2023-04-24
相続した財産が不動産だった場合、相続人同士で平等にわけるのは困難です。
土地や建物などは物理的に分割できないため、トラブルになる可能性もあるでしょう。
そのような場合、換価分割という方法で遺産分割をすることがあります。
今回は相続における換価分割とはなにか、メリットとデメリット、かかる税金について解説します。
北九州市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。
\お気軽にご相談ください!/
換価分割とは、遺産を現金化してから分割することです。
分割が難しい遺産でも、現金化すると1円単位で分けられるようになります。
たとえば、相続人が3人いて、遺産として3,000万円の土地が1筆あるとします。
この土地を売却し、3人で1,000万円ずつ分ける方法が換価分割です。
遺産分割には、換価分割のほかに以下のような方法があります。
現物分割とは、財産の性質や形状を変えずに相続することで、遺産分割でもっとも用いられている方法です。
たとえば相続した財産が土地と自動車、有価証券の3つで、相続人がAさん・Bさん・Cさんの3人だった場合、Aさんが土地、Bさんが自動車、Cさんが有価証券を取得します。
代償分割とは、財産を多く取得した方が少なく取得した方に対して、差額分を代償として現金などで支払い平等に分割します。
共有分割とは、法定相続分に応じて不動産を共同名義で相続することです。
遺産分割協議書とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で相続するかを相続人全員で協議し、その内容を書面にまとめたものです。
換価分割における遺産分割協議書の書き方は、「単独名義」なのか「共同名義」なのかによって異なります。
換価分割における単独名義とは、相続人の代表者が単独で登記したあと、売却時に買主へ所有権を移転します。
共同名義とは、共有者全員の名前で登記することです。
それぞれの遺産分割協議書には、一般的に下記のような内容を記載します。
遺産分割協議書を作成する場合、換価分割をおこなう旨を記載することが大切です。
記載せずに売却金を分割してしまうと、贈与と見なされ贈与税が課せられることがあります。
また、遺産分割協議書を作成後、売却までの期間が空く場合も、贈与と見なされる可能性があるため注意が必要です。
この記事も読まれています|遺産分割協議の進め方とは?トラブルの解決策を解説!
\お気軽にご相談ください!/
続いて、相続における換価分割のメリットとデメリットを解説します。
メリットとしてまず挙げられるのが、公平に遺産分割できることです。
財産を現金化すれば1円単位で分けられるため、相続人同士のトラブルも防げます。
現物分割の場合、不動産以外の財産を取得した方が不満を抱く可能性も否めません。
土地や建物は、自動車などと比べて資産価値が高くなりやすいからです。
また、代償分割の場合は、代償金を支払える財力がないと平等に分割することが難しくなります。
換価分割なら、法定相続分どおりに分けられ、公平性を保てるのがメリットです。
相続税を支払うための資金を準備できるのも、メリットのひとつです。
相続税は、相続が開始されたことを知った日の翌日から10か月以内に、原則として現金で一括納付しなければなりません。
短い期間で資金を準備しなければならないため、十分な資金がない場合は注意が必要です。
換価分割なら現金で分けられるため、不動産が売却できれば相続税の支払いに充当できます。
相続税は不動産などの評価額をもとに計算されます。
そのため、現金を相続するより税金の負担を軽減できる可能性があります。
相続税の負担を軽減しやすいのもメリットのひとつです。
デメリットは、被相続人から受け継いだ財産を売却しなければならないことです。
換価分割の場合、思い入れのある自宅も手放さなければなりません。
また、相続税の支払い期限があるがゆえに、売却時は足元を見られやすいのもデメリットです。
相場より安く売却せざるを得ない状況になることもあるでしょう。
分割するまでに手間がかかるのも、デメリットのひとつです。
遺産分割協議や遺産分割協議書の作成とともに、換価分割することに対して、相続人全員から同意を得なくてはなりません。
また、不動産会社に依頼する手間もかかります。
売却して現金化し分割するまでに手間や時間がかかるのがデメリットです。
この記事も読まれています|遺産分割協議の進め方とは?トラブルの解決策を解説!
