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【北九州市 × 失敗しない不動産売却成功STEP12 】”リフォームして売り出しましょう”は信用するな！

【北九州市 × 失敗しない不動産売却成功STEP12 】”リフォームして売り出しましょう”は信用するな！

2022-09-12

売却の戦略立て

こんにちは！

本日は不動産訪問査定時によく聞く【リフォームして売りましょう】というセールストークについて解説いたします。

リフォームして売るか、現況で売るか、という疑問について、お悩みの方も多いかと思います。

結論、リフォームはしない。

その理由についてお話していきます。

まずは購入者様の目線で考えていきましょう。

購入者様はどう思うか？

リフォーム済物件のメリットは

①　リフォーム済だとキレイで嬉しい。

②　すぐに引越しできる。

③　中古を買って自分が手配してリフォームするより安い

この3点です。実際にリフォーム済物件は現況よりも売れやすいです。

あれ？じゃあリフォームした方がよくない？と思うかもしれませんが、

あくまで『相場に見合った価格であれば』が大前提です。

実際にリフォーム済物件のほとんどは不動産会社が買い取った後にリフォームして ” 商品化 ” された再販物件です。

不動産会社は、相場より安く買い、長く付き合いがある工務店に安く発注することで現況物件よりも少し上の価格設定で販売します。

購入者様が、現況物件と比較してこの価格差ならリフォーム済の方がいい、と思ってもらえる価格設定にしているのです。

対して一般の売主様がリフォームして販売するとどうなってしまうのか？

当然ながら市場価格でリフォームすることになるので、

『不動産相場価格＋リフォーム市場価格＝売り出し価格』

となる訳です。

買主様としては、

①　相場より大幅に高い

②　自分の好きなデザインではない

③　リフォーム品質がわからない

となってしまいます。

③　リフォーム品質がわからない　は自分で選んで説明を聞いた工務店やリフォーム会社ではないので

” 品質がわからない ” ということなのですが、

これは不動産会社の再販物件でも同じですね。

ただ宅建免許を取得している不動産会社は『引渡し前の時点で発生していた瑕疵（見えない欠陥や不具合）は2年間責任を持つ』のです。

これは法律で定められています。法律文を分かりやすく記載すると

引き渡された物件の品質（雨漏り・白蟻の害・主要構造部の腐食・給排水の故障等）に関して、契約の内容に合わない場合は、買主は売主に対し、目的物の修補請求することができる。買主の売主に対しての通知は引渡しの日から2年以内。

つまり動産会社の再販物件は品質が分からなくても2年間の保証が付いている。

購入者様としては安心なわけですね。

一般の方が不動産の事を知り尽くした不動産会社と同じ売り方はできない、ということです。

それでは、なぜ査定営業マンが【リフォームして売りましょう】という提案をしてくるのでしょうか？

売れなくても利益が確保できる

売る前にリフォームしてしまうのでリフォームで出た利益を最低限確保できるからです。

つまり不動産が売れなくてもリフォーム利益だけは確保できてしまうんですね。

対して現況物件は、売却の成功報酬である仲介手数料が頼みの綱です。

売れなければ赤字確定なので必死に販売活動をするわけですね。

【リフォームして売りましょう】と言ってくるのは自社にリフォーム部門がある会社が多い気がします。

私が知っている、自社にリフォーム部門がある不動産会社だと利益は4割程度（かなり高め）。

100万円のリフォームの受注で40万円、一戸建ての内外装や水回り全てだと500万円～700万円程度かかるので200万円～280万円の利益が売る前に確定するんですね。

仲介手数料より全然高いです。

【リフォームして売りましょう】は信用するな。

この合言葉を胸に不動産会社に査定依頼を出しましょう！

もし、売出し前にリフォームできる資金的余裕があるなら、下記のような順序で販売計画を立てるといいですよ。

①　現況のまま売り出す。

②　売れなければハウスクリーニングや庭の草刈り、庭木の剪定などから始めてみる。※安価でかなり印象変わるのでコストパフォーマンスが良い。

③　それでも売れなければ価格を下げるか、リフォームするかを検討する。

③の時点では既に依頼した不動産会社や担当の人柄など判断できているかと思います。

③の時点で、不動産会社や担当に不安があれば不動産会社を変える選択肢も検討されるといいですよ。

これから不動産をご売却される、既に売却活動を始めているが売れない、そんな方は当社を選択肢に入れて頂けると助かります。

不動産のことなら当社、㈱不動産ふたみんにお任せください！

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マイホームご購入においては住宅ローンやライフプランのアドバイスが得意です。不動産のご売却においては効果的な広告制作やマーケティングなど売却戦略の立案が得意です。どちらも必ずお力になれるよう全力で取り組みます！

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