準住居地域での土地活用方法とは？メリット・デメリットやおすすめを解説

使用していない土地を所有していると、どのように活用すれば良いか迷いますよね。
土地活用は、その地域の特性によって向き不向きがあります。
そこで今回は、準住居地域でのおすすめの土地活用方法やメリット・デメリットを解説します。
北九州市で土地を所有している方は、ぜひ参考にご覧ください。

そもそも準住居地域とは？

準住居地域とは、都市計画法に基づき、各自治体が定める用途地域の1つです。
用途地域とは、土地の利用の仕方を制限するために、住居系や商業系、工業系のカテゴリーに分けたもので、準住居地域はその中でもとくに住宅街と商業地域の中間的な特徴を持つ地域です。

準住居地域の特徴

準住居地域は、おもに住宅と商業施設が混在します。
この地域では、住宅だけでなく、店舗や事務所、ホテルなども建設することが可能です。
ただし、風俗店や環境を悪化させるおそれのある工場などの建設は禁止されています。

準住居地域での制限

準住居地域では、先述の建物の用途制限のほか、容積率や建ぺい率、高さ制限、日影規制などが設けられています。
細かい制限の内容は、各自治体の都市計画によって異なるため、準住居地域で土地を活用する際には、その地域の都市計画を確認し、適切な計画を立てることが重要です。
準住居地域では、容積率が100％～500％の範囲、建ぺい率が50％～80％の範囲で設定されます。
容積率とは、土地の面積に対して建物の建築可能な延べ床面積（各階の面積の合計）の割合を示す数値です。
建ぺい率とは、土地の面積に対して建物の建築可能な面積（1階部分）の割合を示す数値です。
たとえば、100坪の土地で容積率が200％、建ぺい率が60％の場合、1階の面積は60坪、各階の合計面積は200坪までの範囲で建物を建てることができます。
高さ制限は、前面にある道路や隣地境界線からの距離によって建物の高さに制限が設けられています。
日影規制は、隣地の日当たりを確保するために、隣地にできる日影の時間を制限するものです。

第一種住居地域と第二種住居地域との違い

第一種住居地域とは、おもに住環境を保護するための地域です。
この地域では、住宅の建設が優先され、パチンコ店やカラオケボックスなどの建設は禁止されています。
第二種住居地域も同様に住環境を保護する地域ですが、大規模な店舗やカラオケボックスなども建設可能です。
第一種住居地域、第二種住居地域ともに準住居地域と建物を建てるときの制限は同じですが、建物の用途に若干の違いがあります。
準住居地域では、上記地域と比較して建てられるものが多く、劇場や映画館、貸倉庫が建てられます。

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準住居地域で土地活用をおこなうメリット・デメリットとは？

実際に土地活用を始める前に、準住居地域にはどんなメリット・デメリットがあるのかを確認するのも大切です。
ほかの住居系の用途地域と比較した準住居地域のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

準住居地域のメリット

準住居地域は、日影規制が比較的緩やかな点がメリットになります。
日影規制は、建物が周辺地域に影を作り、日照権の確保を阻害しないために、建物の高さを制限する規制です。
準住居地域では、日影規制が比較的緩やかなため、敷地を有効に活用でき、建物の形状についても比較的自由度が高いです。
また、土地活用において多様な建物が建設可能な点もメリットです。
中高層のマンションやアパート、宿泊施設、カラオケボックスなど、土地活用の選択肢が広がります。
利用者にとって、利便性が高い点もメリットになります。
大型の商業施設も建設可能なため、買い物や外食などの利便性が高いです。
車での生活が中心となる地域でもあるため、ガソリンスタンドや駐車場付き店舗も多く、車を所有している方に便利な地域でしょう。

準住居地域のデメリット

一方で、デメリットは騒音・排気ガスが気になる点が挙げられます。
商業施設や主要幹線道路が近いため、騒音や排気ガスの臭いが気になる可能性があります。
とくに小さな子どもがいる家庭は、住環境について、ほかの住居系の用途地域よりも不満を感じる方もいらっしゃるでしょう。
また、日当たりの変化が生じる可能性もデメリットです。
日影規制が緩やかなため、周辺に高い建物が建つ可能性があり、日当たりや風通しが変わる可能性があります。
そのため、土地活用として、 閑静で空気がきれいな住宅街のような、快適さを追求した家づくりには不向きな可能性もあります。
日当たりが悪くなると、いずれ売却する際に買主が見つかりにくくなる可能性もあるため、売却時のことも想定して土地活用の計画を立てましょう。

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準住居地域におすすめな土地活用の方法とは？

準住居地域は、特性上、幹線道路沿いに位置することが多いです。
道路沿いの土地活用は、集客しやすいため店舗などの事業をするには便利ですが、住宅の評価は異なります。
交通の便は良いものの、交通量が多いため騒音が避けられないからです。
賃貸住宅を建てるなら、幹線道路に繋がる生活道路沿いの土地や、一つ外れた道路の方が静かなため人気が高いです。
しかし、上記に該当する静かな住宅街は、用途地域が異なる場合もあります。
そのため、所有地が幹線道路沿いの場合、事業者向けの土地活用がおすすめとなります。
くわえて、幹線道路沿いは地価が高く、テナント料や地代を高く設定しやすいです。
また、業種についてもほとんど制限がありません。
以上のことから準住居地域は、出店のニーズが高いため、土地活用のチャンスです。
なお、住宅の需要が全くないわけではありません。
マンションを建設し、下の階を店舗や事務所向けのテナントとして、騒音や排気ガスの影響を受けにくい上の階を居住用として運用する方法もあります。
準住居地域は、住居系の用途地域ですが10,000㎡以下の店舗等を建てることができます。
それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパーマーケット等のテナントに貸し出すことも可能です。
具体的な、準住居地域でおすすめの土地活用方法は以下のとおりです。

• ロードサイド店舗：収益性高め、投資額高め、難易度中程度
• コンビニエンスストアの1棟貸し：収益性高め、投資額低め、難易度中程度
• ビジネスホテル：収益性中程度、投資額高め、難易度低め

ロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ・自転車でのアクセスがしやすい店舗のことを指します。
たとえば、ショッピングセンターやホームセンターが挙げられます。
交通量の多い場所であれば、収益性が高く、初期投資額も低めに抑えられる、コンビニエンスストアの一棟貸しもおすすめです。
ビジネスホテルは、需要を調査してから検討したほうが良いでしょう。
判断に迷う場合は、プロである不動産会社に相談することが大切です。

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まとめ

準住居地域とは、住宅と商業施設が混在する地域のことです。
準住居地域で土地活用をおこなうメリットは、車移動がしやすく、日影規制や建物用途の規制が緩やかな点で、デメリットは騒音や排気ガス、日当たりが悪くなる可能性が挙げられます。
そのため、ロードサイド店舗やコンビニエンスストアなどの事業者向けの土地活用がおすすめです。
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