不動産売却で所得税や住民税がかかる？課税される条件や計算方法について解説

不動産売却をすると、所得税や住民税がかかる場合があるのをご存じでしょうか？
じつは、不動産の売却によって所得税や住民税が課税されるには条件があり、また納税時期は売却から1年以上も遅れることがあります。
事前にこれらの仕組みを知っていれば上手に節税ができる場合もありますので、北九州市で不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の利益に課税される所得税や住民税とは

給与所得に対する所得税や住民税以外に、不動産を売却した利益に発生する所得税や住民税があります。

不動産売却によって発生する所得税や住民税とは？

不動産を売却した後で支払う税金には所得税と住民税があり、不動産売却によって利益が出て所得が上がった場合に限り、いずれも1年間だけ税金が上がります。
住民税は市区町村へ納める地方税で所得税は国へ納める国税であるため、税率や納税先が異なります。
所得税はその年の1月〜12月の所得に対して課税するため、所得税額は12月が終わらないと確定しません。
そのため会社員であれば所得税額を給与から天引きして納税し、年末に控除などを考慮して年末調整をおこない払い過ぎた税金があれば還付を受けます。
一方で、住民税は前年の所得に対する課税額が6月ごろに住民税決定通知書として手元に届き、こちらも会社員であれば給与から天引きで納税します。

不動産売却により所得税や住民税が課税される仕組みとは

不動産の売却益に課税される所得税や住民税は給与といった他の所得とは分けて計算されますが、この仕組みを分離課税と呼びます。
所得税と住民税を合算した税率は、不動産を所有した期間が5年を超える長期譲渡所得なら約20%、5年以下の短期譲渡所得なら約40%になります。
ちなみに、3,000万円で売却した場合には3,000万円に対して課税されるのではなく、購入金額や購入にかかる経費、売却にかかる経費を売却金から差し引いた額に対して課税されます。
もしも売却する不動産の所有期間が5年前後なら、5年を超えるタイミングに売却時期を調整すれば節税できます。
この場合に、売却した不動産の所有期間は売却した日ではなく売却した年の1月1日時点で判定しますので、実際の所有期間よりも短く判断されるため注意が必要です。

不動産売却後におこなう確定申告時期や住民税があがる時期とは

不動産売却で得た利益は分離課税となるため、サラリーマン（給与所得者）でも不動産売却をした後に、ご自身での確定申告が必要となります。

不動産売却後に住民税が上がる時期とは？いつ上がるのか解説

住民税は前年の所得に課税されるため、たとえば所得が前年より大幅に下がってもその年の住民税額は前年の高い所得に対して課税され、下がった所得に対して住民税の負担が大きくなります。
不動産売却によって課税される住民税も、不動産を売却した年ではなく翌年に確定申告し、申告後の6月以降に支払いが始まります。
このように、住民税は売却から支払い開始まで長い期間が空き、忘れた頃に請求が来るため、不動産の売却金が入ってきても翌年の納税のために手元に残しておきましょう。

不動産売却後の確定申告をおこなう時期とは

不動産の売却益に対して課税される所得税や住民税といった譲渡所得税は、売却した年の翌年の2月16日〜3月15日のあいだに税務署へ確定申告をおこないます。
住民税は、所得税の確定申告すればそのデータから自動で計算して請求されますので、住民税の確定申告は不要です。
確定申告には下記の書類が必要です。

• 確定申告書B様式第一表、第二表、第三表
• 譲渡所得の内訳書
• 売却時の売買契約書のコピー
• 売買代金・仲介手数料・税金などの経費の領収書
• 売買物件の登記事項証明書

申告書や内訳書などの申請用紙は税務署でもらう以外に国税局のサイトからダウンロードできます。

不動産売却でかかる所得税や住民税を計算する方法とは

不動産を売却したときの状況によって、所得税や住民税の計算方法が異なります。

所得税や住民税といった譲渡所得税の計算方法

所得税や住民税の額は、納税通知が来る前であっても必要な費用を下記の計算式に当てはめてシミュレーションをすれば知ることができます。
税額の計算式や税率は下記のとおりです。
譲渡所得（売却益または課税額）＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
譲渡所得税＝譲渡所得×税率

• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315％（所得税15.315%・住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30.63%・住民税9%）

計算式で必要な「取得費」と「譲渡費用」には下記の項目が含まれます。
取得費の例

• 土地の購入代金
• 税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）
• 購入時の仲介手数料
• 土地の改良・造成費用など

譲渡費用の例

• 立退料（賃借人がいた場合）
• 売却時の仲介手数料
• 印紙税・登録免許税
• 建物の解体費用など

ただし、出費の理由や時期などの状況によっては差し引く費用として認められない場合があるため、税理士や事務所へ事前に確認しましょう。

不動産売却後におこなう住民税などの計算シミュレーション

たとえば、土地の売却価格が3,000万円、取得費が2,150万円（購入価格が2,000万円、購入経費が150万円）、譲渡費用（売却経費）が100万円、土地の所有期間が8年だったと仮定して、税額をシミュレーションしてみましょう。
譲渡所得＝3,000万円－2,150万円－100万円＝750万円
譲渡所得額が750万円で土地の所有期間が5年を超えるので、税率は長期譲渡所得の20.315％となります。
所得税額は「750万円×15.315%=114万8,625円」で、千円未満を切り捨てて114万8,000円となります。
住民税額は「750万円×5%=37万5,000円」です。
なお、所得税の税率の15.315％には2013〜2037年（平成25〜令和19年）まで「復興特別所得税」が含まれています。
居住用財産を売却した場合
マイホームを売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」によって売却益から3,000万円を控除できるため譲渡所得が大きく圧縮されます。
つまり、マイホームの売却で譲渡所得（売却益）が3,000万円を超えなければ所得税や住民税は課税されないため、もしも上記シミュレーションが中古一戸建てなどのマイホームなら税金は非課税となるのです。
マイホームの売却ではこの他にもいくつか譲渡所得税を控除できる特例があるため、税理士や税務署に確認をして適用漏れがないように気をつけましょう。

まとめ

不動産を売却して利益が出た場合は所得税や住民税といった譲渡所得税が課税されます。
また、マイホームの売却なら売却益が3,000万円を超えなければ非課税となる特例もあるため、活用した場合は非課税となるケースが多いでしょう。
税額の計算方法・売却に適した時期・確定申告に必要な書類などは税理士と連携してサポートしてもらうと安心でしょう。
売却に関する疑問や質問は北九州市で不動産業をおこなっている「不動産ふたみん」へ、お気軽にお問い合わせください。