不動産売却で役立つ固定資産税評価額とは？その他の土地評価額もご紹介！

不動産売却をするとき、いくらで売れるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
売却価格の相場を知る上で役立つ価格指標の1つが、「固定資産税評価額」です。
本記事では固定資産税評価額とはなにかをご説明します。
計算方法やその他の評価額についてもまとめていますので、北九州市で不動産売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

不動産売却で役立つ固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、さまざまな役割を果たす公的な価格指標です。
まずは固定資産税評価額の役割や決め方についてご説明します。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の税額を計算するときに基準となる価格です。
固定資産税・都市計画税とは、不動産の所有者が毎年支払う税金で、登録免許税・不動産取得税とは、不動産取得時に買主が支払う税金です。
不動産売却では、税額計算以外の場面でも固定資産税評価額を使います。
固定資産税評価額をもとに、不動産売却するときの価格相場を計算することもできます。
そのため固定資産税評価額は、不動産売却をするときにぜひ覚えておきたい数字です。

固定資産税評価額の決め方とは

固定資産税評価額は、市区町村が決定することになっています。
地方税法で規定された「固定資産税評価基準」に従い、市区町村の担当者が固定資産税評価額を計算します。
固定資産評価基準では、土地と建物はそれぞれ以下の方法で評価されています。
土地の評価方法とは
宅地・農地など地目別の売買実例価格を基礎として、固定資産税評価額を算定する方法です。
宅地については、公示地価の7割を目途にして評価します。
公示地価とはなにかについては、後ほど解説します。
建物の評価方法とは
再建築価格と経年減点補正率に応じて、固定資産税評価額を導き出します。
再建築価格とは、評価する建物と同一の建物を評価時点で同じ場所に新築するときに必要とする建築費です。
経年減点補正率とは、建物を建築後の経過年数に応じて生じる損耗状況による評価額の減少を表したものです。

固定資産税評価額から不動産売却価格の相場を計算する方法

ここからは、固定資産税評価額を調べる方法と、固定資産税評価額から不動産売却価格の相場を計算する方法をご紹介します。

固定資産税評価額を調べる方法

以下の4つの書類のうち、いずれか1つを確認すれば、その年の1月1日時点の固定資産税評価額を調べられます。

• 固定資産税課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 公租公課証明書
• 固定資産税台帳

それぞれの書類の取得方法を見ていきましょう。
固定資産税課税明細書
こちらから申請しなくても、毎年4月から6月頃に市区町村から1月1日時点の不動産の所有者へ郵送されてきます。
固定資産税納税通知書と一緒に同封されているのが、固定資産税課税明細書です。
固定資産評価証明書
市区町村役場の窓口で申請すれば、取得できます。
固定資産評価証明書の取得には、手数料の支払いが必要です。
公租公課証明書
こちらも市区町村役場の窓口申請・手数料支払いのうえ、取り寄せます。
固定資産課税台帳
東京都23区内の物件は都税事務所、その他エリアは市区町村役場で閲覧できる書類です。
手数料を支払って記載事項証明書を取り寄せることもできます。

固定資産税評価額から不動産売却価格の相場を計算する方法

固定資産税評価額から公示地価の目安を計算すれば、不動産売却価格の相場を把握することが可能です。
公示地価とは、不動産鑑定士が鑑定した後、国土交通省の審査を経て決定する価格で、不動産売却価格の相場を知るうえで参考になります。
しかし公示地価は選ばれた一部の地点しか評価しないため、各物件ごとの公示地価を知ることはできません。
一方、固定資産税評価額は各物件ごとに定められているため、そこから物件ごとの公示地価の目安を計算できるのです。
固定資産税評価額は、公示地価の7割程度といわれています。
たとえば、固定資産税評価額が1,400万円の土地があったとしましょう。
公示地価の目安は、1,400万円÷70%=2,000万円となりました。
このように自分で固定資産税評価額をもとに計算すれば、簡単に不動産売却価格の相場を把握できます。
もちろん不動産売却価格はさまざまな条件を考慮して決めるため、相場だけで不動産売却価格を決めることはありません。
しかし上記の計算結果は不動産売却価格を決めるうえで、1つの参考値となるでしょう。

不動産売却で参考にしたい固定資産税評価額以外の土地評価額

固定資産税評価額以外の土地評価額は、全部で以下の4つです。

• 公示地価
• 基準地価
• 路線価
• 実勢価格

ここからは、それぞれの特徴と調べ方を解説します。

公示地価

適正な地価の形成を目的として、国土交通省が発表している土地価格です。
全国約2万6,000地点の標準地について、1月1日時点の公示地価が毎年公表されています。
公平性を保つために2人の不動産鑑定士が標準地の評価をおこない、調整や審査を経て決められています。
公示地価は、国土交通省のウェブサイト「標準地・基準値検索システム」で簡単に調べることが可能です。

基準地価

各都道府県が定めた基準値を年に2回不動産鑑定士が鑑定し、都道府県知事が公表する土地価格です。
基準地価は、公示地価を補完する役割を果たしています。
公示地価の標準地と基準地価の基準値が重なることもありますが、半年に一度鑑定することで、より価格の変動を反映しているものとして参考にしやすいです。
また公示地価では評価対象としてない林地や工業地なども、基準地価では評価するのが特徴です。
基準地価も公示地価と同様、国土交通省のウェブサイト「標準地・基準値検索システム」で閲覧可能です。

路線価

相続税を計算するときに使われる土地価格で、国税庁が公表しています。
路線価の単位は「千円/㎡」で、道路に面している土地の1㎡あたりの価格をあらわしています。
調べ方は国土交通省のホームページから調べたいエリアを検索し、地図に表記されている数字を確認するという方法です。
たとえば土地面積80㎡で前面道路に100と表記されている場合は、「100千円/㎡×80㎡＝8,000千円」となり、路線価による不動産評価額は800万円となります。
路線価は公示地価の80％となるように設定されているため、公示地価の目安は「800万円÷80%＝1,000万円」です。

実勢価格

実際に市場で売買取引された価格のことを、実勢価格といいます。
ほかの公的な価格と異なり、実勢価格は売主や買主の個別事情も反映されているため、物件ごとのバラつきが大きいのが特徴です。
似たようなエリア内でも、大きな差が発生することも少なくありません。
実勢価格を知りたいときは、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。
時期やエリアなどを指定して周辺に不動産取引価格情報があれば、実勢価格をチェック可能です。

まとめ

固定資産税評価額は、不動産にかかる税金を決めるだけでなく、不動産売却価格の相場を知るうえでも役立つ価格指標です。
不動産ふたみんは「北九州で一番わかりやすい不動産会社」をコンセプトに、不動産仲介・買取に対応しております。
北九州市内で不動産を相続・売却をご検討中の方は、ぜひ不動産ふたみんにおまかせください。