\お気軽にご相談ください!/
最後に、換価分割でかかる税金を解説します。
換価分割において、相続税は課税されません。
先述したとおり、遺産を相続すると相続税がかかります。
相続税は、相続が開始された時点の相続財産の評価額に対して課せられる税金です。
そのため、換価分割した場合の売却価格は、相続財産の評価額とは異なります。
したがって、売却価格に相続税が課税されることはありません。
ただし、換価分割で遺産分割をおこなった場合でも、課税遺産総額が基礎控除額を上回ると相続税が課せられます。
課税遺産総額とは、換価分割で取得した財産を含めたプラスの財産から、借金や未払い金などのマイナスの財産を差し引いた差額です。
基礎控除額とは「3,000万円+(法定相続人の数×600万円)」で計算した金額を指します。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た譲渡所得に対してかかる税金です。
売却価格から、購入時や売却時に支払った経費(建築費用や仲介手数料など)を差し引き、残った利益に対して課税されます。
利益が出なければ非課税となりますが、利益が出て課税所得が発生した場合は、課税対象となるため注意が必要です。
譲渡所得税がかかる場合、現金を受け取った相続人は確定申告をおこなわなくてはなりません。
そのため、納税のための資金として、現金を残しておくことが大切です。
ちなみに、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって下記のとおり異なります。
所有期間によって、税率が2倍近く変わります。
先述したとおり、遺産分割協議書を作成する際は、換価分割をおこなう旨を記載します。
記載しないで作成してしまうと、贈与と見なされる可能性があるからです。
遺産分割協議書には、換価分割する旨とともに、現金をどのような割合でわけるのかを明記しておきましょう。
この記事も読まれています|遺産分割協議の進め方とは?トラブルの解決策を解説!
相続における換価分割には、公平に遺産を分割できたり、相続税を支払うための資金を準備できるというメリットがあります。
その反面、財産を売却する必要があったり、売却に際し手間がかかるなどのデメリットもあります。
換価分割では、メリットとデメリットのほか、遺産分割協議の書き方や税金についても把握しておくと良いでしょう。
北九州市内で不動産の相続や売却する予定のある方は、「不動産ふたみん」までお気軽にご相談ください。
北九州市小倉での不動産売却なら「不動産ふたみん」。
徹底した市場調査と自社制作の広告デザインで、戦略的に不動産売却を進めていきます。
驚異の伝達力を活かしてお客様をわかりやすくサポートいたしますので、ぜひご相談ください。
不動産を売却する際には、売却が成立することによってにかかる諸費用について把握しておく必要があります。こういった諸費用ってどんな費用が必要なのか不明な点も多いですね。今回は不動産売却の際に必要...
2022-02-10
不動産を売却する際には、まず最初に、『自分の所有する不動産がいくらで売れるのか』という不動産査定を不動産会社に依頼するかと思います。その際に、始めから決まった一社がある方もおられますが、多く...
2022-02-18
不動産業界には、絶対に許されない闇あります。【囲い込み】の説明をする前に先ずは、不動産取引の仕組みについてご説明していきます。不動産の売買には、片手仲介、両手仲介の2種類があります。片手仲介...
2022-02-25
今回のブログは、知っておくべき不動産業界の闇②「高すぎる査定価格」について説明していきます。前回のブログ、知っておくべき不動産業界の闇①「囲い込み」についてもぜひご一読ください。 ...
2022-02-26
こんにちは!本日は、”ローン残債がある状態で貸すな!” について解説いたします。住宅ローンの返済中に賃貸で貸してしまった場合、どういうリスクがあるのか。その前に・・・先ずは 賃貸 VS 持ち家 論争についてお話します。私...
