不動産相続でよくあるトラブルとは？相続人の平等な名義変更方法を解説

土地や建物といった不動産は、高額な財産かつ公平にわけにくいため、相続時にトラブルになる恐れがあります。
「身内同士仲が良いから大丈夫！」と思っていても、修復できないほど、関係性が悪くなってしまうケースも少なくありません。
今回は不動産相続でよくあるトラブルについて、解決策とともに解説します。
土地や建物を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続でよくある相続人同士のトラブル

まずは、不動産相続でよくある、相続人同士のトラブルについて解説します。

同居していた方が不動産の取得を強く望んでいる

相続人同士のトラブルとしてまず挙げられるのが、同居していた方と話がまとまらないケースです。
被相続人と長年同居していた場合、その家がなくなると、住まいを失うことになります。
同居しながら介護や看護をしていれば、より不動産の取得を強く望むでしょう。
とくに相続財産が実家のみだった場合は、トラブルにつながる可能性が高いです。
このような場合、遺言書の作成によって揉めごとになるのを防げます。
たとえば、被相続人を長年介護してきた方は、被相続人の財産の増加や維持に貢献したことになります。
そのため「特別寄与料」として、不動産の取得を主張することが可能です。
介護や看護をしてくれた相続人に不動産を取得させたい場合は、遺言書を作成し、その旨を記載しておくことをおすすめします。

相続人が複数いて遺産分割協議がまとまらない

相続人が複数いる場合、遺産分割協議がなかなかまとまらず、トラブルになる可能性があります。
被相続人が亡くなったあと、有効な遺言書がない場合は、遺産分割協議をおこなったうえで遺産分割協議書を作成するのが一般的です。
遺産分割協議とは、財産の取得割合などを、相続人全員で話し合うことです。
相続人が多いほど意見が対立しやすいため、意見が一致せず、話し合いが難航してしまうこともあるでしょう。
また、被相続人が離婚・再婚をしており、知らないあいだに認知していた子どもが名乗り出てくるケースも、実は珍しいことではありません。
話し合いは相続人全員でおこなう必要があるため、まとまったあとに名乗り出てきた場合、その遺産分割協議は白紙となりやり直しが必要です。
このような事態を避けるためには、被相続人が生前のうちに事実確認をしておく必要があります。
とくに、再婚をしていたり愛人の存在があったりする場合は注意が必要です。
事実確認とともに、遺言書を作成しておけば、トラブルを回避できるでしょう。

不動産を平等に相続しようとしてトラブルにつながる

続いて、不動産を平等に相続しようとして、トラブルにつながるケースを解説します。

土地や建物はなぜ平等にわけにくい？

先述のとおり、土地や建物といった不動産は、高額な財産かつ公平にわけにくい財産です。
物理的に分割できないため、平等にわけようとして、かえってそれがトラブルになる可能性があります。
現金や預貯金などと比べて、揉めやすいため注意しなければなりません。

平等にわけるための分割方法とは？

土地や建物を平等にわける場合、下記の分割方法を用います。

●現物分割
●代償分割
●共有分割
●換価分割

現物分割とは、財産の形状を変えずにそのまま取得することです。
たとえば現金と土地、自動車の場合、Aさんが現金、Bさんが土地、Cさんが自動車というふうに分割します。
ただし、土地は高額になりやすい財産のため、平等にならずトラブルになる可能性が高いです。
代償分割とは、実家を取得した方（財産を多く取得した方）が、ほかの方に対して代償金や代償財産を支払う方法となります。
たとえば相続人がAさんとBさん、Cさんの3人で、Aさんが3,000万円の価値がある不動産を取得したとしましょう。
AさんはBさんとCさんそれぞれに1,000万円を支払えば、平等になります。
共有分割とは、それぞれが法定相続分に沿って持分を共有することです。
ひとつの土地や建物に対して、複数の所有者がいる状態となります。
一見、平等に分割できているように思えますが、実は土地や建物の共有状態はおすすめできません。
売却や活用したいときに、共有者全員の同意を得る必要があり、手間と労力がかかるからです。
相続が繰り返され、知らない方と共有状態になってしまえば、身動きの取れない不動産を抱えることになるでしょう。
トラブルの解決策は、換価分割でわけることです。
換価分割とは、土地や建物を売却して現金化し、その現金をわける方法となります。
1円単位で分割できるため、公平性を保てるのがメリットです。
たとえば、実家が3,000円で売れて経費が300万円だった場合、手元に残るお金は2,700万円です。
3人で分割するなら、それぞれ900万円を取得します。
まとまった現金があれば、ほかの分割方法よりも平等にわけられ、トラブルを防ぐことができるでしょう。

相続した不動産の名義変更ができておらずトラブルになるケース

最後に、相続した不動産の名義変更ができていなかったため、トラブルになるケースを解説します。

不動産の名義変更とは？

土地や建物の所有者が変わったときは、法務局にて名義変更の手続きをおこないます。
しかし、近年は被相続人が手続きをしていなかったため「相続がスムーズにいかない…」といったケースも少なくありません。
たとえば、父親が亡くなり、誰も住んでない実家を売ろうと思ったら、名義が祖父になっていたというケースです。
名義変更は義務ではなく、放置してもペナルティーが生じなかったため、このような事態が増えていると思われます。
不動産や名義人でないと売ることができないので、このケースではまずは祖父の代からの遺産分割が必要です。
祖父の代の遺産分割協議書が残っていればよいのですが、ない場合は大変な労力と手間がかかります。

兄弟や姉妹が多い場合はどうなる？

先述のとおり、名義変更がおこなわれていない場合は、その方の相続から整理しなければなりません。
もし祖父に兄弟や姉妹がたくさんいたり、遠方に住んでいたりしても、戸籍謄本などを用いて全員と連絡を取る必要があります。
その事務処理や手続きは、個人の力でおこなうには限界があるでしょう。
そのため、司法書士や弁護士といった専門家に依頼するのが一般的です。
専門家への報酬を支払う必要があり、その分金銭的な負担も大きくなります。

相続登記とは？

相続登記とは、土地や建物の名義変更のことです。
先述のとおり、これまで名義変更は義務ではなく、放置してもペナルティーが生じませんでした。
しかし、さまざまなトラブルが生じていることから、今後は相続登記が義務化されることになります。
手続きを怠ってしまうと、ペナルティーがあるため注意が必要です。
もし、名義に不安がある場合は、被相続人が亡くなる前に、法務局にて登記の内容を調べておくことをおすすめします。
祖父の代の相続は、親が主導で手続きを進めれば、より早い解決が見込めるでしょう。

まとめ

同居していた方が不動産の取得を強く望んでいたり、相続人が複数いて遺産分割協議がまとまらなかったりすると、トラブルになる恐れがあります。
平等にわけたい場合は、土地や建物を売って現金化し、その現金を1円単位でわける換価分割がおすすめです。
名義変更がおこなわれていない場合、手続きに知変な手間と労力がかかるため、名義をあらかじめ確認したり相続登記をおこなったりしておきます。