空き家にも固定資産税がかかる？計算方法や3つの節税策もご紹介

空き家の劣化を放置すると固定資産税が6倍に跳ね上がる場合があることをご存じでしょうか？
空き家を相続などで譲り受けたものの、使用する予定がなく固定資産税だけ支払って所有している方は特に注意が必要です。
北九州を中心に空き家をお持ちのお客様へ、危険回避や節税についてまとめた記事ですので、ぜひご一読ください。

空き家の固定資産税が一定条件で控除されなくなる特定空き家とは

居住中の一戸建てとその土地やマンションには毎年固定資産税がかかっています。
実は、人が住んでいない空き家でも所有者には固定資産税を支払う義務があるのです。

固定資産税額を左右する空き家対策特別措置法とは

「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは、放置され荒廃した空き家が、防災・衛生・景観などの観点で近隣住民へ悪影響があり、生命や財産を守るために所有者に対して早急な処置を促す手続きについて規定した法律です。
空き家特措法の段階的な手続きは以下のとおりです。
特定空き家の認定
固定資産税や登記や住民票などのデータベースや現地調査によって、注意すべき空き家を絞りこまれます。
助言または指導
建物の修繕や立木竹の伐採や物品の撤去などの措置を助言または指導し、所有者へ改善行動を促します。
勧告
助言指導でも改善がない場合に、行動をより強く促します。
この勧告でも改善がない場合には、住宅用地特例で1/6になっていた優遇がなくなり、固定資産税は元の水準に戻ります。
命令
勧告でも改善がない場合に、行動をより強く促します。
自治体が特定の者へ制限や義務を課す強い強制力があります。
戒告
命令でも改善がない場合に、再戒告を経て代執行で強制的に処置をすると宣言し、行動をより強く促します。
行政代執行
戒告・再戒告でも改善がない場合に、自治体が自ら処置を実行し悪影響の原因を排除します。
実費は所有者へ請求し、払わない場合は税金の滞納と同様にその不動産を差押えて強制的に売却し、売却金から代執行の実費を回収します。
略式代執行
特定空き家認定がなされても処置を促す所有者が不明の場合には、助言指導から戒告までの手順を省略して、いきなり略式代執行の手続きをおこないます。

特定空き家が勧告でも改善しないと固定資産税の控除が取り消される

特定空き家の悪影響が懸念されていて、自治体から勧告まで受けても改善が見られない場合には、固定資産税額が6倍になる場合があります。
通常は、居住用の土地に適用されている「住宅用特例」によって固定資産評価額が1/6にまで減額され税額を下げています。
しかし、勧告に背いた場合にはこの特例の適用が外されるため、特例適用時からみて固定資産評価額が6倍に戻るのです。

固定資産税額に大きく関わる特定空き家の4つの認定条件とは

近隣への悪影響が懸念される、特定空家等に認定される4つの条件とは何でしょうか。
この4つの要件に当てはまる空き家は特定空家等の認定が検討されます。

• 建物が倒壊して近隣の建物や通行人へと危険が及ぶおそれがある
• 小動物や鳥類や昆虫が巣食うなど臭気や衛生悪化のおそれがある
• 草木が茂り建物が汚れ周囲の景観を著しく損なっている
• その他にも周辺の生活環境にとって空き家の放置が不適切にあたる

いまは当てはまらない空き家でも、人が居住せず定期的な管理保全もないままに放置されると、いずれは4つの要件に当てはまって危険な空き家になる可能性があるのです。

空き家にかかる固定資産税の計算方法や控除の特例について

空き家にかかる固定資産税の計算を、特例の有無に分けてご紹介します。

空き家の固定資産税のなかで特定空き家に関する計算方法とは

一般的に、1月1日時点で一戸建てやマンションなど、人が住むための家の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、住宅用地特例が適用され税金の軽減が受けられます。
200㎡以下の小規模住宅用地
固定資産税は評価額が1/6、都市計画税は評価額が1/3
200㎡を超える部分の一般住宅用地
固定資産税は評価額が1/3、都市計画税は評価額が2/3
これらの軽減を受けた評価額に税理率をかけて税額を計算します。
しかし、特定空き家に認定され悪影響を及ぼす可能性のあるにもかかわらず、再三の改善の忠告に対して不適切な対応をし、勧告にも従わなかった場合には、その翌年からこの特例が取り消され、軽減のない評価額で税額を計算することになります。
つまり、前年よりも固定資産税額等が6倍に跳ね上がる事態も起こり得るのです。

住宅用地特例控除を受けた空き家の固定資産税の計算方法とは

たとえば、土地面積が100㎡で固定資産評価額が1,000万円の宅地で計算します。
ただし、固定資産税率を1.4％、都市計画税率を0.3％としてます。
固定資産税：1,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約2万3,000円
都市計画税：1,000万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 約1万円
固定資産税と都市計画税の合計は、約3万3,000円になりました。
ちなみに、特例が適用されていない場合の合計は、約14万円 + 約3万円 = 約17万円ですから、住宅用地特例によってその差約13万7,000円の税金が免除されたことになります。
特定空き家に対する改善の勧告に背いたことで、翌年の固定資産税額が約13万7,000円も上がってしまう事が分かりました。

空き家の固定資産税をお得に節税する3つの方法とは

空き家の固定資産税を節税する3つの方法をご紹介します。

親族が居住し空き家でなくする

誰かが居住してくれればそもそも空き家ではなくなります。
入居者は第三者でも構いませんが、築年数の古い空き家に多額のお金を掛けるのはもったいないので、賃貸設備などに不満が出にくい親族に住んでもらうのが好ましいでしょう。
また、誰かが居住するためには少なからず住めるような状態まで家の内外も設備もリフォームしますし、今後も人の気配があって定期的な管理がなされれば害獣の被害はなくなるはずです。

特定空き家の認定を解除する

特定空き家は、その要件を満たさなくなったと自治体職員が判断すれば、特定空き家の対象から解除されます。
そのため、倒壊の危険があるなら補強などの補修、草木が茂って汚れているなら定期的な選定や清掃・空気の入れ替えなどが必要です。
それと同時に、今後も定期的に空き家の巡回をおこなって問題の早期発見に努めなければなりませんが、いっそ賃貸物件にして住んでもらうか管理代行サービスに依頼することも検討してみましょう。

家を売却してしまう

空き家は売却してしまえば管理の面倒も固定資産税の納税義務もなくなり、将来のリスクがなくなります。
築年数が古く人気のある地域でもなければ、仲介で一般の個人に売却するのは難しく、売れても時間がかかるか、売れない可能性もあるでしょう。
その場合には、仲介による売却と並行して空き家の買取にも対応してくれる不動産会社なら、買取金額の査定も依頼できます。
不動産会社の買取なら、内見・荷物撤去・清掃の手間がなく、仲介手数料が不要で、誰にも知られずに数日で現金化が可能です。
また、空き家の劣化や不具合など契約不適合責任を負わなくてよいのも魅力のひとつです。

まとめ

空き家を放置していると、近隣への迷惑や人命に関わる危険、固定資産税負担リスクがありますので、目的もなく空き家を所有し続けるのはリスクをともないます。
当面使う予定がなく、遠方に住んでいて管理が難しいなら、思い切って売却してしまうのも賢い選択かもしれません。
その場合には、北九州市を中心に仲介と買取の両面からサポートができる、不動産ふたみんへぜひお気軽にご相談ください。