不動産売却における分筆とは？土地をわける方法とメリット・デメリット

不動産の売却や相続において、土地の分筆が必要になるケースがあります。
すべての土地ではなく、一部のみを売却したり相続したりする場合も、土地をわける必要があるでしょう。
今回は分筆とはなにか、メリットやデメリット、土地をわける方法を解説します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご覧ください。

不動産売却における分筆とはなに？

まずは、不動産売却における分筆とはなにかをご紹介します。
分筆とは、ひとつの土地を登記上複数にわける行為です。
土地は1筆2筆と数えるため、分筆と呼ばれています。
不動産は現金などのように簡単に分配できる財産ではないため、売却や相続の際に困るケースも少なくありません。
また、ひとつの土地には原則ひとつの建物しか建築できないというルールもあります。
複数の土地にわければ、土地の数に応じて建物を建築したり、一部の土地だけを売却したりすることが可能です。
また、分筆によって土地の地番が変わります。
たとえば「〇〇町1-3」というひとつの土地を2つにわける場合、それぞれの地番は下記のとおりです。

• 1つ目の土地：〇〇町1-3-1
• 2つ目の土地：〇〇町1-3-2

このように、別の不動産として扱われるのが特徴です。

分筆が必要なケースとは？

分筆が必要なのは、下記のようなケースです。

• 複数の相続人で土地をわける場合
• 一部のみを売却したい場合
• 親が所有する土地に子どもがマイホームを建てる場合

分筆とは、複数の相続人で土地をわける際に用いられるケースが多いです。
先述したとおり、土地などの不動産は現金などのように簡単に分配するのが難しい財産です。
しかし、ひとつの土地を複数の相続人で共有する場合、売却する際にトラブルになる可能性があります。
相続人の数に応じて分筆すれば、土地を平等にわけることが可能です。
また、土地の一部のみを売却したいときも、分筆が必要なケースといえるでしょう。
共有名義の場合、売却時は共有者の同意が必要になるのが一般的です。
あらかじめ分筆しておけば、ご自身が所有する土地のみを売却することができます。
さらに、親が所有する土地に子どもがマイホームを建てる際、住宅ローンを使うと親の土地まで担保になってしまうデメリットがあります。
しかし、土地をわけて所有者を別々にすれば、子どもの土地のみが担保として設定されます。
子どもの返済が万が一滞った場合でも、差し押さえなどの不安がなくなるので安心です。

分割との違いとは？

分割とは、ひとつの土地をわける行為であるものの、登記上は同じ土地のままです。
それぞれの土地が、建築基準法に則って建物を建てられるように、土地をわけることを指します。
登記上、別の土地となるのが分筆です。

不動産売却で分筆をおこなうメリットとデメリット

続いて、不動産売却で分筆をおこなうメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット1：違う地目を登記できる

メリットとしてまず挙げられるのが、違う地目を登記できることです。
土地を登記する際、地目という項目を設定する必要があります。
地目とは土地の用途区分のことで、宅地や畑、山林など、どのような土地なのかを表すものです。
しかし、ひとつの土地のなかで、異なる地目を登記することはできません。
相続や売却時に地目をわけたい場合は、分筆によって変更が可能になります。
たとえば、地目が畑の土地に建物を建築する際、分筆で土地を宅地にすればOKです。

メリット2：税金が安くなることがある

税金が安くなることがあるのも、メリットのひとつです。
ます。
大通りに面していない土地に比べて、面している土地のほうが、評価額が上がるのが一般的です。
そのため、固定資産税や相続税、贈与税などの税金も高くなるでしょう。
しかし、分筆によって大通りに面していない土地ができると、評価額の低い部分が生まれます。
土地全体の評価額が下がり、その結果税金が安くなるという仕組みです。

デメリット1：使い勝手が悪くなる

不動産売却における分筆のデメリットとして、土地の使い勝手が悪くなることが挙げられます。
分筆すると、その分ひとつひとつの土地が狭くなるからです。
セットバックなどの建築制限が発生し、求めていたマイホームが建てられなかったり、増築ができなかったりする可能性も否めません。
また、売却するときに買い手が付きにくくなることもあります。

デメリット2：手間と費用がかかる

デメリットとして、手間と費用がかかることも挙げられます。
不動産売却で分筆をおこなう場合、土地の測量や境界の確定が必要です。
調査は土地家屋調査士へ依頼するため、費用がかかります。
費用は土地の広さや状態によって異なりますが、100万円を超えることもあり、金銭的な負担が大きくなるのがデメリットです。
また、境界の確定する際、一般的には隣地の住民の許可や立ち会いが必要になります。
許可を取ったりスケジュールを調整したり、手間がかかるのもデメリットになるでしょう。

不動産売却で分筆をおこなう方法

最後に、不動産売却で分筆をおこなう方法をご紹介します。

方法1：土地家屋調査士が調査をおこなう

先述したとおり、分筆する際は土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。
依頼を受けた土地家屋調査士は、まず土地の事前調査をおこない、登記簿謄本や測量図、公図などで土地の情報を確認します。

方法2：境界の確定（境界確定測量）を実施する

事前調査が完了次第、境界の確定をおこないます。
境界が確定しない土地は、原則分筆ができません。
そのため、不動産売却時に土地をわける場合は、隣地との境界はどこなのかを明確にする必要があるのです。
境界が確定できたら、隣地の住民に許可をもらったうえで境界確認書を作成します。

方法3：分筆案の作成

境界が明確になったら、どのように分筆するかを決め分筆案を作成します。
分筆案は市役所や隣地の住民が見るため、重要な書類のひとつです。
個人で作成することも可能ですが、一般的には土地家屋調査士が作成するため、どのようにわけたいか希望を伝えておきましょう。

方法4：境界の目印を設置

隣地の住民や市役所（前面道路が公道の場合）の立ち会いのもと、境界の目印を設置します。
目印は境界杭や境界標とも呼ばれ、現在は鉄製のプレートが用いられることが多いです。
石杭やプラスチック杭などを使用することもあります。

方法5：登記をおこなう

不動産売却における分筆登記も、原則土地家屋調査士がおこなってくれます。
ただし、登記を依頼するため、委任状の準備が必要です。
委任状以外の必要書類として、下記のものが挙げられます。

• 登記申請書
• 境界確認書
• 地積測量図
• 現地案内図

上記の書類は、土地家屋調査士が準備してくれるのが一般的なので、参考程度に押さえておきましょう。
登記は申請から1週間程度で完了します。
完了後、登記完了証と登記識別情報通知書の受け取りが可能です。

まとめ

分筆とはなにか、メリットやデメリット、土地をわける方法を解説しました。
土地の分筆には時間や手間がかかるため、売却を決めたら早めに動き出すことが大切です。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、私たち「不動産ふたみん」にお任せください。
スムーズな不動産売却をサポートいたします。