空き家対策に有効な家族信託の制度内容とメリットについてご紹介

家族信託という制度について、ご存知ですか。
空き家対策や相続対策に有効な制度であるということで、今注目を集めています。
そこで今回は北九州市で不動産売却をサポートする私たち「不動産ふたみん」が、空き家対策に有効な家族信託の制度内容とメリットについてご説明します。

家族信託で空き家対策！空き家となる原因とは

空き家となる原因は様々ですが、大きく2つに分類することができます。

空き家となる原因！相続の発生

空き家となる原因の1つに、相続の発生があります。
相続が原因で空き家となる場合、次のような3つのケースに分けることができます。
相続人がいなくて空き家となる
相続人がいなければ、故人の住んでいた自宅は空き家になります。
相続人がいない場合は、遺産の管理のために相続財産管理人を選任する手続きがおこなわれます。
相続財産管理人が選任されたのち、空き家となった不動産は国庫に入れられることになります。
ですがこの手続きが取られない場合は、空き家として放置されてしまうことになります。
相続人が決まらずに空き家となってしまう
相続人が複数人いるうえに遺言書がない場合、相続の分割方法を決めるために遺産分割協議をおこなう必要があります。
この遺産分割協議で話し合いがまとまらずに不動産の相続人が決まらないと、不動産は相続人全員の共有状態になります。
その後も協議がまとまらず共有登記もされない、相続人全員の同意が得られず売却もできない、相続人が亡くなって代襲相続が発生したなどの状況で共有関係が複雑がしてしまうと、空き家として放置されてしまいます。
相続した実家が遠方にあるため空き家となってしまう
相続した実家が遠方にあり、なおかつ自宅をすでに所有していると、実家を賃貸や売却するなど適切な維持管理ができずに空き家化してしまうケースがあります。

所有者が高齢者で認知症を発症してしまったことが原因で空き家に

不動産の所有者が高齢者で認知症を発症して判断能力を喪失してしまった場合、不動産を売却することができません。
なぜなら売買契約を締結しても、本人に判断能力がないことを理由に契約が無効となるからです。
子どもなどを代理人として代理契約をおこなう方法も考えられますが、本人に判断能力が無ければ代理契約も締結できません。
そのため高齢者が認知症にかかって施設などに入所してしまうと、自宅を放置せざるをえず、空き家化してしまいます。

空き家を管理するのにも適した制度！家族信託とは

家族信託とは、自分の財産を家族に信託することで、財産管理を託された家族が必要な時に必要な形で財産を管理運用することができる制度です。
本人が認知症を発症して判断能力が低下してしまうと、不動産や預貯金などの資産は凍結されてしまいます。
そのため空き家となった自宅を家族が処分したいと思っても、処分できなくなってしまいます。
判断能力を失う前に家族信託を締結しておくことで、本人の財産を子どもなどが管理や処分をおこなえるようになります。
もし資産を凍結されたとしても家族信託を締結していれば、空き家化して不要になった自宅を処分できなくて困るということが無くなります。

家族信託制度の仕組みについて

さきほども説明したように、家族信託は判断能力を失った本人の財産管理・運用に適した制度です。
また相続対策にも、有効な制度であります。
家族信託制度の仕組みを理解するには、委託者・受益者・受託者という3つの立場があることがポイントになります。
委託者とは、財産の管理を委託する方です。
さきほどの説明に当てはめると、判断能力を失う前の本人になります。
受託者は、財産の管理・運用・処分などをおこなう方です。
家族信託契約の締結によって財産の管理を託された、子どもなどの家族が該当します。
受託者は、家族信託によって利益を得られる方になります。
さきほどの説明に当てはめると、判断能力を失ったあとの本人となります。
一般的には委託者と受益者は財産管理を委託した親が兼ねることになり、財産管理をおこなう受託者は家族になります。
家族信託契約を締結するには上記の3者の取り決め以外にも、財産の管理と運用方法、家族信託の終わらせ方などを、専門家を交えて決定します。
また上記の3者の他にも、受託者を監視する信託監督人、財産の管理・処分方法に関して指図することができる指図権者を設定することも可能です。
また信託の終わらせ方を取り決めておくことで、誰がどの遺産をどのような割合で引き継ぐのかを親の生前に決めることにも繋がり、その後の相続についてもスムーズにおこなえるようになります。
このように、家族信託は空き家対策や相続対策にも効果を発揮するメリットの多い制度だといえます。

空き家対策に有効な家族信託のメリットについてご紹介

さきほども家族信託のメリットについてふれましたが、ここではさらに掘り下げてご紹介したいと思います。

自益信託にすることで贈与税を回避できる

家族信託の契約内容を、委託者と受益者を親、受託者を子ども、信託財産を自宅にした場合は贈与税が発生しません。
なぜならこのケースでは委託者と受益者が同じとなる信託契約のため自益信託に該当し、贈与にはならないからです。

受託者の判断のみで空き家を処分できる

本人が認知症などで判断能力を失った場合、成年後見制度を利用して空き家となった自宅を処分する方法もあります。
しかし、成年後見制度の場合、本人の自宅処分には家庭裁判所の許可を得る必要があります。
家族信託の場合、本人の自宅を処分する場合でも家庭裁判所の許可などは必要ありません。
必要ならば受託者のみの判断で、空き家となった自宅を売却することができます。
受託者のみの判断で空き家を売却されるのが不安なのであれば、さきほども説明した信託監督人を設置する方法もあります。
信託監督人に弁護士などの法律の専門家を選んでおけば、安心して信託契約を締結することができるでしょう。

数世代先の財産承継の指定ができるので空き家対策に有効

遺言による相続では相続人の指定しかできませんが、家族信託では相続人よりさらにあとの世代まで数世代に渡って財産承継を指定することができます。
そのため将来にわたって、自宅が空き家化することへの有効な対策となります。

家族信託は相続税対策としても有効

家族信託は、相続税対策としても効果を発揮する場面があります。
現金を相続する場合、現金の金額そのものが相続税の評価額となります。
しかし、現金を収益不動産などに変えておくことで、相続税を節税することができます。
購入金額よりも安い相続税路線価の収益物件を購入すれば、相続税を節税することができます。
さらに賃貸物件の場合、借地権割合や借家割合によって相続税の課税評価額がさらに下がる可能性があります。
このように財産の組み換えを自由におこなえるのも、家族信託を締結しているからこそです。

まとめ

今回は、空き家対策に有効な家族信託の制度内容とメリットについてご説明しました。
空き家となる原因は、相続によるものが多く、相続人が多い場合には放置される可能性が高くなります。
家族信託をおこなうことで、家庭裁判所の許可なく売却ができたり、相続税対策となることもあるでしょう。
私たち「不動産ふたみん」は、北九州市で不動産売却をおこなっております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。