不動産売却における譲渡所得の計算方法は？取得費と譲渡費用についても解説

不動産売却で譲渡所得が発生すると、その金額に応じて譲渡所得税がかかります。
そのため取得費と譲渡費用を漏れなく計上することにより、税金を抑えることが可能です。
そこで今回は譲渡所得の計算方法と、取得費と譲渡費用にはどのような費用が含まれるのか解説しますので、北九州市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

ここでは、譲渡所得とはなにか、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得とは

不動産売却における譲渡所得とは、簡単にいうと資産の売却によって得られた利益のことです。
譲渡所得の対象となる資産は、不動産のほかに株式や著作権なども含まれます。
譲渡所得が発生すると、その金額に対して譲渡所得税が課される仕組みです。
譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の合算です。
事業所得や給与所得に対しても所得税や住民税が課されますが、不動産売却による譲渡所得は別で計算する必要があります。
このルールのことを「分離課税方式」といいます。
不動産売却の利益が出ず譲渡所得がマイナスの場合は、税金はかかりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得=売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、不動産を取得する際にかかった費用の合計額ですが、そのまま計上するわけではありません。
時間の経過による価値減少を考慮するため、期間中の減価償却費を控除する必要があります。
譲渡費用は不動産を売却するにあたって発生した費用のことです。

課税譲渡所得の計算方法

税金を計算する際は、以下の計算式で課税譲渡所得を出しましょう。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
特別控除が適用されれば、課税譲渡所得が減って税金が安くなったり支払う税金が免除されることがあります。
たとえば、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除の特例を利用する方は多いです。
この特例は所有者が居住していることが条件ですが、今は住んでいなくても住んでいた日から3年目の年末までに売却すれば適用を受けられます。
譲渡所得から最大3,000万円も控除されるため、税金を大きく軽減できるでしょう。

譲渡所得税の計算方法

課税譲渡所得を出したら、その金額に税率をかけて譲渡所得税を出します。
譲渡所得税の税率は、以下のとおりです。

• 所有期間が5年以下「短期譲渡所得」…税率39.63％
• 所有期間が5年超「長期譲渡所得」…税率20.315％

譲渡所得税を計算する際は、不動産を所有していた期間によって税率が異なる点に注意しましょう。

不動産売却の譲渡所得で計上する取得費とは？

取得費の計算方法には、実額法と概算法の2種類あります。

• 実額法…不動産取得価格＋取得するのにかかった費用－建物の減価償却費
• 概算法…不動産売却価格×5%

上記の計算方法における概算法は、不動産売却価格の5%相当額を取得費とする計算方法です。
取得費が不明の場合や、実額法よりも概算法による取得費のほうが大きい場合は、概算法で計算します。
実額法では、不動産取得価格と取得するのにかかった費用から減価償却費を控除する計算方法です。
ここでは、実額法の「取得するのにかかった費用」の具体例を解説します。

取得時の仲介手数料

不動産を取得する際、仲介を依頼していた場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。
この仲介手数料は取得費に該当します。
仲介手数料の金額は、媒介契約書に記載されているので確認しましょう。
仲介手数料の上限額は法律で決められており、計算方法は以下のとおりです。
不動産取得価格×3％+6万円+消費税（不動産取得価格400万円超の場合）

取得時の登記費用

取得時に不動産の所有権移転登記をおこないますが、登記費用も取得費用として認められています。
登記費用の主な内訳は、登録免許税と司法書士の報酬です。
登録免許税は、登記手続きの際に国に納める税金になります。
所有権移転登記の場合、登録免許税の金額は不動産の固定資産税評価額の2%（軽減措置期間中は1.5%）です。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も発生します。
報酬の金額は司法書士事務所ごとに異なるので、請求書などで確認しましょう。

不動産購入時の不動産取得税

不動産を購入すると、不動産取得税がかかります。
不動取得税の金額は、土地と住宅家屋の場合は固定資産税評価額の3％、非住宅家屋の場合は固定資産税評価額の4％です。

リフォーム費用

リフォーム費用のうち、建物の改良工事にあたるものは取得費に該当します。
改良工事にあたるものは、たとえば「間取りを3LDKから2LDKに改変する工事」や「キッチンの設備を最新式のものに変更する工事」などです。
リフォーム費用をそのまま計上するのではなく、減価償却費を控除する必要があります。
ちなみに老朽化や故障した部分を元に戻す修繕費用については、取得費に含めることができません。
3年以内の周期でおこなわれている工事や金額が20万円以下の工事などは、修繕費と判断されます。

その他

取得時に収めた印紙税は、取得費に該当します。
既に借主がいる不動産を取得したときは、借主に退去してもらうための立退料も取得費の対象です。
土地を購入する前に支払った測量費用や造成費用なども含まれます。
所有権を争った訴訟費用や取得して1年以内に建物を取り壊した解体費用なども取得費として認められることがあります。
借入日から使用開始日までの住宅ローン保証料や住宅ローン金利なども計上可能です。

取得費にできないもの

また不動産を取得したあとにかかった費用は、基本的に取得費の対象外となります。
使用開始日以降の住宅ローン保証料や住宅ローン金利などは取得費に含まれません。
マンションの場合、毎月支払っている管理費や修繕積立金などを取得費に含めることは不可能です。

不動産売却の譲渡所得で計上する譲渡費用とは？

譲渡所得の計算で出てくる譲渡費用とは、端的にいうと不動産売却の目的で直接かかった費用のことです。
ここでは、譲渡費用には何が含まれるかご説明します。

売却時の仲介手数料

不動産会社に売却仲介を依頼した場合、仲介手数料は譲渡費用にカウントします。

測量費用

不動産売却にあたって測量をおこなった場合、測量費も譲渡費用のひとつです。
土地の面積を調べたり境界を確認したり、売却を目的とした測量であれば譲渡費用に該当します。

解体費用

建物の老朽化が激しい場合は、建物は取り壊して更地として売却することもあるでしょう。
その場合、建物の解体費用も譲渡費用として算入できます。
取り壊した建物の損失額についても、譲渡費用で計上可能です。
建物の損失額は、減価償却費を控除した未償却残高が対象になる点に注意しましょう。
不動産売却より相当前のタイミングに取り壊している場合は、譲渡費用にできないこともあります。

その他

売買契約に必要な印紙税も譲渡費用に含めることができます。
また借家人がいる場合の立退料や、より良い条件で売却するときの違約金なども譲渡費用の対象です。

譲渡費用にできないもの

売却する不動産の固定資産税や都市計画税などは、譲渡費用として計上できません。
また、不動産を維持するための修繕費も譲渡費用の対象外です。

まとめ

取得費と譲渡費用を漏れなく計上したり特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税の負担を抑えることが可能です。
取得費として計上できないものも、事前に確認をして不動産売却に備えましょう。
不動産ふたみんは北九州市を中心に、不動産の仲介・買取を手掛けています。
不動産売却においてお困りの方やご不明な点がある場合は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。