不動産売却後は確定申告が必要？必要書類や申告期間は？

不動産を売却した場合、翌年に確定申告が必要になることがあります。
そのため、土地や建物を売却した際は、確定申告について理解を深めておくと安心です。
今回は不動産売却における確定申告とはなにか、必要なケースや必要書類、申告期間について解説します。
北九州市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における確定申告とは

まずは、不動産売却における確定申告とはなにかを解説します。

1年間に得た所得を申告し納税額を確定する手続き

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）に得た所得を税務署に申告し、納税額を確定する手続きです。
不動産売却で生じた利益は所得と見なされるため、確定申告が必要となります。
給与所得があると、一般的には会社が確定申告をおこなうため「申告の手続きは不要では？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、土地や建物を売却した際に課税される税金は、分離課税に該当します。
分離課税とは、給与所得などとは切り離して計算される税金のことです。
そのため、利益が生じた際は確定申告のあと、譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税とは

不動産売却で得た利益のことを、譲渡所得と呼びます。
譲渡所得税に対する税金が、譲渡所得税です。
譲渡所得税を抑えるためには、不動産売却時の譲渡所得を小さくすることがポイントとなります。

確定申告が必要なケースとは

先述したとおり、不動産売却で確定申告が必要なのは、譲渡所得（利益）が生じた場合です。
譲渡所得の有無は、下記の計算式を用いて確認できます。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）－控除額
取得費とは、売却した不動産の購入時にかかった費用です。
仲介手数料や不動産取得税、建築費用や購入費用などが該当します。
譲渡費用とは、売却する際に支払った費用のことです。
測量費や仲介手数料、印紙税などが挙げられます。
また、譲渡所得を計算する際、控除や特例を差し引くことが可能です。
代表的なものは、マイホームを売却した際の3,000万円特別控除で、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
差し引き後に譲渡所得が生じていれば、確定申告が必要です。

確定申告が不要なケースとは

不動産売却で確定申告が不要なのは、譲渡所得がゼロまたは譲渡損失（赤字）が生じた場合です。
先述した計算式で譲渡所得を算出し、利益がなければ手続きは不要となります。
しかし、譲渡損失が出た場合、確定申告によって損益通算や繰越控除ができるかもしれません。
翌年に支払う税金を抑えられるため、確定申告をおこなったほうがお得になるケースもあります。

不動産売却における確定申告の必要書類

続いて、不動産売却における確定申告の必要書類を解説します。

確定申告書第一表・第二表

必要書類としてまず挙げられるのが、確定申告第一表・第二表です。
この書類は1年間に得た所得を申告するために使用します。
給与所得や事業所得など、所得の種類は問われません。
税務署や市役所、国税庁のホームページ上で取得することが可能です。

確定申告書第三表（分離課税用）

確定申告書第三表も、必要書類のひとつです。
この書類には、不動産売却の譲渡所得を記入します。
先述したとおり、不動産売却の譲渡所得は分離課税となるため、確定申告書第三表（分離課税用）が必要です。
税務署や市役所、国税庁のホームページ上で取得できます。

譲渡所得の内訳書

確定申告時の必要書類として、譲渡所得の内訳書も挙げられます。
譲渡所得の内訳書とは、売却価格や経費などを記載する書類です。
不動産売却後に国税庁から郵送されてくるので、申告期間まで大切に保管しておきましょう。
紛失してしまっても、国税庁のホームページから取得できます。

売買契約書のコピー（購入時と売却時）

売買契約書のコピーも、不動産売却後の確定申告に必要です。
取得費と譲渡費用を証明するための書類となります。

取得費がわかる領収書

取得費を計上するためには、不動産の購入時にかかった、経費の領収書も必要です。
仲介手数料や不動産取得税、建築費用や購入費用など、取得費を証明する書類もなくさないよう保管しておきます。
しかし、築年数が古い建物や相続によって取得した不動産の場合、領収書が見当たらないケースも多いです。
売買契約書を紛失していることもあるでしょう。
そのような場合は、概算取得費として、売却価格の5％を計上することが可能です。
ただし、実際の取得費が概算取得費より高い場合、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。

本人確認書類のコピー

運転免許証やパスポートなどの、本人確認書類のコピーも必要です。
ただし、インターネット上で確定申告する場合、添付する必要はありません。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、不動産の所有者や抵当権の情報が記載された書類です。
法務局の窓口で取得できるほか、オンライン請求で自分で取得することもできます。

源泉徴収票

不動産売却における確定申告では、一般的に源泉徴収票の内容を申告書に記載します。
そのため、給与所得を得ている方は源泉徴収票を準備しましょう。
内容を転記するだけなので、原本やコピーの提出は不要です。

不動産売却後の確定申告の申告期間

最後に、不動産売却後の確定申告の申告期間や場所を解説します。

申告期間

確定申告の申告期間は、一般的に売却した翌年の2月16日～3月15日です。
たとえば、令和5年1月に不動産売却した場合、令和6年の2月16日～3月15日に確定申告をおこないます。
ただし、その年によって日程が変わることがあるので、税務署や国税庁のホームページで確認するのがおすすめです。
また、申告期間を過ぎたり、譲渡所得があるにも関わらず申告しなかったりすると、罰金が科せられることがあります。
余計に税金を支払うことにもなりかねないので、申告期間は必ず守るようにしましょう。

申告場所や申告方法

不動産売却で確定申告する場合、下記の方法があります。

• 書類を作成して税務署の窓口に提出
• 書類を作成後、印刷して税務署に郵送
• e-Taxによる電子申告

確定申告書を自分で作成し、税務署の窓口に提出するのが一般的です。
しかし、申告期間が1か月しかないうえ、期限が近づくと窓口はとても混雑します。
税務署に郵送することも可能なので、混雑を避けたい場合は郵送での手続きがおすすめです。
また、e-Taxによる電子申告なら自宅で確定申告ができます。
申告期間内であれば好きな時間に申告できるため、窓口に足を運んだり郵送したりする手間を省けます。
ただし、e-Taxによる電子申告の場合、マイナンバーカードの取得やe-Taxソフトのダウンロードが必要です。

納付期間

不動産売却後の確定申告で、譲渡所得税の納付が必要になった場合、申告期間と同じ2月16日～3月15日に納税します。
税務署の窓口や金融機関で納税することが可能です。
振替納税の手続きをおこなっておくと、4月20日前後に引き落とされるため、若干の猶予があります。
また、全納するのが難しい場合、納税期間中に納税額の半分以上を支払えば、残りは5月31日まで延納できます。
ただし、確定申告の際に延納の届出が必要なことと、利子税が加算されるのが注意点です。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、確定申告が必要です。
必要書類や申告期間をあらかじめ知っておけば、スムーズに手続きできます。
北九州市小倉での不動産売却なら「不動産ふたみん」。
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