不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得税の計算方法と節税方法について解説

不動産と税金は密接な関係がありますが、特に売却する時にどのような税金がかかるのか疑問を抱いている方はとても多いと思います。
そこで、この記事では北九州市にお住まいの方に向けて、不動産売却した際の税金はもちろん、計算方法や節税方法にはどのようなものがあるのか、解説します。

不動産売却でかかる税金の種類について

不動産売却をすると様々な税金がかかります。
特に税金は内容を知らないと損する場合もあります。
例えばタイミングを間違えてしまうと、大きく税額が変わってしまうのです。
そのため、不動産売却でかかる税金の知識をもっておくと良いでしょう。
実際に不動産売却をした場合には次のような税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

印紙税

不動産売却をする際には売買契約を締結します。
売買契約は売買契約書を作成して、そこで売主と買主が条件などに合意すれば、契約成立ということになり、売買契約書に署名押印します。
その際、売買契約書に記載されている売買代金に応じた収入印紙を貼付することになっていますが、この収入印紙代が印紙税となります。
印紙税の税額ですが、売買代金が500万円～1,000万円以下であれば1万円でし、売買代金が5,000万円～1億円以下であれば、6万円となります。

登録免許税

不動産売却をした場合には所有権移転ということで、名義変更することになりますが、その際に必要になるのが、登録免許税です。
登録免許税の算出方法は、次のとおりとなります。
登録免許税=固定資産税評価額×2%

消費税

不動産を売却すると、媒介契約書に基づいて不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
この場合、仲介手数料には消費税が含まれます。

譲渡所得税

不動産を売却して利益がある場合（譲渡所得がある場合）には、売却した翌年に確定申告をして、譲渡所得税を納付することになります。
この時に算出する税金は、給与所得や事業所得とは別に計算するので、分離課税と呼ばれています。
なお、譲渡所得税については所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。
この場合の復興特別所得税は、東日本大震災の復興の財源として平成23年から25年間徴収されます。

不動産売却時の税金！譲渡所得税の計算方法について

次に不動産売却をして利益がある場合に、その利益（譲渡所得）に対して所定の税率で計算をして、確定申告時に税金を納付する必要がありますが、実際にどのような計算をするのか解説します。
ここでポイントになるのが譲渡所得です。
譲渡所得というのは、売却価格ではない点に注意が必要です。
譲渡所得は次の式で算出します。
譲渡所得＝不動産売却価格－（取得費用＋譲渡費用）
それぞれの費用には、どういうものが含まれるのか解説します。

不動産売却価格

不動産売却価格とは不動産が売れた際の価格のことで、正式には譲渡価格といいます。

取得費用

取得費用は、売却した不動産を取得する際にかかった費用のことです。

• 不動産の購入代金
• 不動産の購入の際にかかった税金
• 不動産を購入する際に支払った仲介手数料
• 建築費用
• 設備費用

なお、売却する不動産が一戸建てやマンションの場合は、減価償却費を取得費用から差し引く必要があります。
減価償却費の算出方法は次のとおりです。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって変わってきます。
例えば木造の建物の場合は、耐用年数が33年で償却率は0.031で、マンションのような鉄筋コンクリート造の建物の場合は、耐用年数が70年で、償却率は0.015となります。

譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却する際にかかる費用のことで、具体的には次のとおりです。

• 仲介手数料
• 土地測量費用
• 建物の解体費用
• その他売却にかかった費用

譲渡所得税の税率

次に譲渡所得税の税率について解説します。
譲渡所得税の税率は所有する期間によって変わってきますので、注意が必要です。
譲渡所得の期間は、不動産売却をした年の1月1日現在で不動産の所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となり、税率は20.315%になります。
この税率の内訳は次のとおりです。

• 所得税：15.315%
• 住民税：5%

短期譲渡所得は、所有期間が5年未満で税率は39.63%です。
この税率の内訳は次のとおりです。

• 所得税：30.63%
• 住民税：9%

ここで特に注意をしないといけないのは、所有期間を売却した年の1月1日時点を判断基準にするということです。
例えば、2016年10月1日に取得した不動産を2021年10月1日に売却した場合、判断基準日は2021年1月1日なので、この場合は所有期間が5年未満となります。
短期譲渡と長期譲渡で税額が倍近く変わるので、売却時期はしっかり見極める必要があります。

不動産売却時の税金！譲渡所得税の節税方法

最後に譲渡所得税を節税するためにはどのような方法があるのでしょうか。
まず、やっておきたいことは、購入金額がわかる書類を見つけるということです。
一番いいのは、売買契約書ですが、もし売買契約書がない場合には購入時に契約に立ち会った不動産会社に問い合わせてみるといいでしょう。
あとは、預金通帳の入出金でお金の流れが分かる場合もあるので、その場合は税務署に相談してみてください。
購入金額がわからない場合には、売却代金の5%で取得したものとみなされるので、売却益が大きくなってしまい、その結果、譲渡所得税の金額もそれに比例して大きくなってしまいます。
次に前項でもご案内しましたが、所有期間が短期と長期では税率が倍近く変わってしまうので、売却のタイミングがとても大事です。
後は、譲渡に係る特例には売却の期限があるので、早期に売却しないと利用ができなくなるということも知っておくようにしましょう。
次に不動産売却をする際の特例がありますので、ご紹介します。

3,000万円特例控除

まずご紹介するのが、3,000万円特例控除です。
これは、譲渡所得から3,000万円を控除した金額に対して、税率を乗じるものです。
そのため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
ただし、この特例を受けるために次の4つの要件を満たす必要があります。

• マイホームに住まなくてなって3年以内に売却する
• マイホームを売るまでにその他の不動産を活用して利益を得ていない
• 売った年から3年前までにこの特例を受けていない
• 売主と買主は、双方とも親族などの特別な人間関係ではないこと

所有期間が10年超の場合は軽減税率が適用される

所有期間が10年を超えている場合には、上記の3,000万円控除に加えて、軽減税率が適用されます。
具体的には、長期譲渡所得の場合、税率は20%ですが、所有期間が10年を超えている不動産につき、譲渡所得の内6,000万円以下の部分について税率が14%になります。

損失が出た場合の特例

通常不動産売却をして、譲渡所得がマイナスになった場合は確定申告をする必要がありません。
ただし、損益通算と繰越控除の特例を受けると、他の所得とマイナスの譲渡所得を合算することができます。
具体的にはサラリーマンで給与所得が1,000万円の方が、譲渡所得で500万円の赤字がでた場合は、確定申告をすることでこの2つの所得を合算することができます。
そうしますとサラリーマンとしては1,000万円の所得が500万円に減額したので、税金を払いすぎたということになり、所得税が還付され、住民税が減税されるのです。
その損失については、3年間繰越することができます。

まとめ

不動産の売却にかかわる税金について解説しました。
不動産売却では印紙税や譲渡所得税といった、さまざまな税金がかかりますので、3,000万円特例控除の利用をおすすめします。
不動産の売却や税金でお悩みであれば、「不動産ふたみん」まで、ぜひお問い合わせください。