入院中の不動産売却！所有者別に売却方法を解説

不動産の所有者本人が入院中の場合、もしくは不動産を所有する親が入院中の場合、不動産売却をおこなうことはできるのでしょうか。
結論からいうと不動産売却は可能ですが、それぞれのケースに応じた適切な売却方法で取り組むことが必要です。
今回は、不動産の所有者別に入院中におこなう不動産売却の方法と、所有者が認知症の場合の不動産売却の方法について解説します。

自分が入院中でも売却可能！入院中の不動産売却をご紹介

入院中に売却に取り組みたい場合でも、複数の方法があり、決して困難ではありません。
まずは、自分が入院している際の不動産売却の方法をご紹介します。

病院で契約をおこなう

不動産売却の基本は、売主と買主が一緒に契約の場に立ち会い、売買契約を締結することです。
しかし、売主が入院中の場合、本人の外出許可が出ないケースもあるでしょう。
不動産売却を進めるポイントは、契約の場で売主と買主が一緒に立ち会うことにあり、契約を締結するための場所には制限がありません。
自分が入院中の病院で契約を結ぶことも可能であるため、不動産会社に事情を伝えて、買主の了承を得たうえで病院を契約場所するのもひとつの方法です。

代理人に委任して売却する

自分が入院しているときの不動産売却では、代理人を立てて、契約を依頼する方法もあります。
不動産の所有者が未成年である場合などを除き、所有者が自分の意思で委任するときには、代理人は誰にでも頼むことが可能です。
家族や司法書士、知人や友人など、信頼できる人物に依頼しましょう。
依頼をするには委任状を作成しますが、不動産売却を安心して任せるためには、代理人の権限を制限しておくことがポイントです。
すべてを代理人に一任すると、売却価格なども代理人の考えで決められることになります。
そのため、委任状に委任する行為や禁止事項などを記載しておくと、自分の意思に反した不動産取引になるリスクを避けることが可能です。
また、代理人による不動産売却をする際、なりすましなどを防ぐ目的から、不動産会社や司法書士には法律によって本人確認をすることが義務付けられています。
代理人よる契約で不動産売却を進める場合は、委任状のほかにも、所有者の印鑑証明書、代理人の実印と印鑑証明書や身分証明書が必要です。

名義変更をして売却

自分が入院中のとき、不動産の名義を自分の子や孫に変更して、売却する方法です。
この方法には、贈与と売買のパターンがあります。
贈与は、無償で不動産を譲り渡すことができる方法ですが、贈与を受けた側に贈与税がかかることが注意点です。
具体的には、1年間（1月1日から12月31日）で贈与された合計額から、基礎控除額を控除した額に応じて、10％から55％の税金がかかります。
また、売買は、一般的な不動産売却の流れと同じように、自分の子や孫に対して売却をおこなう方法です。

持ち回り契約

持ち回り契約は、仲介をする不動産会社が、売主と買主のそれぞれ場所に赴き、契約書の押印などを得て契約を結ぶ方法です。
自分が入院をしているときの不動産売却や、自分が遠方にいて買主と一緒に立ち会うことが困難な場合などに、持ち回り契約を利用することができます。

不動産所有者の親が入院中！2つの売却方法とは？

不動産売却をしたいときに、入院しているのが自分ではなく、親だった場合、どのような方法をとることができるのでしょうか。
ここでは、不動産の所有者である親が入院中で、2つの不動産売却について解説します。

子を代理人にする

親が入院中の場合、子を代理人として不動産売却を進めることが可能です。
原則として、登記簿に記載されている所有者のみが不動産の売却をおこなうことができますが、所有者である親が委任状を作成すれば、子を代理人することも問題ありません。
親子間での委任のため、親も信頼できる代理人として委任しやすいでしょう。
しかし、子が代理人をつとめるケースでも、通常の場合と同じように準備すべき書類があります。
所有者である親は、直筆で実印の押印をした委任状と所有者の印鑑証明が必要書類です。
代理人となる子は、身分証明書と印鑑証明書、実印を用意します。

