不動産売却時に知っておきたい「負動産」とは？対策方法も解説

不動産が絶対的な資産だったのは昔のことで、今では利用価値がなく所有しているだけで損をする物件は負動産といわれるようになりました。
不動産を負動産にしないためにはどのようなことをすれば良いのでしょうか？
今回は負動産の取り扱いや対策方法について解説しますので、北九州市で相続を控えている方は最後までご確認ください。

不動産売却前に知っておきたい負動産とは？

平成30年に国がおこなった統計調査では全国の空き家数は848万戸以上あることが確認されていて、全国的にも大きな問題になっています。
北九州市内でも、市内約50万戸のうち約7万9,000戸が空き家であると推計されていて、この問題は人ごとではありません。
空き家があると、放置されて倒壊する恐れや、放火や不審者の侵入など犯罪行為の被害にあう可能性や、ゴミなどが不法投棄され近隣に迷惑がかかる可能性もあります。
こうした空き家は管理に手間がかかり、固定資産税もかかるため、所有しているだけで損をしてしまいます。
また、平成26年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法では、各自治体は近隣に迷惑がかかる空き家を調査し、「特定空家」の指定します。
特定空家とは、指定されてしまうと改善の助言や指導、勧告されるのですが、勧告後は固定資産税の控除がなくなり、税額が数倍に跳ね上がってしまいます。
負動産とは、このように所有しているだけで管理コストや固定資産税を支払い続けなければならない不動産です。

負動産を所有するようになる経緯

負動産を所有することになる経緯には多くの場合、相続が絡んできます。
子どもが独立して自宅を所有していれば、親が亡くなって実家を相続しても賃貸に出す、売却するといった選択肢があります。
実家の状態が良ければ賃貸にも出せますが、それでも遺品の整理、残置物の処分、ハウスクリーニングやリフォームなどやることは多いでしょう。
実家が老朽化している場合は賃貸に出すために膨大な手間と費用がかかるので、どうして良いか分からず放置してしまっているという方も少なくありません。
このような経緯で実家が空き家になり、負動産になっていくのです。

負動産を富動産に！不動産売却前に対策を検討しよう！

不動産売却前に対策を立てることで、負動産ではなく富動産としての取り扱いも可能です。
どのような対策があるのかご紹介します。

相続の前から不動産について話しておく

負動産対策のひとつとして、相続前に不動産について話しておくことは大切なことです。
親が亡くなったあとの実家はどうするのか、売却しても良いのか、誰かが利用するのか、その他の財産の状況などをしっかりと確認しておきましょう。
実家以外に目立った財産がなければ、相続放棄するのも方法のひとつです。
相続放棄とは、不動産や預貯金などプラスの資産と借入れや負債などマイナスの資産を併せて相続しないという選択することです。
現金は受け取りたいけど、負動産になりそうな実家は相続したくない、ということはできません。
だからこそ、相続前に親や兄弟と話し合って、実家の取り扱いを決めておくことが重要です。

価値があるうちに手放す

親との話し合いのときに、建物が使えるうちに売却活動に取り組むことも良い方法です。
建物は人が暮らさなくなり換気や通水されない状態が最も劣化する原因となりますが、売却することでその懸念もなくなるでしょう。
1年でも新しければより高く不動産売却できるので、負動産になる前に富動産として取り扱えるでしょう。
売却したお金で親に住み替えてもらったり、現金に換えておいたほうが相続人としても遺産分割しやすいので、相続放棄をしなくて済みます。
将来的に負動産になる懸念があるとはいっても、親が培った財産なので、形を変えて上手に活用したほうが良いといえるでしょう。

更地にする

空き家を所有することで負動産になる懸念が生まれますが、更地にしてしまえば固定資産税の負担はありますが、管理の負担がなくなるでしょう。
相続前後どちらのタイミングでも、実家を利用しないのであれば更地にすることで空き家管理の必要はなくなります。
更地ならば売却や不動産会社による買取も検討しやすく、少し土地に手を入れて駐車場にすることも可能です。
もし、建物を使用することが難しい、使用するためには多額の費用がかかりそうな状況ならば、解体して更地にすることをおすすめします。
デメリットとしては、解体費用がかかることと、固定資産税が増えてしまうことです。
固定資産税は住宅用地に対しての控除があるため、建物を解体して更地にすると控除の対象外となってしまいます。
建物に対する固定資産税は無くなるものの、固定資産税の負担は増えるでしょう。
管理の負担やコストと比較して、更地にすることを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産売却時に負動産にしないための方法とは

所有している不動産を負動産にしないためにはどのような方法があるのでしょうか。

居住用で売れない場合には老人ホームといった用途で検討

居住用で売却していても売れないならば、目線を変えて他の用途で使えないか検討してみましょう。
近年、高齢化社会に伴って、どこも老人ホームの数が不足していて、老人ホームのニーズはどのエリアでも高まっています。
また、老人ホームではなく高齢者が共同生活を営むシェアハウスも生まれています。
建物そのままの状態では老人ホームとしては難しいかもしれませんが、バリアフリーリフォームなどに取り組めば、福祉法人などが購入してくれるかもしれません。
老人ホームは一例ですが、居住用でニーズが感じられない場合には他の用途検討が、負動産を売却するための方法です。

移住者向け住宅として登録する

北九州市では「北九州市空き家バンク」を運営していて、所有している負動産の売却が進まないようなら、登録してみるのも良いでしょう。
同時に北九州市では「定住・移住推進事業」にも取り組んでいて、空き家バンクに登録している物件を賃貸で借り、移住してくる方に対して補助金が支払われています。
こういった移住支援事業を活用したり、空き家バンクに登録することは、負動産を有効活用する方法のひとつです。

タイミングを逃さず売却する

不動産売却はタイミングを見計えば負動産も富動産になりうるものです。
タイミングを逃さないで売却することが重要で、そのためには管理や扱いに困る前に、ある程度方向性を決めておく必要があります。
早めの対応で、負動産になる前に売却を進めていきましょう。

まとめ

負動産とは所有しているだけで、居住や賃貸などの活用ができず、管理コストや固定資産税の負担がある物件です。
主に実家を相続したときに負動産になりやすいですが、そうならないためには、相続前に親や親族と話したり、価値が下がる前に手放すための検討が必要です。
不動産売却をする場合はタイミングが重要なため、できるだけ早く不動産会社に相談しましょう。
北九州市で空き家を所有している方や負動産について懸念がある方は、ぜひ不動産ふたみんにご相談ください。
負動産にしないための対策や、活用方法のアドバイス、不動産売却や無料査定などおこなっているためお気軽にお問い合わせください。