自己破産したら不動産はどうなる?売却のタイミングやメリットを解説

自己破産したら不動産はどうなる?売却のタイミングやメリットを解説

この記事のハイライト
●自己破産にともなう不動産売却には3つのタイミングがある
●自己破産前に不動産を売ると売却に必要な費用を抑えられたり生活の立て直しに必要なお金を残したりできる
●破産手続きの前に不動産を売る場合ローンの返済状況によって売却方法が異なる

自己破産をする場合、所有している不動産は処分されることになります。
破産前に売却すると、まとまった資金が手に入る反面、財産隠しと見なされることがあるので注意が必要です。
今回は、自己破産で不動産売却をする際のタイミングやメリット、ローンによって変わる売却方法について解説します。
北九州市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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自己破産における不動産売却のタイミング

自己破産における不動産売却のタイミング

まずは、自己破産における、不動産売却のタイミングについて見ていきましょう。
自己破産にともなう不動産売却は、いつ売却するか・誰が売却するかにより3つのパターンに分けられます。

パターン1:自己破産後に破産管財人が売る

土地や建物を所有していながら、破産手続きが開始されると、不動産の処分権は破産管財人に移転します。
破産管財人とは、裁判所が選任した、財産の管理や処分をおこなう弁護士などのことです。
破産管財人でないと、土地や建物を売ったり人に貸したりといったことができなくなります。
また、不動産などの高額な資産を所有している方が自己破産をすると、管財事件として取り扱われるのが一般的です。
管財事件となる場合、予納金を納めたうえで破産手続きに入ることになります。
予納金は負債の総額などによって異なり、最低でも数十万円が必要です。
財産隠しや不公平な弁済の可能性がある場合も、管財事件として扱われるかもしれません。
不動産売却後は、売却金を抵当権抹消のための費用にあてたり、債権者に配当したりします。
自己破産の手続きが完了し、免責許可決定が出たタイミングで、すべての債務が免除されるのが主な流れです。

パターン2:自己破産後にご自身で売却する

所有している不動産がオーバーローンの場合は、破産手続き開始決定とともに手続き完了の手続きをとられることがあります。
オーバーローンとは、残債が売却金を上回っている状態のことです。
このケースでは破産管財人が選任されないため、自己破産後にご自身で不動産売却を進めなくてはなりません。
自己破産後であっても、不動産売却の流れは通常の売却と同じように進みます。
しかし、抵当権者に対して、抵当権を放棄してもらう手続きが別途必要です。
同意してもらえない場合、競売にかけられてしまうので注意しなければなりません。

パターン3:自己破産前にご自身で売却する

自己破産前のタイミングであれば、ご自身で不動産売却をおこなえます。
ローンを完済している場合は、通常の不動産売却と手続きの流れはほぼ同じです。
破産の申し立てをおこなう前に売れば、さまざまなメリットがあります。

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自己破産前に不動産売却をするメリット

自己破産前に不動産売却をするメリット

続いて、自己破産前に不動産売却をするメリットを解説します。

メリット1:売却に必要な費用を抑えられる

メリットとしてまず挙げられるのが、売却に必要な費用を抑えられることです。
土地や建物を売る場合、下記のような費用がかかります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 印紙税や譲渡所得税などの税金
  • 抵当権抹消の費用(司法書士への報酬など)
  • ローンの一括返済手数料
  • ハウスクリーニング費用

上記のような費用を売却金に含められるため、金銭的な負担が軽減されます。

メリット2:高く売却しやすい

高く売却しやすいことも、メリットのひとつです。
自己破産後に売る場合、破産管財人によって手続きが進められます。
売却金によって破産管財人の報酬額が変わるわけではないため、安く取引されることもあるでしょう。
競売の場合も、一般的には市場価格より安く売ることになります。
自己破産前に不動産売却をおこなうと一般市場で買主を探せるため、高値での売却も不可能ではありません。

メリット3:生活の立て直しに必要なお金を残せる

メリットとして、生活の立て直しに必要なお金を残せることも挙げられます。
100万円未満であれば、生活再建資金として自己破産後も手元に残すことが可能です。
また、先述のとおり、自己破産後に売る場合は予納金を納めなくてはなりません。
自己破産前なら予納金を納める必要がないため、自己破産後の生活のために少しでも多くのお金を残せます。

メリット4:売却金を弁護士費用や引っ越し費用に充当できる

売却金を弁護士費用や引っ越し費用に充当できることも、メリットのひとつです。
自己破産の手続きを弁護士に依頼する場合、弁護士への報酬が発生します。
手元に現金がなくても、自己破産前に不動産売却をおこなえば、売却金から弁護士費用を捻出できるでしょう。
債権者との話し合いによっては、売却金のなかから10万円から20万円程度を引っ越し費用にあてられる可能性もあります。

財産隠しと見なされないよう注意が必要

自己破産を検討中に不動産売却をした場合、財産隠しと見なされないよう注意が必要です。
財産隠しと見なされてしまうと、破産手続きができないばかりか、詐欺罪に問われる可能性もあります。
破産前の不動産売却では、売却金を弁護士費用や手続き費用、今後の生活費などに充当すべきというルールに沿わなくてはなりません。
また、不動産を適正価格より安く売却するのもルールに抵触します。
自己破産前のタイミングで不動産売却をおこなうのであれば、査定書などの書類を残し、適正価格での売却であると証明できるようにしておきましょう。

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自己破産前の不動産売却で知っておきたいローンの返済状況

自己破産前の不動産売却で知っておきたいローンの返済状況

最後に、自己破産前の不動産売却で知っておきたい、ローンの返済状況について解説します。
破産手続きの前に不動産を売る場合、ローンの返済状況によって売却方法が異なります。

完済している場合

すでに完済している場合は、通常の不動産売却で手続きを進めます。
引き渡しまでの一般的な流れは、下記のとおりです。

  • 情報収集をおこなう
  • 査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 販売活動を開始し買主と売買契約を締結する
  • 決済と引き渡しをおこなう

まずは情報収集をおこない、周辺相場などを調べます。
次に不動産会社に査定を依頼し、不動産の価値を確認しましょう。
そのあとは不動産会社に仲介を依頼するため、媒介契約を締結します。
販売活動を開始し、買主が見つかり次第、売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡しをおこない、不動産売却の完了です。

残債がある場合

ローンの返済が終わっていない場合は、任意売却という方法で手続きを進めることになります。
任意売却とは、ローンの残る土地や建物を、金融機関から承諾を得て売る方法です。
ローンの返済が一定期間滞った場合、ローンの一括返済を求められ、最終的に不動産は競売にかけられます。
先述のとおり、競売は市場価格より安く取引されるため、競売後も債務が残ってしまうのが注意点です。
任意売却なら、競売より高く売れる可能性があるので、金融機関にとってもメリットがあります。
任意売却の流れは、基本的には通常の不動産売却と同じように進めます。

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まとめ

自己破産にともなう不動産売却は、破産手続き前におこなうとさまざまなメリットがあります。
ただし、財産隠しと見なされないよう注意が必要です。
住宅ローンの支払い状況によって売却方法が異なるので、まずはローン残高の有無を確認しましょう。
北九州市小倉での不動産売却なら「不動産ふたみん」。
徹底した市場調査と自社制作の広告デザインで、戦略的に不動産売却を進めていきます。
驚異の伝達力を活かしてお客様をわかりやすくサポートいたしますので、ぜひご相談ください。


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