空き家の相続税はどうなるのか？計算方法と相続税対策について解説

不動産を相続すると相続税が課税されますが、空き家を相続するとどうなるのでしょうか。
本稿では空き家を相続した場合どうなるかと、相続税の計算方法、相続前後でおこなえる相続税対策について解説します。
北九州市内で相続を控えている方は、最後まで読んで相続税の対策について検討しましょう。

空き家の相続税はどうなるのか？

遺産の相続をおこなう場合には相続税が課されますが、空き家の場合ではどうでしょうか。

空き家でも相続税が課税される

親が亡くなって実家を相続するとき、不動産以外の資産も多く、相続放棄が考えられないときには、実家が空き家だとしても相続することが一般的です。
空き家を相続した場合の相続税は、他の不動産を相続したときと同様に課税されますが、自分が住んでいたり他の家族が住んでいる場合に比べて高額となります。
なぜなら、小規模宅地等の特例が使えないためです。
小規模宅地等の特例が使えないとどうなるのかというと、相続する不動産の敷地のうち330㎡までを対象とした、土地評価額に8割控除が利用できません。
その結果、相続税額が高くなるので、何かしらの対策をする必要があります。

小規模宅地等の特例が適用される条件

小規模宅地等の特例は「住んでいた土地」「事業していた土地」「貸していた土地」3種類に適用されますが、ここでは「住んでいた土地」について解説します。
故人が住んでいた土地、または故人と生計を同じにしていた親族が住んでいた土地を配偶者、同居親族、家なき子が相続した場合に特例が適用されます。
家なき子は、故人に配偶者と同居親族がいないときに、相続人が特定の条件を満たしていれば該当します。
特定の条件とは、3年以内に自己所有（または配偶者・親族所有）の持ち家に住んでいない、要するに相続税を納める期限までに3年以上賃貸物件に居住していた相続人です。
親族が所有している賃貸物件や、親族が経営している会社名義で購入した家も親族所有とされるので注意しましょう。
これらの小規模宅地等の特例を満たしていて、相続税の申告期限まで所有し続けたり、居住し続ければ、控除を受けられます。

空き家の相続税の計算方法

空き家を相続した場合の相続税の計算方法は次のようになります。
（課税遺産総額－基礎控除額）×税率－税額控除
課税遺産総額の計算方法は、不動産や預貯金などプラスの財産と、借金や負債などのマイナスの財産を相殺し、葬儀費用などを差し引いて計算します。
次に以下の参考例を元に具体的に計算してみましょう。
不動産評価4,000万円（内訳は土地2,500万円、建物1,500万円）、預貯金2,500万円、負債は無く葬儀費用は300万円、相続人は子どもが2人で不動産は空き家を相続する。
土地面積は200㎡として、計算してみましょう。

• 6,500万円（遺産総額）－300万円（葬儀費用）＝6,200万円（課税遺産総額）
• 3,000万円＋（600万円×2（相続人数））＝4,200万円（基礎控除額）
• 6,200万円－4,200万円＝2,000万円（課税対象額）

課税対象額が2,000万円のときの税率は15％、控除額は50万円なので、相続税額は「2,000万円×15％－50万円＝250万円」となります。

小規模宅地等の特例を使った場合の計算方法

先ほどの参考例で特例を使った場合、相続税はどうなるのでしょうか。

• 2,500万円（土地評価）×（1－0.8（小規模宅地等の特例の控除））＋1,500万円＝2,000万円（不動産分遺産額）
• 2,000万円＋1,500万円（預貯金）－300万円（葬儀費用）＝3,200万円
• 3,200万円（課税遺産総額）－4,200万円（基礎控除）＝－1,000万円

このように課税対象額がマイナスになっているので、相続税はかかりません。
小規模宅地等の特例を使った場合には、相続税は250万円も変わってきます。
付け加えるならば、小規模宅地等の特例を使用できるのならば、遺産総額があと1,000万円多くても相続税はかからない計算です。
小規模宅地等の特例を使用できない場合、遺産総額が増えればさらに多額の税金を納税する必要があるので、節税対策を検討しましょう。

相続前・相続後にできる空き家の相続税対策

相続前、生前ならば相続税のいくつかの対策が取れるので、空き家を相続することが想定されているならば、検討しておきましょう。

相続前に同居して小規模宅地等の特例を利用する

同居家族への相続ならば小規模宅地等の特例を使用でき、相続税対策になります。
一時的に介護のために同居することや、住民票を移転するだけでは認められず、生活の拠点を完全に移すことが求められます。
親が老人ホームに入所し、空き家になってしまうのを避けるために引っ越すこともありますが、その場合は諸条件を満たせば小規模宅地等の特例の対象となります。
相続開始時点で要介護認定を受けているなどの条件が必要なので、相続前に老人ホームに入所した場合にはよく確認しておきましょう。

相続前に空き家を賃貸に出す

先述した小規模宅地等の特例については居住用の住宅について説明しましたが、賃貸に出した場合も特例を受けられます。
敷地面積は200㎡で評価額は50％の控除ですが、有効に活用すれば相続税対策になります。
しかしながら、3年以上賃貸として貸出すことを継続する必要があるため注意しましょう。

相続前に不動産を売却する

いずれ空き家になるのであれば、親が元気なうちに自宅を売却し、現金として相続したほうが、トラブルになることも減るでしょう。
しかしながら、相続税評価額は低くても、売れた金額が高かった場合には相続税が高くなる可能性もあります。
また、親が住んでいる自宅を売却するのであれば、新しく住まいを探す必要があります。
相続前に不動産売却すると、相続税の心配は減るものの譲渡所得税が課税されます。
しかし、譲渡所得税も条件を満たしていれば控除を受けられます。
状況によって控除が適用されない場合もあるので、売却する際には確認すると良いでしょう。

相続後に空き家を売却して空き家売却の特例を利用する

相続して相続税を納税したあとに相続した空き家を売却するのならば、「空家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を利用できます。
特定の条件を満たした空き家を売却したのならば、売却時の譲渡所得から3,000万円まで控除可能になる特例です。
土地・建物の両方を相続し、相続が発生してから3年を経過する年の12月31日まで、または令和5年12月31日までに1億円以下の価格で売却することなどが条件となります。
また、空き家の条件は昭和56年3月31日以前に建築された一戸建てなどの建物で、相続前には故人が一人で住んでいて、売却まで居住や賃貸などで利用されていないこととされています。
ほかにも、現在の耐震基準を満たすリフォームがされていて、これらの要件を満たしていると自治体に確認してもらい、確認書を発行してもらっていることも条件となります。
これらは内容が細かいため、要件を満たすかどうかは不動産会社や自治体の担当者によく確認してください。

まとめ

空き家を相続したときの相続税は小規模宅地等の特例が使えないため、税額が高くなります。
相続税の計算方法は一般的なものと変わらないものの、土地に対する控除がないために税金が上がってしまうのです。
相続前に対策することで節税も可能ですし、相続税を支払ったあとでも特定の控除を利用できます。
北九州市内で空き家の相続を見込まれている方は、不動産ふたみんにご相談ください。
小規模宅地等の特例や相続にかかわる控除などは複雑で状況によって変わるので、弊社がサポートいたします！