相続後に不動産売却をするための手続きは？税金や注意点なども解説

相続した不動産を利用する予定がなければ、早めに売却するのがおすすめです。
相続後の不動産売却では、通常とは異なる手続きが必要となり、税金などに関する注意点もあります。
そこで今回は、相続後におこなう不動産売却の手続きや税金、注意点について解説します。
北九州市で相続した不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

相続後に不動産売却をおこなうための手続き方法

相続が発生したあとに不動産を売却する際は、いくつかの手続きが必要です。
どのような手続きが必要になるのか、全体的な流れに沿って解説します。

遺言書の有無を確認する

親などの被相続人が亡くなったら、まずは遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、原則としてその内容どおりに遺産を分割します。
もし遺産分割のあとに遺言書が見つかったら、場合によっては協議をやり直なければなりません。
トラブルを避けるためにも、遺言書は念入りに探すようにしましょう。

遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合、遺産は法定相続人全員の共有財産となります。
そのため「遺産分割協議」をおこない、相続人全員で分割方法を話し合わなければなりません。
遺産分割協議をおこなう際は、まず相続人全員と相続の対象となる遺産をすべて調べる必要があります。
誰が相続人に該当するのかは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本で確認できます。
遺産分割協議が済んだら、遺産分割協議書を作成し、話し合った内容のとおりに遺産を分割しましょう。
なお、遺産分割協議では相続人全員の同意が必要なため、意見が食い違う場合は一致するまで十分に話し合う必要があります。

必要書類の準備をする

相続した不動産を売却するには、以下の書類が必要です。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除籍
• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書・登記事項証明書
• 遺産分割協議書

なかには取得に時間がかかる書類もあるため、相続がわかったら早い段階から準備を始めることが大切です。

不動産を売却する

書類の準備も済んだら、不動産を相続した方が相続登記をおこない、売却手続きへ入ります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
その後の売却手続きに関しては、一般的な不動産売却と基本的には変わりません。
まずは不動産会社に査定を依頼し、査定額に納得できたら媒介契約を結んで、売却活動を開始します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
スムーズな売却を目指すには、手厚いサポートが受けられる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶと良いでしょう。

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相続後の不動産売却で発生する税金とは

相続した不動産に関わらず、土地や建物を売却する際は税金がかかります。
ここでは、相続後の不動産売却で生じる税金と、税負担を軽減する特例や控除について解説します。

税金の種類

相続した不動産の売却でかかる税金は次のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税は、買主と結ぶ売買契約書に対してかかる税金です。
売買契約書に記載された金額に応じて税額が変わり、収入印紙を貼り付けることで納税したことになります。
登録免許税は、住宅ローンが残っている不動産を売却する際の「抵当権抹消登記」で発生する税金です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
たとええば、一戸建てを売却する際の税額は、土地と建物をあわせて2,000円となります。
最後に譲渡所得税とは、不動産売却により生じた利益に対してかかる税金です。
住民税と所得税をあわせて譲渡所得税と呼び、2037年までは復興特別所得税も加わります。
譲渡所得税を求める際に用いる税率は、物件の所有期間が5年を超えているかどうかによって異なるのが特徴です。

相続後の不動産売却で利用できる控除や特例

相続した不動産を売却する際は、控除や特例を利用して税負担を軽減できる可能性があります。
たとえば相続税が発生し、相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却した場合は「取得費加算の特例」を適用できます。
この特例は、納付した相続税の一部を譲渡所得の算定時に取得費に加算できるという仕組みです。
取得費に相続税の一部を加算することで譲渡所得を減らせるため、譲渡所得税額を少なくすることができます。
また相続した空き家を解体してから売る場合や、耐震リフォーム後に売却する場合は「3,000万円特別控除」の利用が可能です。
この特例は、不動産を売却したときに利益（譲渡所得）が出ても、3,000万円までは控除できるというものです。
いずれの特例も適用するには条件を満たす必要があるため、詳細を国税庁のホームページで確認しておきましょう。

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相続後の不動産売却における注意点

冒頭でも触れたように、相続後の不動産売却では通常の売却とは異なる注意点があります。
トラブルを避けてスムーズに手続きを進めるためにも、あらかじめ注意点を確認しておきましょう。

不動産を売却するには相続登記が必要

相続した土地や建物を売却するには、必ず相続登記をしなければなりません。
なぜなら、不動産を売却できるのは原則として名義人のみと決まっているためです。
相続登記をしない限り不動産の名義は被相続人のままであるため、売却や賃貸に出すなどの活用ができません。
また、これまでは任意とされていた相続登記は、2024年から義務化されることが決まっています。
そのため、不動産を売却するしないに関わらず、相続登記は必ずおこなわなければなりません。
正当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。
誰が不動産を相続するか決定したら、早めに相続登記をおこなうようにしましょう。

契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、契約内容に一致しない物件を引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
たとえば、相続した空き家の状態を把握しないまま売却し、引き渡し後に雨漏りが生じたとしましょう。
この場合、契約内容に適合しないものを引き渡したとして、売主が責任を負うことになります。
このような事態を避けるには、売却前にしっかりと不動産の状態をチェックしておくことが大切です。
もし相続した不動産に住んだことがなく、物件の状態がわからない場合は、インスペクションの実施を検討しましょう。
インスペクションとは、建築士など建物の専門家がおこなう建物の状況調査を指します。
費用はかかりますが、不動産の状況をしっかり把握したうえで売却できるため、引き渡し後のトラブル防止につながります。

遺産分割協議は慎重におこなう

先述したように、遺産分割協議を成立させるには相続人全員の合意が必要です。
しかし相続人が多いと話し合いがまとまらず、トラブルになることも珍しくありません。
誰か1人でも売却に反対する方がいると手続きを進められず、最悪の場合不動産がそのまま放置される可能性もあります。
相続人同士で十分に話し合うことが大切ですが、解決が難しい場合は第三者に介入してもらうことも検討しましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するには、まず相続登記をおこなわなければなりません。
相続登記は義務化されることが決まっているため、不動産を相続したら早めに手続きすることが大切です。
また不動産売却により生じる税金は、特例の利用により軽減できる可能性があるので、事前に条件などを確認しておきましょう。
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