不動産売却で知っておきたい契約不適合責任とは？買主の権利もご紹介

不動産の売却を検討中だけど「契約不適合責任ってなに？」「どんな責任を負うの？」など、不安な方も多いのではないでしょうか。
ネットで調べてみても「法律用語ばかりで難しく感じる」「比較されている瑕疵担保責任ってのもよく理解できない」という気持ち、すごくわかります。
そこで今回は、契約不適合責任とはなにか、買主が請求できる権利などについて解説していきます。
北九州市で不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。

不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が買主に対して、売買契約書の内容に「合致していない物」を引き渡してしまった際に負うべき責任です。
具体的には、種類や品質、数や量に関して「契約書の内容と違う」と判断されると、買主に対して何らかの責任を負わなくてはいけません。
ここまでを踏まえていただき、契約不適合責任についてより理解を深めていただけるよう、以下2点に絞ってお伝えします。

• 不動産売却時の契約不適合責任
• 瑕疵担保責任との違い

不動産売却時の契約不適合責任

不動産売却時に契約不適合責任が問われるのは「契約書の内容とは異なったものを引き渡したとき」です。
物件を買主に引き渡した後、土地・建物のどこかに契約書には記載がない不具合が見つかれば、売主として責任を負わないといけません。
言い換えると、売買契約書に不動産の状況（不具合含む）や契約の条件をきちんと記載しておけば、責任追及のリスクを減らすことができます。
では、具体的なケースを挙げます。
売却物件に「雨漏り」がある場合、契約前に買主に告知をして、なおかつ売買契約書にも「建物に雨漏り有り」と記載をすれば、契約不適合責任に問われることはありません。
仮に、売買契約書に「雨漏り有り」と書かれていなければ、引き渡し後に不具合が出てくるので、修繕の請求を受けたり、補償を要求されたりします。
ですから、引き渡す不動産に何らかの不具合がある場合は、隠すことなく「契約書に記載すること」がとても重要になのです。

瑕疵担保責任との違い

「契約不適合責任」は2020年4月に民法が改定された際に誕生した考え方で、それまでは「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が取引に使われていました。
瑕疵担保責任については明治時代の考え方が基になっていたので、現代の考え方と合わない部分が多く問題視されていたのです。
そこで、瑕疵担保責任の内容を精査して、現代版として誕生したのが「契約不適合責任」です。
「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」には、以下のような違いがあります。

• 売主の責任の範囲
• 買主に与えられる権利

まず「瑕疵担保責任」は、隠れた瑕疵（キズ）のみ、売主の責任としていました。
ちなみに隠れた瑕疵とは、「通常の注意を払ったにもかかわらず発見できなかった欠陥」で、雨漏りやシロアリなどが該当していました。
一方、現行の「契約不適合責任」では、売主は原則全範囲の不具合に対して責任を負います。
つまり、売主の責任の範囲が広がったのです。
買主に与えられる権利については、次章で説明します。

不動産売却時の契約不適合責任において認められる買主の権利

では次に、契約不適合責任が発生した際の買主の権利について見ていきましょう。
具体的に買主には以下5つの権利が認められ、売主に請求できるとされています。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償請求

ちなみに、瑕疵担保責任では「損害賠償請求」と「契約解除」のみが認められていたので、契約不適合責任に変わり買主側の権利は増えました。

追完請求

追完請求とは「契約書通りの状態に戻してほしい」という請求です。
契約書には「修補」などと記載されています。
もし契約書に「雨漏りなし」と記載をして取引し、いざ買主へ引き渡し後に雨漏りが発覚すれば、当然に「雨漏りを直してください」と請求されるでしょう。

代金減額請求

代金減額請求は「売買価格を減額してほしい」という請求です。
前述の「追完請求」に売主が対処できない、または対処しない場合におこなわれます。
例えば、売買した土地面積が契約書よりも小さいケースだと、そもそも修補以前の問題となります。
そこで、「売買代金を減額する」ことで解決を図るのです。

催告解除

「催告解除」と次にご紹介する「無催告解除」については、買主から「契約解除」を迫られる請求です。
買主から「追完請求」を受けたのに、売主がそれに応じない場合、買主は催告（相手側に対し一定行為を請求すること）して契約を解除できます。
もし、この催告解除がおこなわれると、契約そのものがなかったものとなるため、売主は買主から受領した売買代金を全額無条件に返還しなければいけません。
催告解除は、買主が「住むために購入したのに住めない状況」や「多額の費用をかけても問題が解決しないようなケース」に起こります。

無催告解除

無催告解除は「契約の目的が達成できない」、つまり「売主側の履行が不可能である」という場合におこなわれるものです。
この「無催告解除」は先ほどご紹介した「催告解除」とは異なり、直ちに契約を解除できるのが特徴です。
具体的には、次の5項目が改正民法542条で記載されています。

• 債務の全部の履行が不能であるとき
• 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
• 債務の一部の履行が不能である場合、または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明らかに表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
• 定期行為の時期を経過したとき
• 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされないことが明らかなとき

損害賠償請求

5つの権利の最後が「損害賠償請求」です。
損害賠償請求は、旧民法の瑕疵担保責任でも認められていましたが、現行の契約不適合責任とは内容が少し異なるため注意してください。
具体的な違いとは「売主側の認識有無」です。
瑕疵担保責任での損害賠償請求は、売主が損害の発生について故意・過失がなくても、責任を負っていました。
一方で契約不適合責任では、売主が故意的に隠ぺいした不具合や、売主の過失で発生した損害でない限り、買主は損害賠償請求をすることができなくなったのです。
つまり、売主側に過失があるときだけ、損害賠償請求のリスクが発生するというように変わりました。

不動産売却前のインスペクションで契約適合責任のリスクを軽減！

最後に、不動産売却での契約不適合責任のリスクに備える方法をご紹介します。
その方法とは「インスペクションを受ける」です。
インスペクションとは、第三者に建物の劣化状況や不具合の有無を診断してもらうことです。
売却のタイミングでインスペクションを実施しておけば、事前に不具合などがわかるので、売主としての告知義務を果たせます。
具体的には、「構造」「設備」「雨漏り」について検査がおこなわれ、費用は一戸建てで10万円程度、マンションだと5万円前後が目安です。
インスペクションで不具合がないかを調べて、契約書にしっかりと告知義務をおこなうと、安心して不動産の売却ができます。

まとめ

今回は、不動産売却での契約不適合責任についてご紹介しました。
契約不適合責任は、不動産取引で重要な考え方です。
売主として必要な告知義務を果たせなかった場合、大きな損害を被ることになります。
もし、売却にあたり「不具合かどうか判断できない」や「何を告知したら良いかわからない」という方は、ぜひ「不動産ふたみん」にお問い合わせください。
私たちは、「北九州市で一番わかりやすい不動産会社」をコンセプトに日々業務にあたっています。
不動産売却でのお悩みを全力でサポートしますので、まずはお気軽にお問合せください。