2022-09-20
不動産を相続すると相続税が課税されますが、空き家を相続するとどうなるのでしょうか。
本稿では空き家を相続した場合どうなるかと、相続税の計算方法、相続前後でおこなえる相続税対策について解説します。
北九州市内で相続を控えている方は、最後まで読んで相続税の対策について検討しましょう。
\お気軽にご相談ください!/
遺産の相続をおこなう場合には相続税が課されますが、空き家の場合ではどうでしょうか。
親が亡くなって実家を相続するとき、不動産以外の資産も多く、相続放棄が考えられないときには、実家が空き家だとしても相続することが一般的です。
空き家を相続した場合の相続税は、他の不動産を相続したときと同様に課税されますが、自分が住んでいたり他の家族が住んでいる場合に比べて高額となります。
なぜなら、小規模宅地等の特例が使えないためです。
小規模宅地等の特例が使えないとどうなるのかというと、相続する不動産の敷地のうち330㎡までを対象とした、土地評価額に8割控除が利用できません。
その結果、相続税額が高くなるので、何かしらの対策をする必要があります。
小規模宅地等の特例は「住んでいた土地」「事業していた土地」「貸していた土地」3種類に適用されますが、ここでは「住んでいた土地」について解説します。
故人が住んでいた土地、または故人と生計を同じにしていた親族が住んでいた土地を配偶者、同居親族、家なき子が相続した場合に特例が適用されます。
家なき子は、故人に配偶者と同居親族がいないときに、相続人が特定の条件を満たしていれば該当します。
特定の条件とは、3年以内に自己所有(または配偶者・親族所有)の持ち家に住んでいない、要するに相続税を納める期限までに3年以上賃貸物件に居住していた相続人です。
親族が所有している賃貸物件や、親族が経営している会社名義で購入した家も親族所有とされるので注意しましょう。
これらの小規模宅地等の特例を満たしていて、相続税の申告期限まで所有し続けたり、居住し続ければ、控除を受けられます。
この記事も読まれています|不動産売却では税金対策が重要!計算方法や節税方法を解説
\お気軽にご相談ください!/
空き家を相続した場合の相続税の計算方法は次のようになります。
(課税遺産総額-基礎控除額)×税率-税額控除
課税遺産総額の計算方法は、不動産や預貯金などプラスの財産と、借金や負債などのマイナスの財産を相殺し、葬儀費用などを差し引いて計算します。
次に以下の参考例を元に具体的に計算してみましょう。
不動産評価4,000万円(内訳は土地2,500万円、建物1,500万円)、預貯金2,500万円、負債は無く葬儀費用は300万円、相続人は子どもが2人で不動産は空き家を相続する。
土地面積は200㎡として、計算してみましょう。
課税対象額が2,000万円のときの税率は15%、控除額は50万円なので、相続税額は「2,000万円×15%-50万円=250万円」となります。
先ほどの参考例で特例を使った場合、相続税はどうなるのでしょうか。
このように課税対象額がマイナスになっているので、相続税はかかりません。
小規模宅地等の特例を使った場合には、相続税は250万円も変わってきます。
付け加えるならば、小規模宅地等の特例を使用できるのならば、遺産総額があと1,000万円多くても相続税はかからない計算です。
小規模宅地等の特例を使用できない場合、遺産総額が増えればさらに多額の税金を納税する必要があるので、節税対策を検討しましょう。
この記事も読まれています|不動産売却では税金対策が重要!計算方法や節税方法を解説
\お気軽にご相談ください!/
相続前、生前ならば相続税のいくつかの対策が取れるので、空き家を相続することが想定されているならば、検討しておきましょう。
同居家族への相続ならば小規模宅地等の特例を使用でき、相続税対策になります。
一時的に介護のために同居することや、住民票を移転するだけでは認められず、生活の拠点を完全に移すことが求められます。
親が老人ホームに入所し、空き家になってしまうのを避けるために引っ越すこともありますが、その場合は諸条件を満たせば小規模宅地等の特例の対象となります。
