未登記の不動産を相続する方法！登記されない理由とそのままにするデメリット

土地や建物などの不動産を相続した場合、相続登記により名義変更をおこなうのが一般的です。
しかし、法務局に足を運んでみると、未登記であることを伝えられるケースがあります。
今回は不動産が未登記になる理由と、そのままにするデメリットやリスク、相続の方法を解説します。
北九州市で不動産相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続で未登記の不動産が生じる理由

まずは、相続で未登記の不動産が生じる理由をご紹介します。

理由1：相続登記が義務ではなかったため

理由としてまず挙げられるのが、相続登記が義務ではなかったことです。
これまで、土地や建物の相続が発生しても、登記は任意でおこなわれていました。
法的な罰則がないことも、不動産が未登記になる理由のひとつです。
ただし、相続登記は2024年から義務化されるため、所有者不明の土地や建物は今後減少するでしょう。

理由2：相続登記しなくても困らないため

相続登記しなくても困らないがゆえに、未登記のまま放置されることがあります。
相続によって、資産価値の高い不動産を所有することになった場合、売却したり担保にしたりするケースも多いです。
不動産を活用する場合、相続登記をしっかりおこなうのが一般的といえます。
しかし、活用方法がなかったり立地などの条件で売却しにくかったりすると、放置される可能性が高いでしょう。
相続登記をおこなわなくても相続人が困らないため、未登記の不動産が生じてしまうのです。

理由3：維持管理にかかる手間や費用を省きたいため

不動産を所有している以上、適切に維持管理していかなくてはなりません。
定期的に掃除や換気をおこなう必要があるほか、設備が故障した際は修繕する必要もあります。
しかし、維持管理のためには手間や費用がかかります。
相続後に居住したり売却したりする場合は、きちんと相続登記するケースがほとんどです。
しかし、資産価値や利用価値がない不動産を相続した場合、あえて手間や費用をかけてまで相続登記する方は少ないといえます。

理由4：問題を先延ばしするため

資産価値や利用価値がない田舎の土地などの場合、相続したがらない方が多いのが現状です。
維持管理などの手間を考え、あえて被相続人の名義のままにして放置するケースもあります。
問題を先延ばししても、罰則やデメリットがないため、未登記の不動産が増えてしまうのです。

理由5：自己資金で建物を建てた場合

自己資金で建物を建てた場合、未登記になる可能性があります。
住宅ローンを使うと、抵当権の設定をおこなうために登記が必要です。
しかし、金融機関から融資を受けない場合は、登記しなくても法務局から催促されたり実務上困ったりすることがありません。

相続で未登記の不動産をそのままにするデメリットやリスク

続いて、相続で未登記の不動産をそのままにするデメリットやリスクをご紹介します。

不動産を相続した際は表題登記申請が義務になる

不動産登記法では、土地や建物の所有権を取得した場合、表題登記申請をおこなうのが義務となります。
新築したり増築したり、解体したりなど、表題部に変更があった際は1か月以内に申請しなければなりません。
そのまま放置してしまうと、10万円以下の過料が科せられることになります。
その反面、乙区や甲区の登記に関しては、現在は義務ではありません。
しかし、先述したとおり、2024年から義務化されるため、相続が発生した場合などは相続登記をおこなう必要があります。

ご自身が所有者であることを証明できない

相続で未登記の不動産をそのままにすると、第三者に対してご自身が所有者であることを証明できなくなります。
たとえば未登記の不動産を売買する際、ご自身が本当に売主なのかを買主が確認できません。
売主が別の方に売却している可能性もあるでしょう。
また、表題登記と所有権の保存登記がおこなわれていない不動産は、金融機関から融資を受けることが難しくなります。
不動産を担保にして、抵当権を設定することができないからです。
未登記の不動産をそのままにしてしまうと、ご自身の所有権を守れなくなってしまいます。

相続人の数が増えてしまう

未登記の不動産をそのままにしておくと、2次・3次相続が発生し、相続人がどんどん増えるのがデメリットです。
売却や解体時には相続人全員の連絡先を確認しなければならず、大変な労力がかかります。
メガ共有になる可能性もあるため、そのままの状態で放置するのは大きなリスクをともなうでしょう。

未登記の不動産を相続する方法

最後に、未登記の不動産を相続する方法をご紹介します。

相続する方法1：相続人を決める

未登記の不動産を相続する場合、まずは相続人を決めることから始めます。
このとき、相続人は誰なのかを調べなくてはなりません。
相続人全員の連絡先や住所がわかっていれば問題ないのですが、わからない場合は戸籍謄本や除籍謄本を用いて連絡先を特定する必要があります。

相続する方法2：遺産分割協議をおこなう

不動産を相続する方が決まったら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産を、どの割合で受け取るか相続人同士で話し合うことです。
たとえばAさんが未登記の不動産を相続する場合、ほかの相続人の同意を得る必要があります。
このとき、誰か1人でも拒否する方がいると、遺産分割協議は難航する恐れがあるでしょう。
また、連絡が取れない方がいたり、相続分に応じた金銭を要求されたりする可能性もあります。
そのため、未登記の不動産を相続する際は、全員が納得できるようじっくり話し合うことが大切です。
話し合いがまとまり次第、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と実印での押印をもらいます。
相続登記に必要となる、印鑑証明書も全員分用意することを忘れないでください。

相続する方法3：表題登記をおこなう

遺産分割協議書などの書類を準備したうえで、表題登記をおこないます。
表題登記には測量や建物の図面が必要となるほか、専門的な知識も要するため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
建築時の書類が必要ですが、紛失してしまっている場合は法務局に相談し、代わりになる書類を確認しておくと良いでしょう。

相続の方法：権利部登記（所有権保存登記）をおこなう

表題登記により登記簿が作成されたあとは、権利部登記（所有権保存登記）をおこないます。
権利部登記をおこなうと、未登記の不動産における相続登記の完了です。
司法書士に依頼し、不動産の所有者を登記しましょう。
権利部の登記はご自身でも可能ですが、登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

まとめ

北九州市で不動産相続をお考えの方に向けて、不動産が未登記になる理由と、そのままにするデメリットやリスク、相続の方法を解説しました。
未登記のままにするとさまざまなリスクが生じるため、放置しないことが大切です。
私たち「不動産ふたみん」では、北九州市での不動産売却や相続をサポートしております。
相続での売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。