2023-07-16
こんにちは!本日は不動産訪問査定時によく聞く【リフォームして売りましょう】というセールストークについて解説いたします。リフォームして売るか、現況で売るか、という疑問について、お悩みの方も多いかと思います。結論、リフォーム...
2022-09-12
今回は不動産売却をご検討の方が利用する不動産一括査定サイトに潜む仕組み上の罠について。【不動産一括査定サイト】の魅力は、簡単な入力フォームに必要な情報を入力して送信するだけで、【複数社に無料で査定を依頼できる】ということ...
2022-04-26
今回は不動産会社が良く言う「家をキレイにしておきましょう」ということについてお伝えをしていきます。これは、家がキレイだと購入検討者が買ってくれる、ということではありません。購入検討者様に対しての第一印象を良くしておけばい...
2022-02-24
不動産を売却する際、特に北九州での売却経験がある方にとって、確定申告は避けて通れない重要なステップです。しかし、初めての方にはどのように進めるべきか分からないことも多いでしょう。この記事では、北九州で不動産を売却した際の...
2025-01-19
不動産を相続すると、税金についての考慮が必要です。相続税はもちろん、売却を検討する際にもさまざまな税金が関わります。これらを理解することで、資産を有効に管理し、財産を守ることができます。特に不動産の売却を考えている方にと...
2025-01-11
目次 ▼ 競売による不動産売却とは▼ 競売で不動産を売却するデメリット▼ 競売による不動産売却の流れ▼ まとめ 住宅ローンの返済ができなくなると、自宅が差し押さえられ、競売によって不動産を売却することになります。競...
2024-09-24
目次 ▼ ペットがいるとマンションの査定額に影響する理由▼ ペットがいるマンションの査定額を下げないための注意点▼ ペットの有無に関わらずマンションの査定でチェックするポイント▼ まとめ ペットがいるマンションを売...
2024-09-24
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【小倉北区南丘 中古戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉北区南丘2丁目 中古戸建て所在地:北九州市小倉北区南丘2丁目構造:木造1階建て今回は小倉北区の中古戸建...
2024-11-19
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市小倉北区 新築戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉熊谷2丁目 新築戸建て所在地:北九州市小倉北区熊谷2丁目構造:木造2階建て熊谷二丁目の新築戸建てを...
2024-11-18
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市小倉南区 中古戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉南区葛原本町 中古戸建て所在地:北九州市小倉南区葛原本町構造:木造1階建て元々わんちゃんの散歩コー...
2024-07-30
成約のお知らせ先日、買主様よりご購入のご依頼を頂き【北九州市小倉南区 新築戸建て】無事ご成約しました!物件名:北九州市小倉南区長行西3丁目 新築戸建て所在地:北九州市小倉南区長行西3丁目構造:木造2階建て今回は弊社購入者...
2024-07-30
新年あけましておめでとうございます(^O^)年末年始はほぼ事務所に閉じこもっていた二見です(笑)新たな年を迎えましたが、皆様年末年始はいかが過ごされましたか?私はほぼ事務所で事務作業をしていました(ノ_・。)とはいっても...
2025-01-05
こんにちは寒いのはかなり平気な二見ですv11月末のお話ですが、宅建協会として【令和6年小倉南年末特別警戒出発式】に参加してきました(*^▽^*)小倉競馬場での開催でしたが序盤は雹が降り、ジャケット1枚で参加した(肌着も勿...
2024-12-07
こんにちは♪珍しく今月2本目のブログを書いている二見です。毎年参加している【小倉城竹あかり】のボランティアに行ってきました(^∇^)私は今年で3回目の参加ですが、昨年と一昨年は撤収に参加したので、今回は準備に参加です♪年...
2024-10-26
こんにちは全ての球技に於いてセンスゼロの二見です野球が好きな方はご存じの方は多いと思いますが、先日、元プロ野球選手のGG佐藤さんの講演を聞きに行ってきました♪とても明るく前向きな方で、内容も非常に有意義なものでした(^∇...
2024-10-22