不動産売却時の消費税は何に課税される？非課税のものや注意点について解説

日常で買い物をしている際には自然に納税している消費税ですが、不動産売却の場合には決められたルールが存在します。
本稿では不動産売却時の消費税について、課税対象や非課税になるものについて、注意点もあわせて解説します。
北九州市内で不動産売却を検討している方はぜひ最後まで確認し、消費税についての知識をつけましょう。

不動産売却で消費税が課税されるものとは？

まず、不動産売却において消費税が課税されるものについてご紹介します。

仲介手数料

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼し、成約、引渡しにいたった場合には、事前に取り決められた仲介手数料を支払います。
価格が400万円を超える不動産売買では以下の計算式で仲介手数料を求めます。
売却価格×3％＋6万円＋消費税
この計算式で算出した金額が、仲介手数料の上限になります。
なお、不動産売却時、諸条件を満たした空き家を売却するときに限り400万円以下の不動産売却における仲介手数料は一律18万円＋消費税の198,000円です。
400万円以下の不動産を購入するときや、条件を満たしていな不動産の売却では計算式が変わるので注意しましょう。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの残債がある不動産を売却したときに、一括繰り上げ返済手数料が必要な金融機関があります。
金額は金融機関によって設定が異なりますが、その場合でも消費税が課税されることを理解おきましょう。
一括繰り上げ返済手数料には消費税がかかりますが、固定ローンの場合だと3～5万円程度、それ以外で3,000～5,000円程度が一般的です。
窓口での手続きやインターネットでの手続きなど、手続きをする場所によっても手数料額が変わります。
不動産売却して完済するときにはそれらの金額も金融機関に確認しておきましょう。

司法書士報酬

不動産売却すれば所有権の移転など登記手続きをし、司法書士に登記費用を支払います。
一般的に登記費用の内訳は登記手続きの税金として登録免許税と、司法書士の報酬に分かれます。
登録免許税は税金なので消費税は課税されませんが、司法書士への報酬は消費税が課税されるので、その点は注意が必要です。
不動産を売却する際、司法書士に登記を依頼するケースとして、住宅ローンの残債を売却によって完済したのならば、抵当権の抹消費用が必要です。
また、建物を解体して更地にして引渡したり、測量して敷地面積が変わるのならばそれぞれ登記が必要になりますが、これは土地家屋調査士に報酬を支払います。
こちらも同様に登録免許税と土地家屋調査士への報酬を支払いますが、報酬分には消費税が課税されます。
不動産売却において、課税されるものについてご不明な点がある方はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

不動産売却で消費税が非課税になるものとは

次に、非課税対象になるものについて以下で解説します。

土地にかかる消費税

そもそも消費税とは消費される物品やサービスに対して課税される間接税で、消費者が負担し、お店や事業者が消費者に代わってまとめて納税する仕組みとなっています。
土地は物品やサービスとは違って消費されるものではないため、原則として非課税です。
その土地に含まれるものは一般的な住宅用地などの売買であれば、庭木や石垣、庭園で、ひとくくりにして不動産売却する場合に、その部分のみ非課税となります。
土地を事業者として売却する場合にも非課税で、造成工事などにお金がかかったとしても土地の売却金額には消費税がかかりません。

個人で不動産売却する場合の消費税

土地については誰が売買しても消費税は非課税ですが、個人で不動産売却するならば建物についても非課税です。
売却方法についても不動産会社の仲介を通して売却しても、個人間売買でも非課税です。
事業者が不動産売却をするならば建物価格に消費税が課税されるので、その分売却価格が高額になってしまいます。
一方で、個人が不動産を売却する際には消費税がかからないので、事業者の不動産売却に比べて、相場なりの価格設定で高く売却できるメリットがあります。
相場より安ければ売却しやすくなりますし、相場なりの価格設定ならその分手元に残るお金も多くなるでしょう。
大きな差ではありませんが、個人が不動産売却するならば消費税が非課税のメリットを上手に活用してみてはいかがでしょうか。

不動産売却時の消費税についての注意点

最後に、消費税について不動産売却における注意点をご紹介します。

個人でも事業者として扱われてしまうことがある

居住用ならば問題ありませんが、賃貸事業を営んでいたり、賃貸用物件を売却する場合には消費税が課税される事業者として見なされてしまうことが注意点です。
その条件には2年前に課税対象となる売上高が1,000万円を超えている、または、1年前の1月～6月の間に1,000万円以上の売上があると、当年は課税される事業者です。
不動産売却するとすぐ1,000万円に達してしまいますが、このときの課税対象になるのは売却価格の建物部分だけです。
このときに計算方法を間違えると追徴課税の対象になることもあるので、賃貸物件の不動産売却が関わるときは、不動産会社に相談して、建物価格を明確にしておきましょう。
個人として売却した場合で解説しましたが、法人の場合でも同様に消費税が課税されます。
複数の賃貸物件を管理するために、資産管理会社を運営している方は注意が必要になります。
納税の基準期間については個人の場合と異なるため、税理士へ事前に確認するほか、国税庁のホームページなどでしっかりと確認しましょう。
2022年現在では消費税増税の話題はありませんが、将来的に増税される可能性はあるでしょう。
不動産売却するときの消費税の注意点として、増税と売却のタイミングに注意が必要です。
仮に4月1日から消費税が増税されるとしたら、3月31日までに売却・引渡しをした場合は増税前の消費税で、4月1日に売却・引渡した場合には増税後のものが適用されます。
不動産の売却価格は大きい金額なので、税率が小さくても大きな差が出てしまいます。
また、不動産の価格は大きいため、社会への影響を考えて、一定の有効期間がある法令の「時限立法」が消費税増税にともなって定められることもあります。
このときは契約日や引渡日によって納税額や計算方法が変わる場合があるので、不動産売却する場合、消費税についてはよく確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却するとき、仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬に対して消費税が課税されますが、土地や個人が不動産売却するときの建物は消費税が課税されません。
不動産売却するときの注意点として、賃貸物件を売却するときや資産管理会社を運営して不動産売却するときには、事業者として消費税を納税する場合もあります。
北九州市内で不動産売却をご検討中で、消費税について不明な点がある方や、困っていることがあれば「不動産ふたみん」までお気軽にご相談ください。
一般的な不動産売却から賃貸物件の売却までお手伝いいたします。