3年の間に繰り越すことができます。
適用を受けるためには、一定の条件を満たすことと確定申告の手続きが必要です。

まとめ

確定申告が不要かどうかは、課税譲渡所得の金額を計算することで明らかになります。
ただし特別控除を利用する場合は、課税譲渡所得の金額に関わらず確定申告が必要です。
わたしたち「不動産ふたみん」は、北九州市を中心に不動産の買取事業を展開しております。
「北九州で一番わかりやすい不動産会社」をコンセプトにしているので、不動産売却をお考えの方はどんなお悩みでもお気軽にご相談ください。