相続開始時点で要介護認定を受けているなどの条件が必要なので、相続前に老人ホームに入所した場合にはよく確認しておきましょう。
先述した小規模宅地等の特例については居住用の住宅について説明しましたが、賃貸に出した場合も特例を受けられます。
敷地面積は200㎡で評価額は50%の控除ですが、有効に活用すれば相続税対策になります。
しかしながら、3年以上賃貸として貸出すことを継続する必要があるため注意しましょう。
いずれ空き家になるのであれば、親が元気なうちに自宅を売却し、現金として相続したほうが、トラブルになることも減るでしょう。
しかしながら、相続税評価額は低くても、売れた金額が高かった場合には相続税が高くなる可能性もあります。
また、親が住んでいる自宅を売却するのであれば、新しく住まいを探す必要があります。
相続前に不動産売却すると、相続税の心配は減るものの譲渡所得税が課税されます。
しかし、譲渡所得税も条件を満たしていれば控除を受けられます。
状況によって控除が適用されない場合もあるので、売却する際には確認すると良いでしょう。
相続して相続税を納税したあとに相続した空き家を売却するのならば、「空家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を利用できます。
特定の条件を満たした空き家を売却したのならば、売却時の譲渡所得から3,000万円まで控除可能になる特例です。
土地・建物の両方を相続し、相続が発生してから3年を経過する年の12月31日まで、または令和5年12月31日までに1億円以下の価格で売却することなどが条件となります。
また、空き家の条件は昭和56年3月31日以前に建築された一戸建てなどの建物で、相続前には故人が一人で住んでいて、売却まで居住や賃貸などで利用されていないこととされています。
ほかにも、現在の耐震基準を満たすリフォームがされていて、これらの要件を満たしていると自治体に確認してもらい、確認書を発行してもらっていることも条件となります。
これらは内容が細かいため、要件を満たすかどうかは不動産会社や自治体の担当者によく確認してください。
この記事も読まれています|不動産売却では税金対策が重要!計算方法や節税方法を解説
空き家を相続したときの相続税は小規模宅地等の特例が使えないため、税額が高くなります。
相続税の計算方法は一般的なものと変わらないものの、土地に対する控除がないために税金が上がってしまうのです。
相続前に対策することで節税も可能ですし、相続税を支払ったあとでも特定の控除を利用できます。
北九州市内で空き家の相続を見込まれている方は、不動産ふたみんにご相談ください。
小規模宅地等の特例や相続にかかわる控除などは複雑で状況によって変わるので、弊社がサポートいたします!
不動産を売却する際には、売却が成立することによってにかかる諸費用について把握しておく必要があります。こういった諸費用ってどんな費用が必要なのか不明な点も多いですね。今回は不動産売却の際に必要...
2022-02-10
不動産を売却する際には、まず最初に、『自分の所有する不動産がいくらで売れるのか』という不動産査定を不動産会社に依頼するかと思います。その際に、始めから決まった一社がある方もおられますが、多く...
2022-02-18
不動産業界には、絶対に許されない闇あります。【囲い込み】の説明をする前に先ずは、不動産取引の仕組みについてご説明していきます。不動産の売買には、片手仲介、両手仲介の2種類があります。片手仲介...
2022-02-25
今回のブログは、知っておくべき不動産業界の闇②「高すぎる査定価格」について説明していきます。前回のブログ、知っておくべき不動産業界の闇①「囲い込み」についてもぜひご一読ください。 ...
2022-02-26
こんにちは!本日は、”ローン残債がある状態で貸すな!” について解説いたします。住宅ローンの返済中に賃貸で貸してしまった場合、どういうリスクがあるのか。その前に・・・先ずは 賃貸 VS 持ち家 論争についてお話します。私...
