相続により不動産を共有するとは？起こりやすいトラブルについても解説

相続財産のなかに不動産があった場合、容易に分割できないため複数の相続人で共有して相続することがあるかと思います。
ただし、1つの不動産を共有して取得すると、さまざまなデメリットが生じてしまうため慎重に検討したほうが良いでしょう。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、不動産を共有して相続するとはどういう意味なのか、また共有持分でできることや起こりうるトラブルについて解説します。
北九州市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続における不動産の共有とは？

相続で不動産を所有する際に、相続人で1つの不動産を共有して相続することがあります。
不動産は、現金や預貯金と異なり安易に分割することができません。
そのため共有で所有するというケースも多く見られるのです。
1つの不動産を複数の相続人で共有した場合「共有名義」となり、それぞれの持分のことを「共有持分」と呼びます。

共有持分の割合の決め方

共有持分の割合のことを「持分割合」といい、共有名義で相続する際はこの持分割合を決めなければなりません。
持分割合を決める方法は以下のように3つあります。
①遺言書に沿って分割する
遺言書が残っている場合は、原則遺言書の内容に沿って持分割合を決めます。
ただし、相続人全員が合意すれば、遺産分割協議にて持分割合を決めることも可能です。
②遺産分割協議で決める
遺言書が残っていない場合は、遺産分割協議で持分割合を決めることもできます。
ただし、遺産分割協議は相続人全員でする必要があり、1人でも欠けた場合は無効となるため注意が必要です。
遺産分割協議で持分割合が決まれば、遺産分割協議書を作成しておきましょう。
遺産分割協議書を作成しておけば、その後のトラブルも回避でき、裁判所などに証明としても提出することもできます。
③法定相続分で決める
遺言書がない場合や遺産分割協議をおこなわない場合は、法定相続分によって持分割合を決めます。
法定相続分とは、各相続人の取り分を法律上で定めた割合のことです。
法定相続分が認められているのは、配偶者や子ども、親、兄弟姉妹などの血縁関係にあたる方のみです。
法定相続分の割合は以下のとおり定められています。

• 配偶者：2分の1、子：2分の1
• 配偶者：3分の2、親：3分の1
• 配偶者：4分の3、兄弟姉妹：4分の1

売却代金は持分割合に応じて受け取る

共有名義で取得した不動産を売却した場合は、売却代金は持分割合に応じて受け取ることになります。
たとえば、1,500万円で不動産を売却した際、持分割合が配偶者が3分の2と親が3分の1であった場合は、配偶者は1,000万円、親は500万円を受け取る権利があるということになります。
ただし、共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の合意を得ておきましょう。

相続した不動産の共有持分でできることとは

不動産を共有名義で取得した際は、不動産に関する管理や利用、処分などが単独でおこなえる場合と、共有者全員の合意がいる場合など行動が制限されてしまいます。
ここでは、共有持分でできる行為を下記の3つのパターンに分けてそれぞれ解説します。

パターン①自己の共有持分でおこなえる行為：保存行為

自己の持分だけでおこなえる行為には「保存行為」があります。
保存行為とは以下のような内容です。

• 現状維持のための修繕
• 不法占有者に対する明渡し請求・抹消登記請求
• 共有不動産の使用
• 共有持分のみの売却
• 法定相続による所有権移転登記

このように、共有している不動産の現状を維持できる行為は、ほかの共有者の合意なしでもおこなうことができます。
また、共有持分のみの売却は共有者の合意がなくてもおこなうことは可能ですが、現実的には購入する買主を見つけるのは困難でしょう。

パターン②共有持分の過半数以上でおこなえる行為：管理行為

共有持分の過半数以上の割合があればおこなえる行為は「管理行為」です。
管理行為とは以下のような内容です。

• 短期間の賃貸物件としての利用
• リノベーションやリフォーム
• 共有物の使用方法決定

このように、共有物の性質を変更せずに収益を上げる行為は、共有持分割合の過半数以上が必要になります。
なお、共有者が過半数以上ではなく、あくまでも持分の割合が過半数以上占める必要があるためご注意ください。
また、現状維持のための修繕は単独ではおこなえますが、資産価値を高めるようなリフォームやリノベーションは過半数以上の同意が必要なため混同しないようにしましょう。

パターン③共有者全員の合意がなければできない行為：処分行為

共有者全員の合意がなければおこなえない行為は「処分行為」です。
処分行為とは以下のような内容です。

• 建物の解体
• 長期間の賃貸物件としての利用
• 共有不動産の売却
• 増築・改築

このような不動産自体を物理的に変更する行為や法律的に処分する行為は、共有者全員の合意が必要になります。
共有者のなかで1人でも反対している方がいれば、処分行為はおこなうことができないため注意が必要です。
また、賃貸物件として短期間利用する場合は、過半数以上でもできますが、長期間にわたる場合（土地は5年以上・建物は3年以上）は、全員の合意が必要です。

相続した不動産を共有取得した際に起こりうるトラブルとは

相続により不動産を共有で所有することは、単独で所有することよりもトラブルが発生しやすくなります。
ここでは、不動産の共有でよくあるトラブル事例について解説します。

トラブル①メガ共有状態になる

1つの不動産を複数の共有者で所有することは、将来的にメガ共有状態になる可能性があるため注意が必要です。
メガ共有とは、共有者が100人単位に及ぶ状態になることを言います。
このようなメガ共有状態になる理由は、相続登記を何世代にもわたっておこなっていなかったことが挙げられます。
2024年4月1日から相続登記は義務化されますが、現在は任意での申請です。
そのため、相続登記せずに放置した場合、このようなトラブルに発展する可能性があります。

トラブル②修繕費用の負担で揉める

共有物に修繕が発生した場合、誰が負担するのかでトラブルになることがあります。
そのため、あらかじめどのように負担をするのかを、話し合って決める必要があるでしょう。

トラブル③共有物分割請求訴訟のリスク

不動産の共有者から共有物分割請求訴訟をおこされるリスクもあります。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態の解消をおこなう訴訟です。
共有状態を解消する際に、ほかの共有者に解消の話し合いを求めたり、当事者間での話し合いが進まなかったりする場合に裁判所に提起します。
裁判となれば多くの費用がかかるため、注意が必要です。

まとめ

相続で不動産を共有することの意味、また共有持分でできる行為や起こりうるトラブルについて解説しました。
不動産の共有は、メガ共有状態などさまざまなトラブルが起こる原因となります。
そのため、相続財産のなかに不動産がある場合は、共有で相続するべきか慎重に検討することをおすすめします。
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