不動産売却における成年後見人とは？手続きや売却方法について解説！

所有者の親が認知症などで判断能力が低下している場合は不動産売却はできるのか不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
判断能力が低下している方にかわって成年後見人が不動産売却をおこなうことができる成年後見制度というものがあります。
そこで今回は北九州市内で不動産売却を検討している方に向けて、成年後見制度や後見人を選ぶ際に必要な手続き、後見人による売却方法について解説します。

本人にかわって不動産売却ができる成年後見人とは？

不動産売買は大きな金額が動き、多くの法律が絡んでいるため判断能力があり意思疎通ができなければ取引することは難しいでしょう。
不動産の所有者が認知症などで判断能力が低下した親の場合はどのように売却したら良いのでしょうか。
このような認知症や知的障害などで十分な判断ができない方をサポートする国の制度に「成年後見」というものがあります。
成年後見制度では「成年後見人」を立てて、財産管理や、介護の契約、入院の手続き、老人ホームなどへの入所手続きなどを代行してもらいます。

任意後見制度

任意後見制度は、後見される方（被後見人）が元気な内に、誰が後見人になるかを決定し、契約・準備して、将来、事務管理などをおこなってもらいます。
親族や士業（弁護士・司法書士など）など、被後見人が任意で選出するので任意後見制度と呼びます。
任意後見人の契約は公証役場にて公正証書として取り交わします。
公正証書とは、法務大臣に任命された公証人が作成する公文書で、その内容は安全性や信頼性に優れています。
公正証書にて本人の意思である任意後見人契約の内容が証明されるので、親族であったとしてもあとから異議申し立てはできません。
その後、公正証書や申立書などの必要書類を用意し、家庭裁判所に申し立てをすることで、任意後見人と認められて管理、代行をおこなうことができます。
任意後見人ができることはあくまで被後見人の代理です。
代理として所有不動産を売却したり、老人ホームの手続きを進められますが、本人がおこなった行為の同意や取り消しはできません。
また、任意後見人契約で定めた内容以上のことはできないことを覚えておきましょう。

法定後見制度

法定後見制度とは家庭裁判所が後見人を選出します。
被後見人が老人ホームに入って身動きが取れなかったり、認知症が進み判断能力が低下してしまった場合に、裁判所に申し立てして後見人を選んでもらいます。
法定後見人は家庭裁判所がもっとも適していると思われる方を選出しますが、司法書士や弁護士などの士業の方が選出されることが多いでしょう。
法定後見人は被後見人がおこなった不動産売却などの行為の代理や、本人がおこなった行為の同意を取り消すことができる権利を有します。
また、法定後見制度は本人の判断能力の程度によって「後見」「保佐」「補助」の3種類の制度にわかれます。

不動産売却前に知っておきたい成年後見人の申立て手続きと必要書類

後見人などは不動産売却を本人にかわっておこなえますが、どのような手続きをおこなって選ばれるのでしょうか。

成年後見申立て手続きの方法

成年後見の手続きは本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村が、本人が居住している住所地を管轄している家庭裁判所に申立てます。
4親等内の親族とは両親や子ども、祖父母や孫、姉妹兄弟に加えて、叔父や叔母、いとこや甥、姪までの範囲が申し立てができる方含まれます。
任意後見制度も法定後見制度でも申し立てができる方は同様ですが、法定後見制度では申立てが受理されれば家庭裁判所が後見人を選びます。
この間に必要に応じて本人や親族との面談でどう考えているかの確認、医師による本人の鑑定などがおこなわれます。
そして、おおよそ3か月程度の期間を経て、後見人が選任されることが一般的です。
法定後見制度の場合、申立て手続きのタイミングで候補者を推薦できますが、推薦した方が後見人に選任されるとは限りません。

成年後見人申立て手続きの必要書類

• 申立書
• 申立書付票
• 申立て費用（印紙代、切手代、医師による鑑定が必要なら鑑定費用）
• 後見人など候補者の身上書
• 親族関係図
• 被後見人の財産目録
• 被後見人の収支予定表
• 被後見人の診断書
• 被後見人と候補者の戸籍謄本、住民票の写し
• 被後見人の健康状態が分かる資料（障がい者手帳、療育手帳など）
• すでに後見登記されていないことの証明書
• 財産に関する資料

一見すると必要書類は多岐に渡りますが、家庭裁判所の手続きで必要な申立書とその費用、本人や親族の資料、財産が分かるものの資料に大別できます。
成年後見人は本人に代わって財産を取り扱うので、それらを慎重に判断し、裁判所は後見開始の審判を進めます。

成年後見人が不動産売却をする方法

本人にかわって成年後見人が不動産売却をすることができる成年後見制度ですが、不動産が居住用か非居住用かによって売却する方法が異なります。

居住用財産の場合

被後見人が住んでいた自宅に誰も済まなくなったからといって成年後見人が勝手に自宅を売却することはできません。
本人がまた自宅に戻ることになったときに、生活するところに困ってしまうからです。
もし、自宅である不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
一般的な不動産売却の流れに加えて、家庭裁判所による契約書や売却価格、不動産売却の必要性などの確認があります。
契約書の確認では本人に不利な契約条件ではないか、売買価格や査定書が評価証明などと比べて適正なのかが確認されます。
売却の必要性や、本人の帰宅先は確保されているのか、本人の意向や生活状況など、この不動産売却が必要なのかどうかを判断されるのです。
成年後見人が不動産売却する場合、家庭裁判所の許可が必要ですが、許可が得られず売却できない場合もあります。

非居住用財産の場合

被後見人が所有しているアパートやマンション、賃貸目的の物件などを売却する場合、家庭裁判所の許可は不要ですが、自由に売却することはできません。
売却する理由が生活費を捻出するため、医療費や入院費を用意するためならば正当な理由といえますが、資金が必要な親族に渡すためなどは正当な理由になりません。
成年後見の申立てのときに、被後見人の財産状況を報告しています。
そのため、非居住用財産だとしても売却の必要がないときには売却することが難しいことを覚えておきましょう。

まとめ

成年後見制度は、本人が認知症などで判断能力が低下してしまった場合や、そうなる将来に備えて、財産の取り扱いや契約行為などを代理しておこなう方を選出する制度です。
本人が元気なうちに任意で後見人を選ぶ任意後見人や、親族などが申し立てをして家庭裁判所に選出してもらう法定後見人の種類があります。
法定後見人が不動産売却をする際は家庭裁判所の許可が必要で、居住用・非居住用どちらであっても被後見人にとって必要な売却しか認められないので注意しましょう。
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