土地の相続で起こり得るトラブルとは？3つの例と解決策について解説

相続が発生した場合、現金や預貯金のようにしっかり分割することができない土地が財産に含まれていることで、トラブルが起こるケースがよくあります。
また、土地を相続すると登記や税金の問題も生じるため、どのようなトラブルが起こり得るのか事前に知って対策することが大切です。
そこで今回は、土地を相続するときに起こり得る3つのトラブル例と、トラブルの解決策について解説します。
土地の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地の相続で起こり得るトラブル例①：平等に分割しにくい

相続人が複数人いる場合、相続財産は平等に分割するのが原則です。
たとえば、親の財産の合計が4,500万円で、兄弟3人で相続する場合、1,500万円ずつ分割することになります。
しかし、財産のなかに不動産が含まれている場合、平等に分割するのは容易ではありません。
たとえば、3,000万円の土地と、現金1,500万円を3人で分割するケースで考えてみましょう。
現金については、500万円ずつ平等に分割できます。
しかし、土地については、1,000万円分ずつ分割するのは物理的に難しく、平等に分けられるとは限りません。
では、土地をどのように複数人で分割するのか、土地の相続方法について解説します。

土地の相続方法

土地の相続方法には下記の4つの種類があり、方法によってはトラブルになりやすいため、注意が必要です。
共有
共有とは、相続人がそれぞれの共有持分として土地を相続する方法です。
相続するときにトラブルになることは少ないですが、将来土地を活用したり売却したりする際には、共有者全員の承諾が必要です。
将来的にトラブルが起こる可能性があるため、あまりおすすめしません。
現物分割
現物分割とは、財産をそのままの形で分割することで、土地の場合は、いくつかの区画に分ける「分筆」という方法がこれに該当します。
分筆の場合、すべての区画が同じ地価であるとは限らないため、土地の価値が平等でないとトラブルになります。
また、分筆によって、道路に面していない区画や、使い勝手が悪い区画ができて揉めることも少なくありません。
代償分割
代償分割とは、相続人のうちの1人が土地を相続し、その代わりにほかの相続人の持分を現金で支払うという分割方法です。
この場合、土地を相続する方に資金力が必要です。
また、代償金の金額をどう決めるかで揉めることがよくあります。
換価分割
換価分割とは、土地を売却し、その売却代金を相続人で平等に分配する方法です。
土地を現金化することで、平等に相続できるため、トラブルが起こりにくいといえます。

土地の相続は「換価分割」がおすすめ

上記のように、土地を相続する際には4つの方法がありますが、1円単位まで財産を平等に分けられる「換価分割」であれば、誰かが得をしたり不公平になったりすることがありません。
したがって、相続財産に土地が含まれている場合は、土地を売却してから分割することをおすすめします。

土地の相続で起こり得るトラブル例②：相続登記がされていない

次に、土地の登記に関して起こり得るトラブルについて解説します。

相続登記がされていない土地が存在する

土地を相続した際には、土地の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
しかし、相続登記はこれまで任意であったため、土地の名義が変更されていないケースも珍しくありません。
たとえば、父が所有する土地を相続し、名義を自分に変更するために手続きをおこなう際に、実はその土地は祖父名義だった、というケースもあるのです。
その場合は、祖父から父へ、父から子へと、相続登記を2回おこなう必要があります。

遺産分割協議書が必要な場合は手続きが複雑になる

相続が発生した場合、基本的には「法定相続分」で相続の割合が決まります。
もし、遺言書によって、法定相続分とは異なる割合で相続することが指定されていた場合は、遺言書の内容に沿って相続します。
しかし、遺言書がなく、法定相続分以外の割合で分割する場合は、相続人全員が集まって「遺産分割協議」をおこない、遺産の分割方法や割合を決めなければなりません。
法定相続分以外の割合で土地を相続する場合は、相続登記の際に、遺産分割協議書を法務局に提出する必要があります。
祖父から父に土地の相続登記をおこなう際、遺産分割協議書がない場合は、作成しなければなりません。
遺産分割協議書には、相続人全員の同意を得たうえで、署名・捺印をもらわなければならないため、手間がかかります。
祖父の相続人がすでに亡くなっていると、その子どもの署名・捺印が必要になり、手続きが複雑なケースも少なくありません。

相続登記は義務化される

これまで、任意であった相続登記は、2024年の4月より義務化されます。
手続きが複雑だからといって手続きしないままにしておくと、罰則の対象になるため、注意が必要です。
いざ相続が発生したときに慌てることのないよう、親が土地を所有している場合は、将来の相続に備えて、登記の状況を確認しておきましょう。

土地の相続で起こり得るトラブル例③：相続税が発生する

最後に、土地を相続した際に発生する「相続税」に関して起こり得るトラブルについて解説します。

相続税には基礎控除がある

相続税とは、亡くなった方の財産を受け継いだときに、受け取った財産に対して課される税金です。
受け取った財産すべてが課税対象ではなく、相続財産の合計金額から「基礎控除額」を差し引き、最終的に残った金額に対して相続税が課されます。
相続税の基礎控除額は、以下の計算式で算出します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、子ども3人が相続人となる場合は、「3000万円＋（600万円×3）」となり、基礎控除額は4,800万円です。
相続税は、基礎控除額を超えた金額に対して課されるため、上記のケースでは、遺産総額が4,800万円以下の場合は発生しません。
このケースでは、遺産総額が4,800万円を超えた場合、遺産総額と基礎控除額の差額分に対して、相続税が課されます。

相続税には納付期限がある

相続税は、「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」と、納付期限が定められています。
期限までに、金融機関や税務署の窓口などで納めなければなりません。
申告期限を過ぎると、加算税や延滞税といったペナルティが科されるため、忘れずに申告することが大切です。

家族で相続税の支払いについて相談しておく

相続人が複数人いる場合、たとえば長男が実家、次男が現金、長女が土地、といった分割の仕方をするケースもあるでしょう。
土地や実家を相続した場合であっても、相続税は現金で支払わなければなりません。
そのため、相続税のための現金を準備する必要があります。
もし将来利用する予定がない土地であれば、売却して現金化すれば、相続税が発生しても現金の準備に慌てずに済みます。
したがって、土地を相続した場合の税金の支払い方法も含めて、土地をどうするかを、親の生前中にご家族で話し合っておくことが大切です。
ただし、土地の売却金で相続税を支払う予定の方は、相続税の納付期限までに売却代金を受け取れるような売却のスケジュールを立てる必要があります。

まとめ

親の財産のなかに土地が含まれており、相続人が複数人いる場合は、財産を平等に分割するのが難しく、トラブルになることも珍しくありません。
土地の相続方法としては、いくつか種類がありますが、あとで揉めごとが起きることを回避するために、現金化してから分割する「換価分割」がおすすめです。
相続に関することは、親族でも大きなトラブルに発展することがあるため、できれば親が生前中に家族で話し合い、相続に備えておくことをおすすめします。