不動産売却における譲渡損失とは？節税が期待できる特例や確定申告を解説

不動産売却時に損失が出た場合でも確定申告をおこなうと、特例により節税できる可能性があります。
この記事では、不動産売却における譲渡損失とはなにか、譲渡損失発生時に利用できる税制特例や特例を受けるための確定申告について解説します。
北九州市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡損失とは？

譲渡損失とは、株式や不動産などの資産を売却した際に発生する金銭的損失（売却損）のことです。
不動産においては、売却による収入から取得費（購入時にかかった費用）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いて、マイナスが出たときの損失額のことを指します。
不動産売却で譲渡損失が発生した場合、税金はかからないため、確定申告は不要です。
一方で、不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告をして税金を支払う必要があります。

譲渡所得税について

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対して課税される所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼び、課税される譲渡所得は以下の方法で計算します。
課税譲渡所得額＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
売却収入には、受け取った売却代金のほか固定資産税精算金も含みます。
取得費は、不動産の取得時に支払った購入代金・建築費のほか、不動産取得税や仲介手数料などです。
譲渡費用は、売却時に支払った仲介手数料や印紙税などが挙げられます。
特別控除額は「マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除」など、一定の要件を満たす場合に受けられる税額控除のことです。
課税譲渡額には、不動産の所有期間に応じて、以下の税率が適用されます。

• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％

所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点が基準です。

税金の減税措置

冒頭でも述べたように、譲渡損失が生じた場合には譲渡所得税がかからないため、確定申告をする必要はありません。
また、不動産売却による損益は個別に課税されるため、原則給与などのほかの所得と損益通算（利益から損失を差し引くこと）もできません。
ただし例外もあります。
一定の要件を満たす場合は、特例によって譲渡損失とそのほかの所得を損益通算でき、節税につながる可能性があります。
たとえば、給与所得と不動産の譲渡損失を損益通算すると、譲渡損失額を給与所得から差し引くことができ、給与所得にかかる所得税と住民税を軽減することが可能です。
さらに、譲渡損失額が大きく、損益通算後も控除しきれなかった損失額が残る場合は、売却した年の翌年から最長3 年間にわたって譲渡損失額をそのほかの所得から控除することができます。

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不動産売却で譲渡損失が発生したときに利用できる特例とは？

では具体的に、不動産売却で譲渡損失が発生したときに利用できる特例と条件が気になりますよね。
利用できる主な特例は、以下の2つです。

マイホームの買い換えで発生した譲渡損失の場合

マイホームの買い換えで旧自宅を売却した際に譲渡損失が発生した場合は、その譲渡損失について、そのほかの所得と損益通算および繰越控除を受けられます。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を受けるには、売却した住居と新居について、一定の条件を満たす必要があります。
売却した住居の条件は、以下のとおりです。

• 売主が住んでいた住居であること
• 以前住んでいた住居の場合は、退去してから3年経つ日の年の12月31日までに売却
• 親族以外への売却である
• 売却した年の1月1日時点で5年以上所有している
• 2023年12月31日までの売却である

なお、控除できる譲渡損失額は敷地面積500㎡までと決まっています。
売却した住居の敷地面積が500㎡を超える場合は、超える部分の譲渡損失額は特例の適用外です。
また、売却した年の過去2年以内に長期譲渡所得の軽減税率の特例などを受けている場合や、売却した年またはその年の前年以前3年内に本特例を受けている場合も適用対象外となります。
新居の条件は、以下のとおりです。

• 旧自宅を売却した年の前年1月1日～翌年の12月31日までの間に購入
• 購入した年の翌年12月31日までに入居または入居予定であること
• 床面積は50㎡以上ある
• 本特例を受ける年の年末時点で償還期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること

なお、本特例は新居の住宅ローン特別控除と併用することも可能です。
ただし、合計所得金額が3,000万円を超える場合は特例が適用されないため、ご注意ください。

特定のマイホームの売却で譲渡損失が発生した場合

新築住宅を購入しなくても、特定のマイホームの売却時に譲渡損失が発生した場合には、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用されます。
特例適用の条件は、以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で5年以上所有している
• 親族以外への売却
• 売買契約日の前日において、償還期間が10年以上の住宅ローンが残っている
• 住宅ローン残高が売却価格を上回っている
• 2023年12月31日までの売却である

なお、本特例は「譲渡損失」と「売却代金で返済しきれなかった住宅ローン残高」のうち、少ないほうの損失額が適用されます。
また、買い換え時の特例と同様に、合計所得金額が3,000万円を超える場合は適用対象外です。

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不動産売却後は確定申告が必要？必要書類や申告期間は？

不動産売却による譲渡損失の特例を受けるには確定申告が必要！

では実際に、譲渡損失の特例を利用するために確定申告をおこなう際は、どのような流れで手続きをおこなえば良いのか気になりますよね。
主な流れは、以下のとおりです。

①必要書類の準備

マイホームの買い換えで発生した譲渡損失の特例を受けるには、以下の書類が必要です。

• 売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 新居の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 年末時点の住宅ローンの残高証明書

特定のマイホームの売却で発生した譲渡損失の特例については、以下の書類が必要です。

• 売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 売買契約日の前日における住宅ローンの残高証明書

登記事項証明書は法務局、残高証明書は金融機関で取得できます。
売却した年の年末から準備を始めるとスムーズです。

②確定申告書の作成・提出

確定申告書は税務署か国税庁のホームページで取得できます。
申告書と併せて、居住用財産の譲渡損失額の明細書や損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書の記入も必要です。
国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で作成すると、自動計算ができるため便利ですよ。
申告書や必要書類は、税務署への郵送やe-Taxによるオンラインで提出する方法もあります。
e-Taxで確定申告・提出する場合、マイナンバーカードがない方は税務署でID・パスワードの手続きが必要となりますので、お早めにご準備ください。
なお、確定申告の時期は、売却した年の翌年の2月16日～3月15日です。

③還付金の受け取り

譲渡損失とそのほかの所得との損益通算で過払いの税金が発生する場合は、還付金が指定した口座に振り込まれます。
確定申告が受理されてから1か月～1か月半後ごろに振り込まれるでしょう。
e-Taxを利用して確定申告した場合には、2週間～3週間ごろと、通常よりも早く振り込まれます。

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まとめ

譲渡損失とは、不動産や株式などを売却したときに発生する売却損のことです。
マイホームの買い換えや売却で発生した譲渡損失は、特例によりそのほかの所得と損益通算および繰越控除をおこなって税金を軽減することが可能です。
ただし、特例を利用するには、売却した年の翌年に確定申告が必要となるため、ご注意ください。
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