不動産売却でかかる税金の対策とは？費用についても解説！

不動産売却をお考えの際には税金についても気になるものではないでしょうか。
不動産を売却した際には所得税や住民税といったさまざまな税金支払いがあり、その際には取得費や譲渡費用が重要となります。
不動産の取得から時間がたっており、費用が分からない場合もあるのではないでしょうか。。
北九州市で不動産の売却や税金についてお考えの方へ向けて、不動産売却の際にかかる税金の対策や、それぞれの費用について解説します。

不動産売却にかかる税金の対策！取得費が不明な場合の対応方法

不動産売却で利益がでると税金の支払いが必要となりますが、その利益である譲渡所得の計算の際に、不動産を購入した際の取得費を計上します。
しかし、取得した時期が昔の場合には取得費が分からないこともあるでしょう。
その際には不動産の取得費を仮で算出するために、売却価格に乗じる一定割合が、税法上のルールとして定められているのです。

譲渡所得の計算で取得費が不明なら概算取得費を代わりに計上する

取得費とは、不動産を購入した時の購入価額（実額取得費）のことです。
売却した不動産が、昔から相続によって先祖代々受け継いできたような土地や建物だった場合など、不動産の取得時期が古い場合には実際の取得費が分からないことはよくあります。
そのような場合は、売却価額の5%相当額を概算取得費として、実額の取得費の代わりに計上します。
たとえば、相続などで価額が分からない不動産を5,000万円で売却した場合なら、その不動産の概算取得費は5,000万円の5%、つまり250万円とみなすのです。
もしも、本当なら1,000万円で取得していたとしても、取得費が証明できないために、実際の取得費よりもずっと安い250万円を概算取得費とするしかありません。
その結果、不動産の売却による譲渡所得が大きくなってしまい、住民税や所得税といった譲渡所得税の支払いも高くなってしまいます。
この概算取得費は不動産の購入価額や取得の際の費用などを含んだものとして扱いますので、概算取得費を計算で使う場合には、その他の実際の取得費用（取得税など）をあわせて控除することはできません。

不動産売却の税金対策は取得費が不明でも算出する方法がある

このように、不動産の取得価額が分かっていてもそれを証明する書類がなければ、本当の取得費は不動産譲渡所得税の計算では使えません。
そのため、不動産を購入した際の取得費を証明する売買契約書や領収書などは、紛失や汚損しないよう大切に保管しておきましょう。
また、当時の返済通帳、償還表、ローン契約書、登記簿謄本の記載内容から取得金額を証明できる場合もありますので、可能な限り探してみてください。
一方で、売却価額の5%の概算取得費よりも実際の土地の取得費が安かった場合には、概算取得費のほうを採用するケースもあります。
また国税庁が定めた目安金額や日本不動産研究所の概算指数を用いた算出方法も選択できます。

建物の取得費用は減価償却費を引いて計算する

土地と建物では取得費の計算方法が異なります。
土地は、年月が経っても景気に合わせて価値が波打つ程度で、土地そのものの価値が目減りしていったり劣化しないと考えられているため、前述した方法で概算取得費を計上します。
しかし、建物は経年による劣化で価値が目減りしていくため、土地とは異なり、減価償却費を引いて計上します。
仮に、2,000万円で建築した木造建物が10年経過した場合の建物の減価償却費は以下のように計算します。
ちなみに、償却率は構造によって異なり、木造の場合は0.031となります。
建物の減価償却費＝建物建築価格× 0.9（固定係数）× 0.031（木造の償却率）× 経過年数
上記の式にあてはめると「2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年= 558万円」が減価償却費となります。
現在の建物の価額は建築費用から減価償却費を引いた「2,000万円 - 558万円 = 1,442万円 」と計算できます。

不動産売却でかかる税金の対策！譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産を売却した時にかかった諸費用のことで、代表的な以下の3つをご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の際に仲介した不動産会社へ支払う手数料です。
仲介手数料は売却金額によって上限金額が定められています。
たとえば、売買価格5,000万円の不動産を個人間で売買した場合の仲介手数料額は「（売却金額 × 3% + 6万円）+消費税」で求めます。
上記にあてはめると「（5,000万円 × 3% + 6万円）+10％ = 171万6,000円」となります。

印紙税

印紙税とは、取扱う金額に応じた収入印紙を売買契約書や建物建築請負契約書や領収書などに貼って納める税金です。
印紙税率は、原則として書面に記載された取引金額によって税額が決まります。
取引金額ごとの印紙代は以下の通りです。

• 100万円を超え500万円以下のもの：2,000円分の収入印紙
• 500万円超1,000万円以下のもの：1万円分の収入印紙
• 1,000万円超5,000万円以下のもの：2万円分の収入印紙
• 5,000万円超1億円以下のもの：6万円分の収入印紙
• 1億円超5億円以下のもの：10万円分の収入印紙

このほか、軽減税率も設定されています。

立退料

貸家としていた不動産を売るときに、貸家から出てもらうために支払う立退料は譲渡費用に含まれます。
また、その他にも譲渡費用に含まれるものをご紹介します。

• 登記費用
• 売却の際の広告料
• 売却の際の測量や不動産鑑定
• 建物解体費用
• 建物リフォーム代
• 売買契約に付随する交通費や通信費
• 借地権地主の承諾を得るための名義書換料

ただし、状況により判定が分かれることもあるため、気になる場合は税理士に相談すると良いでしょう。

土地造成費や改良費は取得費になる

土地を売るための準備としておこなった埋め立てや盛土や地ならしなどの造成費や改良費は、一見、譲渡費用にも思えますが、分類上は取得費になります。
その理由は、おこなった目的や時期に関係なく、土地の造成や改良は土地の価値を上げる行為と解されているからです。

不動産売却でかかる税金の対策！取得費の加算とは？

取得費加算の特例とは、相続によって取得した不動産を売却した時の譲渡所得税の計算に、納税済みの相続税を取得費として計上できる制度です。
納税済みの相続税を取得費に加算できれば、その分の利益が圧縮されて譲渡所得税が安くなるため、節税の効果があるでしょう。
しかし、下記のようないくつもの要件をクリアしなければならないため注意が必要です。

• 相続や遺贈で不動産を取得する
• 不動産の取得者が相続税を納税している
• 相続から約3年と10か月の間に売却する

それ以外にも注意すべき点として以下のことがあります。
3年と10か月の間に売却するためには、相続開始から10か月で不動産を取得するように遺産分割を終えないといけません。
また、複数の不動産を相続した場合には、節税効果を最大化するためにもっとも利益が高くなる不動産を調べて優先的に売却しなければなりません。
さらに、共同相続人の持つ共有持分を現金で買い取る「代償分割」を利用すると節税効果が弱くなるので注意が必要です。

まとめ

不動産売却の際にかかる税金の対策について解説しました。
譲渡所得が発生し税金が発生する場合には取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが大切になります。
不動産に関するお悩みがある場合は北九州市を中心に不動産売買に取り組む「不動産ふたみん」へお気軽にご相談ください。