不動産売却時の譲渡所得税とは？確定申告の必要性についても解説

不動産売却をすると、所得税といった税金がかかることをご存じですか？
また、ケースによっては不動産売却後の確定申告が必要です。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる税金の種類や内容について、そして確定申告が必要かどうかの判断基準や、確定申告の方法についても解説します。
北九州市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の所得税や住民税とは？譲渡所得税について解説

不動産売却をした際、譲渡所得税を課される場合があります。
譲渡所得税が課されるのは、不動産売却をして譲渡所得を得た場合のみです。
ここでは、譲渡所得税とはどのような税金なのかについてみていきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。
ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた純粋な利益のことを指しているので注意してください。
取得費とは不動産を購入した際にかかった費用のことで、主に次のような項目が含まれます。

• 不動産の購入代金
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時にかかった税金
• 不動産購入時にかかった測量費や建物の解体費

一方、譲渡費用とは不動産売却の際にかかった費用のことで、主に次のような項目が含まれます。

• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 不動産売却のために実施した建物の解体費や測量費
• 不動産売却のために支払った立ち退き料

譲渡所得を求める計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得がマイナスになる場合は、もちろん譲渡所得税が課されることはありません。
なお、譲渡所得税とは「所得税」と「住民税」の総称であり、譲渡所得に対して課される税金の正式名称は所得税と住民税ということになります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
売却する不動産の所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に該当する場合、譲渡所得税の税率は20.315％、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当する場合、譲渡所得税の税率は39.63％です。
この税率には所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目指し、必要な財源の確保を目的とした税金のことです。
なお、税率を決める所有期間は不動産を購入した日から売却した日まででカウントされるわけではなく、不動産売却をした年の1月1日時点で判断されるので注意してください。
つまり、2020年4月1日に購入した不動産を2025年4月2日に売却しても、所有期間は5年未満の短期譲渡所得と判断されます。
短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも税率が高く設定されているため、売却のタイミングは慎重に検討しましょう。

不動産売却時に課される譲渡所得税以外の税金とは

不動産売却をすると、譲渡所得税以外にも数種類の税金がかかります。
ここでは、譲渡所得税以外の税金についてみていきましょう。

不動産売却時にかかる税金１：印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約を締結する際に納める税金です。
収入印紙を購入し、売買契約書に貼付して消印することで納税したとみなされます。
印紙税額は売却する不動産の価格によって異なり、売却価格が高くなるほど納税額も高くなる仕組みです。
契約金額とそれに対応する納税額を一部抜粋すると、次のようになります。

• 契約金額500万円超～1,000万円以下：印紙税5,000円
• 契約金額1,000万円超～5,000万円以下：印紙税1万円
• 契約金額5,000万円超～1億円以下：3万円

なお、上記は令和6年3月31日までの売買契約に適用される、軽減税率後の金額です。

不動産売却時にかかる税金2：登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消してからでなければ不動産を売却することができません。
その抵当権抹消登記の手続きの際に必要な税金が、登録免許税です。
抵当権抹消のための登録免許税の額は、不動産1件につき1,000円となっています。
土地と建物それぞれを1件とカウントするため、建物の建っている土地を売却する際の税額は2,000円です。
なお、売買された不動産の所有者名義を変更するためにも登録免許税が必要ですが、名義変更の登録免許税は買主側が支払うケースが多くなっています。

不動産売却時にかかる税金3：消費税

不動産を売却する際は多くの方が不動産会社に仲介を依頼しますが、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課されます。
仲介手数料の額は法律で上限が決められており、不動産の売却価格が400万円以上の場合は、次の計算式で上限額を求めることが可能です。
仲介手数料の上限額＝（不動産の売却価格×3％＋6万円）
たとえば不動産を3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は96万円です。
その96万円に消費税がかかるため、消費税率が10％であれば9.6万円を消費税として納めることになります。

不動産売却をしたら確定申告が必要？譲渡所得税との関係とは

不動産売却をして利益を得たら、確定申告をする必要があります。

確定申告とは

確定申告とは、その年の所得とそれに対する納税額を計算し、申告する手続きのことです。
会社勤めの方であれば給与に関しては会社側が手続きを代行してくれている場合がほとんどなため、不動産売却の際に初めてご自身で確定申告をするという方も珍しくありません。
不動産売却による利益がなければ確定申告は基本的に不要ですが、売却で損失が出た場合にも確定申告をすることで所得税額を減税できるケースがあります。
節税効果のある特例を適用するためにも確定申告が欠かせないため、確定申告の方法や流れについては不動産売却前に知識を身につけておくと安心です。

確定申告の方法とは

確定申告は、不動産売却をした翌年の2月中旬から3月中旬頃に、納税地の税務署でおこないます。
細かい日程に関しては、その年ごとに国税庁や税務署のホームページで確認してください。
確定申告の方法には、個人でおこなう方法と、税理士に依頼する方法とがあります。
個人で確定申告をおこなう場合
ご自身で確定申告をする場合は、必要な書類を用意し、税務署にて手続きを進めます。
各自治体の庁舎に設置される臨時会場でも手続き可能です。
確定申告の時期に無料の相談窓口を開設する自治体や税務署は多いため、不明な点があれば窓口で相談しながら確定申告を進めましょう。
税理士に確定申告を依頼する場合
ご自身での確定申告に不安がある場合は、税理士へ依頼するという方法があります。
ただし、その場合は税理士への報酬が必要です。
税理士報酬は事務所によっても異なりますが、およそ10万円から20万円ほどが相場になると考えておきましょう。

確定申告の必要書類とは

確定申告の際に必要な主な書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 申告書第三表（分離課税用）
• 確定申告書B

これらはすべて税務署で入手することができます。
また、不動産売却時の売買契約書のコピーや、譲渡費用を証明できる領収書なども用意しておきましょう。

まとめ

ほとんどの方にとって、不動産売却は初めて経験する慣れない手続きの連続です。
なかでも税金や確定申告については、難しそうというイメージを持っている方が多いのではないでしょうか。
不安な点があればそのまま放置せず、まずは不動産会社に相談してみませんか？
北九州市で不動産売却時の税金や確定申告についてお悩みの方は、「不動産ふたみん」までお気軽にお問い合わせください。