不動産売却でトラブル回避のために知っておきたい心理的瑕疵物件とは？

不動産売却で押さえておきたいポイントの1つに心理的瑕疵があります。
立地や設備に問題がなくても、心理的瑕疵のある物件は売れにくいため、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務と併せてご紹介します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

不動産売却における心理的瑕疵とは何か、まずは概要から見ていきましょう。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、買い手が心理的に抵抗を感じ、購入をためらう事情や欠点のことです。
瑕疵ということばは聞き慣れないかもしれませんが、不動産業界ではよく使われます。
読み方は「かし」です。
立地や設備が良く、居住するうえでは何も問題のない物件でも、心理的瑕疵がある場合は買い手が見つかりにくくなってしまいます。
具体例としては、過去に殺人事件や自殺などがあった事故物件、近隣が火葬場の物件、ごみ処理場からの悪臭がある物件などが挙げられます。

心理的瑕疵の定義

心理的瑕疵には、これまで明確な定義がありませんでしたが、トラブル防止の観点から2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に対するガイドライン」が国土交通省により制定されました。
このガイドラインによると、事故物件に該当する物件と該当しない物件が分けられています。
スムーズに不動産売却するためにも、どのような物件が心理的瑕疵のある物件なのか把握しておきましょう。
ガイドラインにおいて事故物件に該当する死因は、下記のとおりです。

• 殺人
• 事故死
• 自殺
• 孤独死
• 火災による死
• 原因が明らかではない死
• 発見が遅れた自然死や事故死

一方、事故物件に該当しない死因は、下記のとおりです。

• 老衰や病死などの自然死
• 転落や転倒などの不慮の事故

このように、死因に関しては、不自然な死が心理的瑕疵に該当すると言えます。
先ほどお伝えした近隣が火葬場、ごみ処理場から悪臭がある物件のように、人の死が原因となる物件以外にも周辺環境によっては心理的瑕疵に該当する物件があることも覚えておきましょう。
墓地が近い、反社会的組織の事務所が近い、インターネットで悪評が広まっている物件なども心理的瑕疵がある物件に該当します。

不動産売却において心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

続いて、不動産売却において心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や売却方法についてご紹介します。

心理的瑕疵がある物件は基本的に価格が下がる

心理的瑕疵がある物件は、購入をためらう方が多いため、物件の価値にも影響が出てしまいます。
基本的に物件の金額は相場よりも低めの傾向です。
さきほどの事故物件で見ると、殺人事件の場合は相場の5割ほど、自殺の場合は相場の3割ほど価格が下がると考えておいてください。
しかし、心理的瑕疵の受け止め方は人によって異なるため、ここまで下がらないケースもあります。

心理的瑕疵がある物件の売却方法は？

それでは、心理的瑕疵がある物件を売却する場合は、どのように進めれば良いのでしょうか。
一般的な不動産に比べて売却が難しい心理的瑕疵がある物件は、売却方法も慎重に検討する必要があります。
心理的瑕疵がある物件の売却方法は、次のとおりです。
買取を利用する
買取とは、不動産会社と直接取引する売却方法のことです。
第三者の買い手を探さなくてすむため、手間がかからず、売り手の負担が少ないメリットがあります。
とくに心理的瑕疵がある物件の場合、近隣住民に知られたくない方も多いのではないでしょうか。
このような場合、買取なら売却活動などの手続きを省け、不動産会社と内密に取引することが可能です。
また、通常の売却で必要な仲介手数料も不要で、すべての手続きが完了するまでの時間も長くはかかりません。
ただし、買取の場合は通常の売却よりも売却価格が低くなってしまうことに注意してください。
さらに、買取においても心理的瑕疵を考慮するため、通常の買取価格よりも低くなるケースが多いでしょう。
しかし、心理的瑕疵がある物件は売れにくいというハンデがあるため、買取のデメリットよりもメリットのほうが大きいと言えます。
このように、買取は、心理的瑕疵がある物件を売却する際におすすめの方法です。
仲介で売却する
仲介とは、不動産会社が間に入って売り手をサポートしながら第三者の買い手を探す一般的な売却方法のことです。
心理的瑕疵がある物件でも、通常の売却と同じ方法で売却できる場合もあります。
ただし、さきほどお伝えしたように、売却価格は相場より下がってしまうことを覚悟しておかなければなりません。
期間を空けてから売却する
価格をあまり下げたくなかったり、安くしても売れなかったりした場合には、期間を空けてから売却するのも1つの方法です。
期間を空ける場合、次のように対応すると良いでしょう。

• 建物を解体する
• クリーニングやリフォームする
• 物理的に時間をおく

心理的瑕疵の事実を消せるわけではありませんが、期間を空けることによって買い手の心理的瑕疵を和らげる効果が期待できます。
ただし、このような対応は個人での判断が難しいため、まずは不動産ふたみんまでお気軽にご連絡ください。

不動産売却で心理的瑕疵のある物件には告知義務がある！

最後に、不動産売却における心理的瑕疵のある物件の告知義務についてご紹介します。

告知義務とは

告知義務とは、心理的瑕疵の内容を契約前に買い手に伝えることです。
記録として残すために重要事項説明書に記載し、口頭で説明するほか、契約書にも内容を盛り込む場合があります。
告知するかどうかの判断は難しいところですが、前の章でお伝えしたガイドラインによって心理的瑕疵がある物件に該当する場合は、基本的に告知が必要です。
気を付けなければならないのは、自然死や事故死でも発見が遅れた場合は告知が必要だということです。
これまでの判例としては、自然死から発見まで4か月が経過している場合は心理的瑕疵がある物件に該当しますが、4日後に発見された場合は該当しないとされています。
事故物件と判断されると不動産売却におけるリスクが高まってしまうため、家族と定期的に連絡をとるなど孤独死への対策も必要です。

告知義務が必要な期間はいつまで？

告知義務が必要な期間を考える際のポイントは、次の2つです。
発生してからどのくらいの期間が経過しているか
賃貸の場合は3年、売買の場合は6年の期間が必要とされています。
発生から転売や入居者の変更がおこなわれているか
事故物件の購入者がさらに転売する場合や賃貸の事故物件への入居者が退去したあとは告知義務が不要とされています。
ただし、ニュースになるような凶悪犯罪の場合は例外で、一定の期間が経過していても告知が必要です。
また、期間の判断基準は買い手によって異なる点に注意しましょう。
さきほどご紹介した期間はあくまでも目安です。
人によっては強く気にされる場合もあるため、判断に迷う場合はできるだけ伝えておいたほうが良いでしょう。

告知義務を怠るとどうなる？

告知義務を怠ると、あとから損害賠償や契約解除などを請求される可能性があります。
無用なトラブルを防ぐためにも、心理的瑕疵がある場合は隠さず、前もって事実を伝えておくことが大切です。

まとめ

今回は、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務と併せてご紹介しました。
基本的に売却が難しいと言われる心理的瑕疵がある物件でも、売却方法によってはスムーズに売却することが可能です。
不動産ふたみんでは、仲介だけでなく買取にも対応しておりますので、安心してご依頼いただけます。
お客様のご希望に沿って戦略的に売却を進めてまいりますので、北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。