土地売却で使える税金控除とは？種類や注意点を解説

土地売却の際、さまざまな税金がかかるため「手元に残すお金を少しでも多くしたい…」とお考えになる方も多いでしょう。
土地売却では税金の負担を軽減する控除や特例が用意されており、譲渡所得を小さくできる可能性があります。
場合によっては税金がゼロになることもあるため、利用できるものはぜひ取り入れたいものでしょう。
今回は、土地売却で使える税金控除の種類や、注意点を解説します。
北九州市で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地売却で使える税金控除の種類とは

まずは、土地売却で使える税金控除の種類を解説します。

種類1：居住用不動産における3,000万円特別控除

居住用不動産における3,000万円特別控除とは、マイホームなどを売却した際に利用できる控除です。
譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、税金の負担を大きく軽減できます。
ただし、土地売却でこの控除を利用するためには、下記のような条件があります。

• 建物を取り壊し、更地にすること
• 建物を取り壊した日から1年以内に土地売却の売買契約書を締結し、かつ住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 災害などにより居住していた建物が滅失した際は、災害発生日の3年を経過する日の属する12月31日までに土地のみを売却することなど

この控除は、居住用不動産の売却のために設けられている種類です。
そのため、原則土地売却では利用できませんが、建物を取り壊したあとの土地であれば利用できます。

種類2：軽減税率

取り壊した建物の所有期間が10年を超える場合は、長期譲渡所得の税率よりさらに低い税率を用いることが可能です。
所有期間5年超えの不動産を売却する場合、長期譲渡所得（20.315％）の税率を当てはめて税金を計算します。
しかし、土地売却で取り壊した建物を10年を超えて所有していた場合、下記の税率になります。

• 6,000万円以下の部分：14％
• 6,000万円超えの部分：20％

3,000万円特別控除を利用して、譲渡所得がゼロにならない場合は、軽減税率を使ってみましょう。

種類3：相続した空き家の3,000万円特別控除

種類として、相続した空き家の3,000万円特別控除も挙げられます。
相続した空き家を取り壊し、更地にして売却すれば、3,000万円特別控除が利用できるかもしれません。
この控除は、居住用不動産における3,000万円特別控除と同様、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる種類です。
土地売却でこの控除を利用するためには、下記のような条件をクリアする必要があります。

• 取り壊した建物が、相続が開始されたときから取り壊しの日まで、事業用や貸付用、居住の用に供されていたことがない
• 売却する土地が、相続が開始されたときから売却の日まで、事業用や貸付用、居住の用に供されていたことがない

相続した空き家を取り壊して売却する場合は、この控除が利用できるか否かを確認なさってください。

土地売却で損失が出た際の税金控除や特例

続いて、土地売却で損失が出た際の税金控除や特例を解説します。

マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡損失が出た際に利用できる控除として、まずマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除が挙げられます。
住宅ローンが残っているマイホームを売却し、売却価格が残債を下回った場合、譲渡損失（赤字）が生じます。
この控除では、土地売却で出た譲渡損失を、売却した年に得たほかの所得と損益通算することが可能です。
ほかの所得とは、給与所得や事業所得などが該当します。
マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除を利用するための条件は、下記のとおりです。

• 令和5年12月31日までに土地売却すること
• 建物を取り壊した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
• 建物を取り壊してから、土地売却の売買契約書を締結した日まで、貸駐車場などとして利用していないこと
• マイホームを売却した売買契約日の前日の時点で、マイホームの償還期間が10年以上の住宅ローンがあることなど

この控除により、税金の負担を軽減できるため、譲渡損失が出た場合は利用可能かどうか調べてみてください。

マイホームを買い換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

これまで住んでいたマイホームを、買い換えのために売却し、譲渡損失が出た際に利用できる控除です。
譲渡損失をその年のほかの所得と損益通算でき、税金の負担を軽減できます。
マイホームを買い換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用するための条件は、下記のとおりです。

• 建物を取り壊した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
• 売却した前年の1月1日～翌年の12月31日までに新居を購入し、かつ新居を購入した日からその年の翌年12月31日までに住み始めていること
• 新居の床面積が50㎡以上あること
• 償還期間10年以上の住宅ローン残高があることなど

土地売却でこの控除を利用するためには、新居にも条件があります。

土地売却の際の税金控除の注意点

最後に、土地売却の際の税金控除の注意点を解説します。

注意点1：土地や空き家を他者に貸すのはNG

注意点としてまず挙げられるのが、土地や空き家を他者に貸すのはNGという点です。
建物を取り壊して更地にして売却する場合「事業用や貸付用、居住の用に供されていたことがない」といった条件があります。
そのため、土地や空き家を他者に貸したり、土地を駐車場にしたりすると、控除を利用できなくなってしまいます。
土地売却することが決まっているにも関わらず、有効活用した場合、控除を利用できなくなることを注意点として押さえておきましょう。

注意点2：確定申告は必ずおこなう

確定申告を必ずおこなうことも、注意点の1つです。
土地売却では、控除を利用すると税金の負担がなくなることがあります。
しかし、税金がゼロになったからといって、確定申告が不要になるわけではありません。
特例の適用条件を満たしているか否かを証明しないと、控除や特例が受けられなくなってしまいます。
そのため、控除を利用する場合は必要書類を添えて、確定申告をおこないましょう。
譲渡損失が出た際の控除や特例を利用する場合も同様です。

注意点3：控除や特例は併用できないものもある

土地売却における控除や特例は、併用できないものもあるため注意が必要です。
たとえば、住宅ローンの残るマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除や、マイホームを買い換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、ほかの控除と併用できません。
居住用不動産における3,000万円特別控除と、取り壊した建物の所有期間が10年を超える場合の軽減税率は併用可能です。
併用できるものは両方の控除を利用し、税金の負担を軽減しましょう。
ただし、併用できる控除や特例であっても、前年や前々年に利用している場合などは使えないこともあります。

まとめ

土地売却は取引金額が高額になるため、その分税金の負担も大きくなります。
そのため、土地売却の際はかかる税金の種類や、控除について理解を深めておくことが大切です。
節税効果の高い控除もあるので、注意点を押さえたうえで土地売却に挑みましょう。
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