マンションを売却すると固定資産税はどうなる？精算時期や注意点を解説

マンションを所有している場合、毎年固定資産税が課税されます。
1年分の納付書がまとめて送付されてきますが、売却した場合は誰がどのように負担すべきなのでしょうか。
今回はマンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点について解説します。
北九州市でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却時の固定資産税の精算方法

まずは、マンション売却時の固定資産税の精算方法についてご紹介します。
冒頭でも触れたとおり、固定資産税とはマンションの所有者に対してかかる税金です。
毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、一般的には売主がまとめて支払うことになります。
そのため、マンションを売却する際、売主と買主どちらがどのように負担するのか、揉めるケースも珍しくありません。
トラブルを防ぐためには、あらかじめ精算方法を知っておくことがポイントです。

日割り精算になる

マンションを売却した際の固定資産税は、日割り精算となるのが一般的です。
引き渡し日をベースに日割りで精算し、売主と買主それぞれが負担します。
日割り精算をおこなう際の、計算方法は下記のとおりです。
固定資産税納付額×所有する日数÷365
固定資産税の納付額とそれぞれが所有する日数を用いて算出します。
マンションを売却すると所有権が売主から買主に移転しますが、その年の納税義務者は売主のままです。
売主名義で納付書も送付されてくるので、ご自身が全額負担することになります。
しかし、売却後も税金を負担するのは不合理といえるでしょう。
そのため、一般的には引き渡し後は買主に負担してもらうことになります。

起算日は2つのパターンがある

固定資産税を精算する際、起算日をベースに税金の金額を算出します。
起算日は、エリアによって異なるケースがあるので注意が必要です。

• 関東地方：1月1日
• 関西地方：4月1日

北九州市では、4月1日を起算日とするのが一般的なので、4月1日～翌年の3月31日の課税額を日割りにします。

起算日によって異なる税金の金額

固定資産税が10万円のマンションを、9月6日に売却（所有権移転）した際、売主と買主が負担する税金は下記のとおりです。

• 起算日が1月1日の場合：売主の負担1月1日～9月5日（248日分）6万7,945円・買主の負担9月6日～12月31日（117日分）3万2,055円
• 起算日が4月1日の場合：売主の負担4月1日～9月5日（158日分）4万3,288円・買主の負担9月6日～3月31日（207日分）5万6,712円

起算日によってそれぞれの負担割合が異なります。

マンション売却で固定資産税を精算する時期

続いて、マンション売却で固定資産税を精算する時期を見ていきましょう。

精算する時期1：納税通知書が届いたあと

固定資産税を精算する時期としてまず挙げられるのが、納税通知書が届いたあとです。
今年の納税通知書が送付されてきたタイミングで、マンションの固定資産税を精算します。
すでに金額が確定しているため、お互いが負担する金額を間違えないで済むのがメリットです。

精算する時期2：売却時

マンションの固定資産税を精算する時期として、売却時も挙げられます。
金額がわからない場合、昨年の納税額を参考にし、売却のタイミングで精算するケースも多いです。
評価替えがない限り、一般的には前年と同じ金額となるので、売主と買主でそれぞれ負担します。
固定資産税の納付書が送付される時期は、毎年4月～5月ごろが一般的です。
そのため、1月～3月のあいだにマンションを売却すると、金額がわかりません。
そのような場合は、昨年の固定資産税を参考にして、事前に精算するケースが多いといえるでしょう。

再度精算することも可能

昨年の納税額を参考にして固定資産税を精算したあと、納付書が届く時期に再度精算することも可能です。
差額があった際はどうするかなど、事前に話し合っておきます。
差額がなければそのままでOKなので、どちらかが損をすることなく売却が完了します。

起算日は不動産会社と相談するのがベター

先述したとおり、北九州市では、固定資産税を精算する際の起算日は4月1日となるのが一般的です。
しかし、売主と買主のみで起算日を決めると、税金の負担割合などでトラブルになる可能性があります。
そのため、起算日は不動産会社に決めてもらうのがおすすめです。
スムーズにマンションを売却するためには、起算日を公平に決めることが大切といえるでしょう。

マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

最後に、マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点をご紹介します。

注意点1：精算は義務ではない

注意点としてまず挙げられるのが、固定資産税の精算は義務ではないことです。
実はマンションを売却する際におこなう固定資産税の精算に、法的な義務はありません。
あくまでも売主と買主が合意のうえでおこなう慣習となります。
そのため、買主は必ずしも精算に応じる必要はなく「支払わない」と主張されてしまう可能性もあるでしょう。
そのような場合、売却がスムーズにいかなくなる可能性があるのが注意点です。

注意点2：起算日は売買契約書に記載しておく

起算日を売買契約書に記載しておくことも、注意点のひとつです。
先述したとおり、マンションを売却した際の固定資産税の精算は、起算日をベースにおこないます。
起算日によって、売主と買主それぞれの負担割合が異なるため、トラブルになる可能性も否めません。
そのため、起算日は必ず売買契約書に記載することが大切です。
また、マンションを売却する際はやることや考えること、おこなうべき手続きが多岐に渡ります。
そのため、実際には起算日について、じっくり相談する時間はほとんどないといえます。
固定資産税の精算についても、これまでも慣習に従うケースがほとんどです。
スムーズに売却するためにも、起算日や精算方法は、当事者同士であらかじめ話し合っておくようにしましょう。

注意点3：精算した固定資産税は譲渡所得になる

注意点として、精算した固定資産税は譲渡所得になることも挙げられます。
マンションを売却して譲渡所得（利益）が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は譲渡所得に課税されるため、節税するためには譲渡所得を抑えなくてはなりません。
精算した固定資産税は譲渡所得に含まれるので、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
固定資産税は税金であるものの、精算して買主から受け取った場合は、譲渡所得になることを注意点として押さえておきましょう。
売却利益だけを申告すると、脱税を疑われる可能性があるので、精算した固定資産税も忘れずに申告なさってください。

まとめ

マンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点について解説しました。
固定資産税を精算する際、負担割合や精算義務などでトラブルにならないよう、注意が必要です。
北九州市でマンションの売却をお考えの方は、私たち「不動産ふたみん」にお気軽にお問い合わせください。
スムーズに売却できるよう、全力でサポートいたします。