相続後に不動産売却する際の注意点！気になる売却期限や媒介契約の選び方は？

土地や建物を相続したものの、遠方にあることなどが理由で不動産売却するケースも珍しくありません。
相続や不動産売却は何度も経験することではないため、手続きの際の注意点について、あらかじめ理解を深めておくと安心です。
そこで今回は、相続後に不動産売却する際の注意点を3つ解説します。
北九州市で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続後の不動産売却の注意点1：名義

相続後に不動産売却する際の注意点としてまず挙げられるのが、名義です。
不動産の所有者が亡くなり相続が発生すると、所有権が不動産を引き継ぐ方に移転します。
しかし、名義を相続人に変更するためには、法務局に保管されている登記簿データを変更しなければなりません。
この手続きを相続登記と呼びます。
相続登記とは、相続によって取得した土地や建物の権利を公にするためにおこなう手続きです。
現時点において相続登記することは義務ではなく、手続きの期限もありません。
しかし、2024年からは義務化されるため、相続が発生した際は手続きしておくと安心です。

被相続人の名義では不動産売却できない

注意点として押さえておきたいのが、被相続人の名義のままでは不動産売却できないことです。
不動産売却時は、買主に対し売主が誰なのかを明確にする必要があります。
そのため、相続後に土地や建物を売却する場合は名義変更が必要であることを、注意点として理解しておきましょう。
名義変更の方法として、下記の3種類が挙げられます。

• 法定相続
• 遺産分割協議による分割
• 遺言書による分割

法定相続とは、法定持分で不動産を共有し、そのままの状態で名義変更することです。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で相続するのか、相続人全員で話し合うことをいいます。
遺産分割協議で不動産を引き継ぐ方を決め、名義変更をします。
有効な遺言書がある場合は、内容に沿って名義変更をおこないましょう。

不動産売却にともなう名義変更に必要な書類

名義変更に必要な書類は、方法によって下記のとおり異なります。

• 法定相続の場合：被相続人の10歳前後から死亡までの戸籍謄本と住民票の除票・相続人全員の戸籍謄本と住民票・固定資産評価証明書・相続関係説明図（なくても可）
• 遺産分割協議による分割の場合：遺産分割協議書（相続人全員の自署と実印の押印、印鑑証明書を添付）・被相続人の10歳前後から死亡までの戸籍謄本と住民票の除票・相続人全員の戸籍謄本と住民票・固定資産評価証明書・相続関係説明図（なくても可）
• 遺言書による分割の場合：遺言証書・遺言者の死亡事項が記載されている除籍謄本・遺言によって不動産を相続する方の住民票・固定資産評価証明書・受遺者の戸籍謄本・相続関係説明図（なくても可）

名義変更にはさまざまな書類が必要であることも、注意点として覚えておきましょう。

相続後の不動産売却の注意点2：売却期限

続いて、相続後に不動産売却する際の注意点の1つ、売却期限について解説します。

相続後は3年以内に不動産売却する

相続後に不動産売却する際、売却期限は3年以内であることが注意点です。
相続が発生したあと、土地や建物を売却する場合、特例や特別控除の期限は3年が目安となっているからです。
相続後の不動産売却時に利用できる特例や特別控除として、下記のものが挙げられます。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円の特別控除

相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると、取得費加算の特例を利用できる可能性があります。
取得費加算の特例とは、納めた相続税が売却の際にかかった取得費として扱われる制度です。
下記の条件を満たしている場合、この特例を利用できる可能性があります。

• 相続などによって財産を取得した場合
• 財産を取得した方に相続税が課税されている場合
• その財産を、相続が開始された日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降、3年を経過する日までに譲渡している場合

不動産売却で利益が発生すると、譲渡所得税という税金が課税されます。
譲渡所得は不動産の取得費用や譲渡費用などを差し引いた金額で、譲渡所得税は譲渡所得（利益）に対して課税されます。
相続税を取得費として計上すれば、譲渡所得を抑えられ、その結果節税につながります。
また、3年以内を売却期限とする場合、相続空き家の3,000万円の特別控除を利用できるかもしれません。
相続空き家の3,000万円の特別控除とは、相続した家に相続人が住まない場合に利用できる制度です。
ただし、一定の条件を満たす必要があることを、注意点として押さえておきましょう。

特例や特別控除の期限

先述したとおり、特例や特別控除には期限が設けられていることに注意しましょう。
取得費加算の特例と、相続空き家の3,000万円の特別控除それぞれの適用期間は下記のようになっています。

• 取得費加算の特例：相続が開始された日の翌日から3年10か月以内
• 相続空き家の3,000万円の特別控除：相続が開始された日の翌日以降、3年を経過する日の属する年の12月31日まで

上記2つの特例と特別控除は、3年を少し過ぎても間に合います。
しかし、相続後の不動産売却は名義変更などの手続きが必要になるうえ、売却活動もおこなわなくてはなりません。
そのため、3年以内を期限と定め、売却の手続きを進めることがポイントです。

相続後の不動産売却の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、相続後に不動産売却する際の注意点として、媒介契約の選び方を解説します。
相続後に不動産売却する際、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼した不動産会社とは、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産売却するまでの業務内容や仲介手数料を明確にし、仲介の際に起こりうるトラブルを回避するためのものです。
また、媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴や注意点が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、不動産売却の際、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引することもできます。
ただし、進捗状況を売主に報告する義務もないのが、一般媒介契約の特徴といえるでしょう。
そのため、内覧状況や反響の有無を把握しにくいのが注意点です。
複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、たくさんの方に不動産の情報を知ってもらえるのがメリットとなります。

専任媒介契約

相続後の不動産売却では、専任媒介契約を選ぶことも可能です。
専任媒介契約では、ご自身で買主を見つけて取引できますが、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなります。
販売状況を2週間に1度以上報告する義務が不動産会社に生じるため、反響や内覧者の有無を知りたい方は専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類のなかでもっとも制限のある契約です。
仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなり、ご自身で買主を見つけて取引することもできません。
販売状況の報告は1週間に1度以上と、専任媒介契約よりも多くなります。
そのため販売活動をより把握でき、状況にあった売却計画を立てられるのが専属専任媒介契約のメリットです。

まとめ

相続後に不動産売却する際の注意点を3つ解説しました。
大切な財産である不動産の売却時は、注意点を意識しながら手続きすることが大切です。
私たち「不動産ふたみん」は、北九州市での不動産売却（仲介・買取）を専門としております。
相続した土地や建物の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。