子に名義変更して売却する

親が入院中のときの不動産売却では、まず子に名義変更をして、次に子が売却をおこなうといった流れで進めることも可能です。
所有者である親は、最初の名義変更のみ関わりますが、実際に売却に取り組むのは子になるため、入院中の親にかかる負担を抑えられることが特徴です。
名義を変えて売却する方法には、贈与と売買の2パターンがあります。
贈与
贈与の制度に利用して、親から不動産を無償で譲り受ける方法です。
不動産を譲り受けて名義変更できたら、子が売却をします。
子は、親から購入する際に資金を用意する必要がありませんが、無償で譲り受けることになるため、贈与税の納付が必要です。
売買
通常の不動産売却のように、子が買主となり、所有者である親に購入代金を支払って、名義変更をする方法です。
親にとっては買主を探す必要がなく、信頼できる子に売却ができ、代金を早く受け取ることができます。
売買後の所有者は子に変わるため、子は自分の予定にあわせて不動産売却できることが特徴です。
注意したいのは、譲渡所得が生じたとき、売却をした翌年、親が確定申告をして譲渡所得税を支払うことです。
親が子に売却する場合は、マイホームを譲渡したときの特例である3,000万円の特別控除は利用できません。
しかし、相場よりも著しく低い価格で売買をすると、売却のつもりでも贈与と判断され、子に贈与税がかかるリスクとなるため注意が必要です。

相続人間のトラブルを防ぐポイント

入院中の親の不動産を子に名義変更して売却するときには、別の相続人に説明し、了承を得ておくようにしましょう。
相続の開始前に、子が特別に財産を譲渡されたといった印象になるなど、トラブルを防ぐには、名義変更による不動産売却の必要性を伝えておくことが大切です。

不動産所有者が認知症の場合！入院中でも売却できる制度を解説

代理人や名義変更による不動産売却は、入院中の所有者に、十分な判断能力がある場合の方法になります。
不動産を所有する所有者が認知症になっており、入院している場合の不動産売却の方法を解説します。

成年後見人による売却

認知症などにより、判断能力が不十分な場合でも、本人が不利益を被ることのないように支援や保護をする仕組みが「成年後見制度」です。
成年後見人が、介護サービスなどの契約行為や遺産相続、財産管理などをサポートをおこないます。
認知症の所有者が入院中の場合でも、成年後見人が不動産売却をすることが可能です。
成年後見制度には、さらに2つの制度が設けられています。
法定後見制度は、認知症が発症して、判断能力が不十分な状態が対象で、家族が選んだ後見人を家庭裁判所に申し立てます。
任意後見制度は、現在は判断能力が十分であるものの、将来で認知症になった場合に備えて、本人が後見人を選んで契約しておくものです。
いずれの場合も、裁判所が後見人を選任します。

後見人選定の手順

認知症の所有者が入院中の場合も、後見人選定は、家庭裁判所の申し立てが最初のステップです。
不動産所有者の親の住所地の家庭裁判所に対して、本人や配偶者、4親等内の親族などが申し立てることが可能です。
次に、家庭裁判所が、申立書に記載された人物が適切かを審理します。
審理のあと、最後におこなわれるのが、法定後見人を選定する審判です。
必ずしも親族には限らず、弁護士などが選ばれるケースもあります。
申し立てをする場合は、審判まで1か月から2か月ほどの時間が必要です。
所有者が認知症の場合、売却のスケジュールに余裕を見ておきましょう。

まとめ

不動産を所有者である自分が入院中であっても、信頼できる人物を代理人にしたり、契約場所を病院にしたりすることにより、売却は可能です。
所有者が親の場合も、代理人や名義変更で、親の負担を軽減しながら不動産売却できます。
複数の売却方法があるため、ケースに応じて検討しましょう。