不動産売却では税金対策が重要！計算方法や節税方法を解説

不動産売却では、どのような種類の税金がかかるのかご存じでしょうか。
売却した物件の条件・種別によっても税金の種類や税額は変化するため、適切な対策を講じるのがポイントです。
そこで不動産売却でかかる税金とはどのようなものがあるのか、計算方法や節税方法とともにご紹介します。
北九州市で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却にかかる税金の種類と対策

不動産売却にかかる税金の種類は、売却益にかかるものとそれ以外の2つに大別できます。
そこで税金対策するうえで知っておきたい、種類や課税対象について確認していきましょう。

不動産の売却益にかかる税金

不動産売却により得られた売却益は、譲渡所得として扱われます。
この譲渡所得には、それぞれ以下の税金が課せられます。

• 所得税：個人の所得に対してかかる税金
• 住民税：都道府県や市区町村に納める税金
• 復興所得税：2013年1月1日～2037年12月31日に発生した売却益に対して課せられる税金（東日本大震災の復興のための財源にあてられる）

これらは譲渡所得にかかる税金なので、譲渡所得税と称されることもあります。
なお譲渡所得はほかの所得（給与所得など）とは区別する、分離課税の対象です。
そのため会社員など源泉徴収の対象者であっても、不動産売却により利益が発生すると確定申告をしなければなりません。

売却益以外の部分にかかる税金

不動産売却では、売却益以外の費目に対して発生する税金があります。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙にかかります。
印紙税の金額は、売買契約書の記載金額ごとに定められています。

• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円
• 5,000万円超1億円以下：6万円
• 1億円超5億円以下：10万円

なお印紙税は、契約書1通につき課せられます。
不動産売却では、売主・買主の双方が自身の保管分について負担するのが一般的です。
登録免許税
住宅ローンを組んで取得した物件には、抵当権が設定されています。
そのため住宅ローンを完済したときは、抵当権抹消登記の手続きをしなければなりません。
その際の登録免許税には、1件あたり1,000円かかります。
なお土地と建物はそれぞれ独立した不動産として扱われるため、それぞれに対して1,000円ずつ課せられます。
消費税
不動産売却によって発生する諸費用には、消費税が課せられるものがあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料

このほか、課税業者が事業用の物件を売却したときにも、建物部分は消費税の課税対象です。

不動産売却における税金の計算方法と対策

不動産売却で発生する税金のうち、譲渡所得にかかる税金は大きな割合を占めています。
そこで税金対策のために、正しい計算方法を確認していきましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産売却で得た利益である譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、売却した不動産を取得したときにかかった費用を意味します。
購入代金はもちろんのこと、不動産会社へ支払った仲介手数料なども加算されます。
そして譲渡費用は、不動産売却にあたって直接かかった費用のことです。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など、該当する費目は多岐にわたります。
このほか一定の要件を満たしていれば、特別控除が適用される場合もあります。
一般的な居住用不動産なら、特別控除の適用を受けると課税額がゼロになるケースも少なくありません。

譲渡所得の税率

譲渡所得に適用される税率は、不動産の所有期間によってそれぞれ以下のように定められています。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税・復興特別所得税 30.63%、住民税 9%）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

なお所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されるため注意してください。

税理士に相談するのがおすすめ

取得費や譲渡費用をもれなく計上するのが、税金対策における重要なポイントです。
しかしこれらの費目に含められるかどうかは、個別の判断が必要なケースもあります。
そこで税金の計算方法で迷ったときは、税理士に確認するようにしましょう。
なお不動産会社に相談すれば、税理士を紹介してもらえる場合があります。

不動産売却における税金の節税方法と対策

不動産売却では、節税方法として利用できる特例があります。
このうち税金対策で重要となる、代表的なものをご紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用不動産）を売却すると、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。
この特例を受けるためのおもな要件は、以下のとおりです。

• 自身が住む家屋もしくは家屋と土地を売ったとき
• 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋の取り壊しから譲渡契約締結までに、貸駐車場などの用途で使用していないこと
• 売却先が近親者でないこと

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却には、軽減税率が適用されます。
課税譲渡所得の金額ごとの税率は、それぞれ次のとおりです。

• 6,000万円以下の部分：14.21%（所得税・復興特別所得税 10.21%、住民税 4%）
• 6,000万円超の部分：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続もしくは遺贈により取得した家屋および土地は、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除されます。
適用にあたってのおもな要件は、以下のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいないこと

注意点

ご紹介した特例を利用した結果、譲渡所得金額がゼロになるケースは珍しくありません。
しかし控除前の金額がプラスになっているときは、確定申告が必須です。
また譲渡損失が出ている場合でも、一定の要件を満たしていれば損益通算や繰越控除の特例が適用される場合もあります。
その際も、特例の適用にあたっては確定申告が必要です。
そこで不動産売却の際は、利益の有無に関係なく確定申告するのがおすすめの節税方法です。
なお不動産売却にかかる税金や、計算方法などは法改正により変わる場合があります。
そのため節税方法を試す際は、国税庁が発表する最新情報をご確認ください。

まとめ

不動産売却ではどのような税金が発生するのか、対策とともにご紹介しました。
適切な計算方法や節税方法を知っておけば、売却後の確定申告などもスムーズに進められます。
そこで税金対策でお困りの際は、不動産会社や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
不動産ふたみんでは、北九州市で価格査定依頼を承っております。
発生する税金の種類などでお困りの方も、お気軽にご相談ください。