根抵当権付き不動産の相続とは？そのまま相続する方法や抹消方法をご説明！

根抵当権は住宅ローンなどで不動産に設定される抵当権と比べると馴染みが薄いものですが、もし、根抵当権が設定されている不動産を相続した場合どのように対応すれば良いのでしょうか。
本稿では根抵当権とはなにか、そのまま相続する方法や抹消する方法について解説します。
北九州市内でこれから相続を控えている方や、相続した不動産に根抵当権があり取扱いに悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

相続した不動産に設定されていることがある根抵当権とは？

事業を営んでいる、会社を経営している方以外では関わりが少ない根抵当権ですが、相続で受け継ぐ不動産に付いていることもあります。
そもそも根抵当権とはどのような権利で、相続時には何に注意しなければならないのでしょうか。

根抵当権は繰り返し借り入れできる制度

根抵当権とは不動産に設定された極度額の範囲なら、審査の必要がなく繰り返し借り入れできる制度です。
極度額とは不動産の担保価値をもとに決められた、根抵当権を利用して借りられるお金の上限のことです。
よく似た権利の名称に抵当権があり、抵当権は不動産を担保にお金を借り、返済が滞ったら担保にしている不動産を売却して返済してもらう金融機関の権利です。
根抵当権も抵当権と同じく不動産を担保にお金を借りますが、繰り返し借りられる部分が抵当権とは違います。
また、利用目的も異なり、抵当権は主に住宅ローンなどで設定されますが、根抵当権は、法人や事業者の資金調達方法として利用されます。

根抵当権がついている不動産を相続する場合は相続を急ぐ必要がある

一般的に相続で定められている期間には相続税の納付期限である相続が発生した翌日から10か月以内という期限が着目されますが、根抵当権が設定されている不動産の相続はこれよりも急ぐ必要があります。
その理由は、6か月以内に誰が根抵当権を引き継ぐかを決定し、登記の手続きを進めないと効力を失ってしまうからです。
相続後も引き続き利用したい場合には上記の期間内に名義変更が必要なので注意が必要です。
相続時に負債が資産を超える場合には相続放棄することもありますが、相続放棄にも期限があります。
相続放棄は相続があることを知ってから3か月以内に相続放棄を申請する必要があるので、相続の内容を急いで決定する必要があります。

根抵当権が設定された不動産をそのまま相続するには？

不動産を相続と同時に事業や会社を相続したのなら、資金調達の方法として根抵当権の利用を希望する場合もあります。
どのような流れで手続きすれば、そのまま利用できるのでしょうか。

根抵当権の使用者と不動産の所有者が同じ場合

不動産を相続した相続人と、根抵当権の使用者が同じ場合、いくつかの登記手続きをすることでそのまま利用できます。
手続きの流れは金融機関への連絡、相続人の決定、所有権移転登記、債務者変更登記、指定債務者合意の登記の順です。
まず、相続が発生したことを債権者である金融機関に連絡し、手続きの必要書類を用意してもらいます。
同時に誰がどの遺産を相続するかを決定する遺産分割協議のほか、法定相続分の利用や遺言をもとに相続人を決定します。
根抵当権が設定されている不動産の相続人が決定したら、利用を続けるためには先ほどご紹介した3つの登記が必要です。
1つ目は不動産の名義変更のために所有権移転登記で、不動産を相続したら名義変更しなければなりません。
2つ目は根抵当権の債務者変更登記です。
注意点として、根抵当権の使用者が決まっていても、いったん相続人全員を債務者として変更登記する必要があります。
3つ目は指定債務者合意の登記で、相続人全員が債務者になっている状況から特定の相続人を債務者にするための登記です。
これら3つの登記を備えることで、根抵当権を利用し続けられます。

根抵当権の使用者と不動産の所有者が違う場合

不動産を相続した相続人と根抵当権の使用者が違う場合でも、使用者を変更する登記が必要です。
基本的な流れは所有者が同じ場合と変わりません。
不動産所有者の名義変更と、債務者変更登記をおこないますが、指定債務者の合意登記のみ流れが変わります。
指定債務者の合意登記では根抵当権の使用者を決めますが、その決定は不動産の所有者と根抵当権の使用者とでおこないます。
そして、指定債務者の合意登記は、不動産の所有者と債権者である金融機関とでおこないます。
登記手続きの必要書類を誰が用意するのか、誰が手続きを進めるのかが変わるので、登記の流れを把握しておく必要があります。

不動産相続で物件に根抵当権が設定されていた場合の抹消方法

根抵当権を利用せず抹消したい場合にはどのような手続きをしたら良いのでしょうか。
抹消するための流れについて解説します。

残債の有無によって抹消までの流れは変わる

根抵当権の残債が残っている場合の選択肢は、残債を完済するか、相続放棄するかの2つの方法があります。
残債を完済して抹消するために、まず、元本確定が必要です。
元本確定とはその時点での借り入れ額や返済期間を確定することで、これ以上借り入れをできないようにするための手続きでもあります。
借り入れ額や返済額の確定後はそのとおりに返済を続け、完済すれば抹消登記手続きすることで抹消できます。
残債が残っているうえで、遺産内の負債が大きすぎるために相続するメリットが感じられなければ、相続放棄も方法のひとつです。
相続放棄は相続が発生してから3か月以内に手続きすることが求められることと、他の相続人の意思を確認することも重要です。
もし、他の相続人が相続放棄しない場合、ひとりが相続放棄することで負債を押し付けることにもなり負担が大きくなります。
相続するか相続放棄するかは相続人の考え方次第です。
しかしながら、相続放棄するなら将来的な相続人の間で人間関係のトラブルを回避するために、他の相続人にお互いの状況や意思を確認したほうが良いでしょう。
一方、根抵当権の残債が残っていない場合は、金融機関と交渉し合意を得られれば抹消できます。
司法書士に依頼して根抵当権の抹消登記手続きを進めることが一般的です。

根抵当権が設定されている不動産を売却するケースの注意点

もし、相続で取得した不動産を売却する、売却して相続税を支払う、売却して借入金の残債を完済することを検討しているのなら、根抵当権の扱いには注意が必要です。
その理由は根抵当権が設定されている不動産は売却できず、抹消が必要になるからです。
抹消には金融機関の合意が必要ですが、残債が残っている場合には、不動産の売却価格が残債を上回っていないと合意を得ることが難しい場合があります。
また、契約内容によっては、抹消するための手数料や違約金がかかる可能性があるので、事前の確認が必要です。
相続が絡むと何かと期限がついているものなので、金融機関との交渉や根抵当権の抹消に時間がかかることを踏まえて、早めの対応を心がける必要があります。

まとめ

根抵当権とは不動産の担保評価から決められている極度額内なら、審査の必要がなく繰り返し借り入れできる制度です。
根抵当権が設定された不動産を相続した場合、そのまま利用するか抹消するかを相続人が決定し、方針に応じた対応が求められます。
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