不動産の売却益とは？計算方法や節税方法を解説

土地や建物などを売却すると、売却益に応じた税金がかかります。
しかし、一般的に不動産売却は日常的におこなうものではないため、売却益という言葉に馴染みのない方もいらっしゃるでしょう。
今回は不動産の売却益とはなにか、売却益の計算方法や節税方法をご紹介します。
北九州市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における売却益とは？

まずは、不動産売却における売却益とはなにかをご紹介します。

不動産売却で得た利益のこと

売却益とは、不動産売却によって得た利益（課税譲渡所得）のことです。
売却益と聞くと、土地や建物を売って得られた総収入をイメージする方も多いのではないでしょうか。
売却益とは、譲渡によって得られた総収入から経費などをマイナスした、差額分のことです。
土地や建物は、売却時だけでなく、購入時にも税金や手数料などが発生します。
売却で得た総収入ではなく、総収入から経費や税金などを差し引いた金額が、売却益となることを押さえておきましょう。

赤字になっても確定申告をおこなうのがおすすめ

売却益が出た場合、翌年は確定申告が必要となります。
確定申告とは、1年間の収支を税務署に申告し、納めるべき税金を確定する手続きです。
確定申告によって納税額が決まるので、定められた期限内に税金を納付する必要があります。
もし赤字になった場合、確定申告は必須ではありません。
しかし、節税につながる可能性があるため、売却益の有無に関らず確定申告をおこなっておくのがおすすめです。

不動産売却における売却益の計算方法

続いて、不動産売却における売却益の計算方法をご紹介します。
売却益（課税譲渡所得）は、下記の計算方法で算出することが可能です。
売却益＝売却で得た総収入－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除
それぞれの特徴や、どのようにして求めるのかを見ていきましょう。

計算1：売却で得た総収入を当てはめる

売却で得た総収入とは、土地や建物を売り、買主から支払われた金額です。
譲渡収入や譲渡金額と呼ばれることもあります。

計算2：取得費用を調べる

取得費用とは、売却した不動産を購入した際にかかった費用です。
取得費用として計上できるものとして、下記が挙げられます。

• 物件の購入費用や建築費用
• リフォーム費用
• 仲介手数料
• 印紙税や登録免許税などの税金

取得費用がわからない場合は、概算取得費として売却価格の5％を当てはめます。

計算3：減価償却費を計算する

土地の場合は、購入時にかかった費用をそのまま取得費用にすることが可能です。
しかし、建物は経年劣化により価値が減少していくため、減価償却費相当額を差し引きます。
マイホームを売却する際の、減価償却費の計算方法は下記のとおりです。
建物の購入費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造などによって異なります。
一般的な木造住宅の場合、償却率は0.031％です。
もし、土地と建物をセットで購入している場合、土地と建物それぞれの価格を下記の方法を用いて算出します。

• 購入時の消費税から建物の価格を計算する
• 固定資産税評価額を参考にする
• 専門家による鑑定価格を参考にする
• 標準的建築価額から建物の価格を計算する

計算4：譲渡費用を調べる

譲渡費用とは、不動産を売却した際に支払った費用です。
譲渡費用として計上できるものとして、下記が挙げられます。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 人に貸している場合の立退料
• リフォーム費用
• 解体費用

計算5：特別控除を差し引く

特別控除を差し引けば、売却益を算出することが可能です。
不動産売却で利用できる控除や特例については、後述します。

売却益に税率をかけると税金が算出できる

売却益に対する税金の金額は、定められた税率をかけて算出します。

• 所有期間5年以下：短期譲渡所得39.63％
• 所有期間5年超え：長期譲渡所得20.315％

所有期間によって税率が異なるため、売却するタイミングにも気を付けたいところです。
ちなみに、上記の税率は所得税と住民税、復興特別所得税となります。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で、徴収期間は平成25年～令和19年までです。

不動産売却で売却益が出た際の節税方法

最後に、不動産売却で売却益が出た際の節税方法を見ていきましょう。
先述したとおり、土地や建物の売却時には節税効果のある特例や特別控除があります。

節税方法1：マイホームの売却で利用できる特別控除

売却する不動産がマイホームの場合、売却益から最大3,000万円が控除できる特例があります。
この特例は利用できる方が多く、高い節税効果を得られるのがメリットです。
売却益から一定の金額を差し引けるため、課税譲渡所得がゼロになる方もいらっしゃるでしょう。
ただし、居住用財産であることや、引っ越しした日から3年を経過する日の属する年の、年末までに売ることなどが条件です。
また、この特例を利用すると、売却後に購入した新居には住宅ローン控除が利用できなくなります。
買い替えにともなう売却の場合は、どちらがお得になるかを考えることが大切です。

節税方法2：買い替えの特例

マイホームを買い替える際、売却時より高い価格で新居を購入すると、売却益に対する課税を繰り延べることができます。
次に売却するまで繰り延べられるため、節税につながるのがメリットです。
たとえば、2,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却した場合、差額の1,000万円が売却益となり税金がかかります。
そのあと、4,000万円で新居を購入した場合、課税が繰り延べられ、税金の負担を軽減できるというものです。
買い替えの特例を利用するためには、売却する不動産がマイホームであることや、新居の床面積が50㎡以上であることなどの条件を満たす必要があります。

節税方法3：売却損が出た際に利用できる特例

不動産を売却しても売却益が出ず、赤字になることも少なくありません。
赤字のことを譲渡損失と呼び、損益通算を用いて節税することができます。
損益通算とは、ほかの譲渡所得と赤字を相殺し、所得を減らすことで税金の負担を軽減できるものです。
譲渡損失が出た場合、下記のような控除を利用できます。

• マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除
• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除とは、住宅ローンの残っているマイホームを残債が下回る価格で売却し、譲渡損失が出た場合に利用できる控除です。
また、マイホームを買い替えするために売却し、譲渡損失が出た場合、その損失を給与所得や事業所得などがから控除できる特例もあります。
損益通算でも控除しきれない場合、売却した年の翌年以降3年以内は、譲渡損失を繰り越すことが可能ですが、活用の際は確定申告が必要となるため忘れずにおこないましょう。

まとめ

不動産の売却益とはなにか、売却益の計算方法や節税方法をご紹介しました。
不動産売却では、売却益に対して税金がかかるため、計算方法や節税方法について理解を深めておくと安心です。
北九州市で土地や建物の売却をお考えの方は、私たち「不動産ふたみん」にご相談ください。
満足度の高い不動産売却がおこなえるよう、サポートいたします。