不動産の相続税評価額とは？土地や建物の計算方法を解説

家族や親族が亡くなり、相続が発生したときは相続税がいくらかかるのか気になりますよね。
相続税を算出するときは時価で計算されますが、不動産の場合、計算方法は少し複雑です。
本記事では、不動産の相続税評価額とはなにか、家屋・建物、土地の計算方法について解説します。
北九州市で不動産の相続にお困りの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産の相続税評価額とは？

相続が発生すると、故人（被相続人）が残した財産を税務上評価し、相続人に相続税が課されます。
相続財産を税務上評価した価格のことを「相続税評価額」といいます。
この相続税評価額をもとに、相続人が納めるべき相続税が算出されるのです。

相続税はかならずかかる？

相続税がかかるかどうかを判断するためには、まず、課税遺産総額を把握する必要があります。
課税遺産総額とは、相続税の課税対象となる相続財産の合計額のことです。
課税対象となる相続財産は、不動産や現金などの有形資産から、株式や保険証書などの無形資産まで、あらゆる形態の資産が含まれます。
課税遺産総額は、課税対象となる相続財産の合計額から基礎控除額を差し引いて計算します。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
たとえば、相続人が3人の場合は「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」が基礎控除額になります。
課税対象となる相続財産の合計額が基礎控除額を下回る場合は、相続税はかかりません。

相続財産ごとの相続税評価額とは

相続税評価額の評価方法は、基本的に時価で算出します。
現金や預貯金などの場合、計算方法は簡単です。
死亡時の残高が、そのまま相続税評価額となります。
たとえば、被相続人が1,000万円の現金を持っていた場合、1,000万円が相続税評価額です。
定期預金は「預金残高＋相続開始日までの利息－利息にかかる税金」の計算式で算出します。
しかし、不動産や株式などの非現金資産の場合は、計算が少し複雑です。
これらの資産は、通常、公正な市場価格（時価）で評価されます。
公正な市場価格とは、その財産が自由市場で買主と売主の間で取引されるであろう推定価格のことです。
たとえば、故人が家を所有していた場合、その家の公正な市場価値は、現在の不動産市場における推定売却価格となります。
しかし、多くの場合、相続した不動産は、相続税の計算上、時価よりも低い評価額となることが多いです。

不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額の計算方法は、故人が所有していた物件か第三者に賃貸していた物件かによって計算方法が異なります。

①故人が使用していた場合の計算方法（家屋・建物）

故人がその不動産に住んでいた、または自分の事業のために使用していた場合、相続税評価額は固定資産税評価額と同じです。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円なら、相続税評価額も3,000万円です。
固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税納税通知書で確認できます。

②故人が第三者に賃貸していた場合の計算方法（家屋・建物）

故人が生前に不動産を第三者に賃貸していた場合は、相続税評価額を計算するときに借主の権利（「借家権」と呼ばれる）を調整します。
借家権は、借地借家法に基づいて、借主が賃貸借契約をした物件を継続的に使用できる権利を定めたものです。
相続税評価額を計算する際には、固定資産税評価額から借主の借家権に応じて一定の割合を差し引きます。
計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×（1－借家権の割合）
なお、借家権の割合は30％と定められています。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、借家権の割合は「3,000万円×30％＝900万円」です。
相続税評価額は、借家権の割合を固定資産税評価額から差し引いて計算するため、上記の例でいくと「3,000万円－900万円＝2,100万円」となります。
相続税評価額から借家権の割合分が減額されるのは、借主の権利を考慮することで、不動産のフル活用や売却の可能性が制限されるためです。

③ 故人が賃貸物件を所有していた場合の計算方法（家屋・建物）

故人がアパートやマンションなどの賃貸物件を所有していた場合は、計算が少し複雑になります。
この場合、相続税評価額は、賃貸されていた不動産の割合によって決まります。
計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×（1－借家権の割合×賃貸割合）
借家権の割合は、先述のとおり30％です。
賃貸割合は、貸している部分の床面積の割合になります。
たとえば、賃貸物件の部屋の床面積合計が200㎡、貸している部屋の床面積合計が100㎡とした場合「100㎡÷200㎡＝50％」が賃貸割合となります。
上記の例で固定資産税評価額が5,000万円だとすると、相続税評価額は「5,000万円×（1－0.3×0.5）＝4,250万円」です。
賃貸物件の相続税評価額は賃貸されている割合が大きいほど、相続税評価額は低くなります。

不動産の相続税評価額の計算方法（土地）と減額要素

相続税評価額の計算方法（土地）は、その土地の場所や宅地・田・畑・山林などの地目によって、2つの方法があります。
また、土地の利用状況や面積などの減額要素もあります。
2つの計算方法と減額要素は、以下のとおりです。

①路線価方式の計算方法（土地）

路線価方式は、国税庁のホームページで路線価が公表されている土地に適用されます。
路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの価格（1,000円単位）のことです。
相続税評価額を計算するときは、路線価に土地の面積をかけて計算します。
また、相続税評価額を計算するときは、土地の形状や道路からの奥行きなど、その土地の特殊性に応じてさまざまな補正率が適用されます。
計算式は、以下のとおりです。
路線価×各種補正率×土地面積
たとえば、路線価が15万円、各種補正率が1.1、土地面積が200㎡の場合、相続税評価額は「15万円 × 1.1 × 200＝3,300万円」になります。
路線価は、国税庁のホームページで確認可能です。

②倍率方式の 計算方法（土地）

開発されていない地域や人の出入りが少ない地域などは、路線価がないことがあります。
路線価の公表されていない土地の相続税評価額は倍率方式で計算します。
倍率方式の計算式は、以下のとおりです。
土地の固定資産税評価額×倍率
倍率方式では、土地の固定資産税評価額に国が定めた倍率をかけて計算します。
倍率は地域によって異なり、国税庁のホームページにある評価倍率表で確認可能です。
たとえば、土地の固定資産税評価額が2,000万円、倍率が1.1の場合、相続税評価額は「2,000万円×1.1＝2,200万円」になります。

土地の相続税評価額の減額要素

土地の相続税評価額の減額要素は、以下の3点です。

• 貸家建付地
• 借地権
• 地積規模の大きな宅地

貸家建付地とは、アパートや貸家が建っている土地のことで、約20％も相続税評価額を減額可能です。
借地権は、第三者から土地を借りている場合に該当し、土地全体の相続税評価額に借地権の割合をかけて計算します。
借地権の割合は、国税庁が地域ごとに30～90％の間で定めています。
地積規模の大きな宅地は、500㎡以上の大きな宅地で一定の条件を満たす場合に減額可能です。

まとめ

不動産を相続したときは、基礎控除額を超える相続財産について相続税が課されます。
相続税評価額は、相続財産を税務上評価した価格のことを指し、土地と建物で計算方法が異なります。
不動産を相続したときは、ぜひこの記事が参考になれば幸いです。
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