2023-07-16
こんにちは!本日は不動産訪問査定時によく聞く【リフォームして売りましょう】というセールストークについて解説いたします。リフォームして売るか、現況で売るか、という疑問について、お悩みの方も多いかと思います。結論、リフォーム...
2022-09-12
今回は不動産売却をご検討の方が利用する不動産一括査定サイトに潜む仕組み上の罠について。【不動産一括査定サイト】の魅力は、簡単な入力フォームに必要な情報を入力して送信するだけで、【複数社に無料で査定を依頼できる】ということ...
2022-04-26
今回は不動産会社が良く言う「家をキレイにしておきましょう」ということについてお伝えをしていきます。これは、家がキレイだと購入検討者が買ってくれる、ということではありません。購入検討者様に対しての第一印象を良くしておけばい...
2022-02-24
この記事のハイライト ●相続が発生したら、まず遺言書が残されているかどうかを確認する●相続後の不動産売却によりかかる税金は、特例の利用で減らせる可能性がある●相続した不動産を売却するには、相続登記を必ず...
2023-09-19
この記事のハイライト ●物件を高値で売却したければ仲介、すぐに現金化したければ買取がおすすめ●離婚を機に不動産を売る場合は、まず不動産とローンの名義人から確認する必要がある●相続した不動産を売却するため...
2023-09-12
この記事のハイライト ●シェアハウスとはひとつの家を複数人で共有することで、賃料や住むうえでのルールは所有者が決める●高い収益性が見込めたり空室リスクを軽減できたりするなどさまざまなメリットがある●入居...
2023-09-05
この記事のハイライト ●譲渡損失とは、不動産や株式などを売却したときに発生する売却損のこと●マイホームの買い換えや売却で発生した譲渡損失は特例によりそのほかの所得と損益通算および繰越控除できる●譲渡損失...
2023-08-29
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市小倉南区横代北町 新築戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉南区横代北町 新築戸建て所在地:北九州市小倉南区横代北町4丁目構造:木造2階建て中古物件の...
2023-09-14
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市小倉南区葛原本町 中古戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉南区葛原本町 中古戸建て所在地:北九州市小倉南区葛原本町6丁目構造:木造平屋もともと平屋を...
2023-08-31
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市八幡西区若葉 中古戸建て】無事ご成約しました!物件名:行北九州市八幡西区若葉3丁目 中古戸建て所在地:行北九州市八幡西区若葉3丁目構造:木造2階建て売主様より...
2023-08-25
成約のお知らせ先日、売主様よりご売却のご依頼を頂き、1週間で購入者様が見つかりました。【北九州市小倉北区東篠崎 土地】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉北区東篠崎1丁目 土地所在地:北九州市小倉北区東篠崎1丁目当...
2023-08-10
こんにちは。ベッドに入ると5分で夢の中にいける二見です。日々、専務・常務との生活を送る中で、私はお二方に沢山の貢物を献上しておりますm(_ _ )mただ、猫ってプレゼントしたおもちゃで全然遊んでくれないんですよね・・なの...
2023-09-26
こんにちは北九州市に貢献したい二見です。8月4.5.6日で【わっしょい百万夏まつり】が開催されましたねヾ(@°▽°@)ノコロナも明けて、数年ぶりの本気開催でしたが、予想以上の賑わいでした!!お祭りの楽しみは皆さんそれぞれ...
2023-08-07
こんにちわ。子供のころは勉強が嫌いだった二見です。私たちが働く不動産業界は、働く人の出入りが激しいイメージを持たれている方は多いと思います(;^_^A実際その通りで、不動産業界に入ったはいいものの、覚えることが多すぎたり...
2023-06-19
こんにちはGWは比較的ゆっくりしていた二見です今回は小倉南区のお出かけスポットを紹介します♪小倉にお住いの多くの方はご存じかと思いますが、【総合農事センター】です(^∇^)北九州市による愛称募集で、今では『花農丘公園』と...
2023-05-06