負動産とは？相続放棄や不動産売却などの処分方法についてご紹介

不動産売却か相続放棄かで悩んでいませんか。
負動産化してしまった不動産は早く処分しなければ、デメリットばかりが膨らみます。
そこで今回は北九州市で不動産売却をサポートする私たち「不動産ふたみん」が、負動産とはなにか、相続放棄や不動産売却などの処分方法についてご説明します。

負動産を不動産売却してしまったほうが良い理由とは

ここでは負動産を相続することになった場合、不動産売却をしてしまったほうが良い理由についてご紹介します。
ですがその前に、そもそも負動産とはどういった不動産のことを指すのかを押さえておきましょう。

すぐにでも不動産売却したい負動産とは？

「負動産」とは、資産性の低い不動産のことを指し示します。
通常、不動産を購入する場合は、その資産性を重視して購入を検討します。
ですが相続などによって、交通の不便な田舎にある実家などを所有しなければならなくなることもあるでしょう。
田舎の交通の不便な場所にある実家は、相続した自分たちが住むことも無ければ賃貸に出してもなかなか借り手が見つからなかったりします。
こういった不動産はマイナスの不動産であり、まさに負動産そのものです。
使い道がなく、交通の利便性の悪い場所にあって資産性のない、人に貸すこともできない物件が、負動産なのです。
負動産の具体例としては他にも、親から相続した田畑や人気の無くなったリゾート地の別荘などがあります。
負動産は、地方にある物件だけとは限りません。
資産性のない、低い物件が負動産ということであれば、都心部にあっても稼働率の低い賃貸物件なども該当するでしょう。

負動産を保有し続けるデメリットとは

負動産は保有しているだけで、維持管理の手間とコストがかかります。
それにくわえて、近年負動産の保有で問題になっているのが「特定空家」に指定される恐れがあることです。
日本全国で空き家問題が深刻化していますが、とくに地方自治体はこの問題の重大さに頭を悩ませています。
そのため2015年には、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。
この法律により、所有している負動産が「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税の支払いで大きな不利益を被ります。
通常、土地の上に建築物が建っていると、その建築物がどれだけ古かったとしても固定資産税の減税の特例が適用されます。
この特例が適用されると固定資産税の税額計算の根拠となる課税標準額が1/6に減額されます。
ですが特定空家に指定されてしまうと、課税標準額を1/6に減額できる特例の適用が無くなってしまい、その結果、固定資産税の税額が最大で4.2倍にまで増額してしまいます。
負動産は保有せずにすぐにでも売却してしまったほうが良いと言われるのは、維持管理の手間とコストのみならず、管理できずに放置してしまうと特定空家に指定されてしまうリスクがあるからです。

不動産売却が難しい負動産を相続放棄するとは？

不動産が負動産化して売却が難しい場合、相続放棄をして負動産の保有を回避するという選択肢もあります。
ただし相続放棄は放棄したい時にいつでもできるというわけではなく、相続の開始を知ったときから3か月以内という期限があります。
期限を過ぎてしまうと相続放棄をすることができないので、注意が必要です。
自身が負動産の相続放棄をして、その他に相続人がいない、もしくは他の相続人もすべて相続放棄をして所有者がいなくなった場合、相続財産管理人の選任を経て負動産は国庫に帰属することになります。
不動産売却ができなくても、相続放棄によって固定資産税の支払い義務が無くなることになります。
ただし不動産売却と相続放棄では、大きく異なる点があります。
不動産売却をおこなえば負動産の固定資産税の支払い義務が無くなるだけでなく、管理責任もなくなります。
ですが相続放棄の場合は、固定資産税の支払い義務が無くなっても負動産が国庫に帰属するまでの間は管理責任は残るのです。
したがって庭に雑草が生い茂って害虫が大量発生し、近隣からクレームがくれば、庭の草刈りをしなければなりません。
建物の劣化が進んで屋根が剥がれた、あるいは倒壊の危険性があるとなった場合は、修繕や耐震改修工事の実施、あるいは解体をしなければなりません。
その費用を支払う必要があります。

管理ができない場合は相続財産管財人の申述書を提出する

自身で負動産の維持・管理が難しい、売却もできないとなれば、家庭裁判所に相続財産管理人の申述書を提出することになります。
申述書を提出すると内容を裁判所が審理した上で、必要となれば相続財産管理人を選任します。
選任された相続財産管理人は、遺産の処分をおこないます。
これにより負動産は国庫に帰属することとなり、負動産の管理責任が無くなります。
ただし相続財産管理人の選任には費用がかかり、裁判所に予納金を納める必要があります。

相続放棄とはすべての遺産について相続する権利を放棄すること

相続放棄には負動産の管理責任の他にも、もう1つよく誤解される注意点があります。
それは負動産を所有したくなくて相続放棄をすると、その他の遺産についても相続放棄をしたことになるということです。
つまり負動産は相続放棄したいけど、現預金は相続したいというようなことはできないということです。
なぜなら相続放棄をするということは、最初から相続する権利がなかったことになるからです。
そのため相続する権利が最初からないのだから、すべての遺産を相続する権利がないことになります。

相続放棄以外の負動産の処分方法とは

相続放棄以外に負動産を処分する方法は、寄付と売却の2つの方法があります。

負動産を寄付するとは

負動産の寄付を考える場合、有望な交渉相手として隣地の所有者が挙げられます。
負動産と隣地を合わせることで、土地の利便性が向上する可能性があるからです。
ただし、寄付の交渉をするにあたって注意点もあります。
それは、寄付を受けた隣地の所有者には贈与税が課税されることです。
売却の難しい負動産は、贈与税の金額も低くなると予想されます。
隣地の所有者にも、納得してもらいやすいのではないでしょうか。
また自治体に寄付するという方法も考えられますが、実現する可能性は低いです。
なぜなら寄付を受けることで、固定資産税の税収が減ることになるからです。

仲介・買取による売却

負動産の処分でもっとも簡単な方法は、やはり売却です。
売却には、仲介と買取という2つの方法があります。
仲介は不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。
買主を見つけるまでの時間がかかり、売却が成功したら仲介手数料を支払う必要があります。
ですが、高く売却できる可能性があるのが仲介です。
一方で買取とは、不動産会社が直接物件を買い上げることです。
物件を購入した不動産会社は、リフォームやリノベーションをして再販します。
売却までの時間が最短1週間程度と早いのが魅力ですが、再販前提のため買取金額は相場の70%から80%になります。

まとめ

今回は負動産とはなにか、相続放棄や不動産売却などの処分方法についてご説明しました。
負動産を所有したまま管理できずに放置していると、特定空家に指定されて固定資産税が増額するリスクがあります。
また相続放棄には、3か月以内という期限があることに注意してください。
負動産は、寄付もしくは仲介・買取りによる不動産売却をいち早くおこなうのが得策です。
私たち「不動産ふたみん」は、北九州市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。