相続後の不動産売却における税金対策は？取得費や譲渡費用について解説

相続した土地や建物を売却すると、場合によっては高額な税金が課される可能性があります。
賢く節税するには、取得費と譲渡費用についての知識を深めて、適切な対策を取ることが大切です。
そこで今回は、相続後の不動産売却における税金対策について解説します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続後の不動産売却における税金対策！取得費が不明な場合の対処方法

不動産を売却して譲渡所得（売却益）が生じると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は所得税と住民税の総称であり、税額は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得税＝（収入金額－取得費－譲渡費用）×税率
取得費は不動産を取得した際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
譲渡所得税は、収入金額からこの取得費と譲渡費用を差し引いたあとの金額に対して課されます。
つまり取得費と譲渡費用を多く計上できれば、その分支払う税金も少なくなるということです。
しかし相続した古い不動産などの場合、当時の書類が残っておらず、取得費がわからないことも少なくありません。
もし不動産をいくらで購入したのかわからない場合、取得費はどのように計算すれば良いのでしょうか。
ここからは、取得費が不明なときの対処法を解説します。

売却価格の5%を概算取得費とする

取得費が不明な場合は、不動産購入価格の5%を概算取得費として計算することが可能です。
たとえば、不動産を3,000万円で売却した場合は「3,000万円×5%＝150万円」を取得費として計上できます。
また、実際の取得費が購入価格の5%を下回る場合にも、概算取得費を用いて良いとされています。

取得費を証明できる書類を探す

概算取得費での計算も可能ですが、できる限り取得費を証明できる書類を探すことをおすすめします。
概算取得費で計算すると、本来の購入価格よりも低く計算されてしまい、譲渡所得税が高くなることがあるためです。
売買契約書でなくても、以下のような書類があれば取得費を証明できる可能性があります。

• 販売会社が所有している売買契約書の写し
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 購入金額が記載された出金履歴のある通帳
• 抵当権設定額が記載された書類

取得費の証明になりそうな書類があれば、まずは税務署に確認してみることをおすすめします。

建物の取得費だけでも加算する

土地の取得費は不明でも、建物にかけた費用は分かる場合もあるでしょう。
たとえば、先祖代々受け継いできた土地に住宅を新築した場合などです。
不動産に課される税金は、土地と建物でそれぞれ別のものとして考えられます。
そのため、建物の取得費だけは実際の購入価格で計算し、土地は概算取得費で計上することが可能です。
建物の価格だけでもしっかり計上できれば、土地建物全体を概算取得費とするときよりも取得費を大きくできるでしょう。

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相続後の不動産売却で知っておきたい税金対策！譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
譲渡所得税を節税するには、取得費だけでなく譲渡費用もできるだけ多く計上する必要があります。
ここからは、譲渡費用に含まれるものと含まれないものについて、注意点もあわせて解説します。

譲渡費用に含まれるもの

不動産売却時にかかった費用といっても、売却に関連する費用がすべて譲渡費用になるわけではありません。
譲渡費用として認められているのは、主に以下のようなものです。

• 売主が負担した印紙税
• 売却のために支払った立退料
• 売却時に支払った仲介手数料
• 売却のためにおこなった解体費用
• 地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

上記のほか、買主に依頼されて実施したリフォームの費用なども、譲渡費用として認められる可能性があります。
ただし、ご自身が快適に暮らすためにおこなったリフォームの費用などは、譲渡費用には含められません。
譲渡費用は、不動産売却のために直接必要だった費用や、有利な条件で売るために必要となった費用が該当すると考えておきましょう。

譲渡費用に含まれないもの

不動産売却時にかかった費用であっても、売却に直接関係ないものは譲渡費用に含められません。
たとえば、住宅ローンの抵当権抹消登記にかかった費用や、売却代金の取り立てにかかった費用などが挙げられます。
また、建物を維持するための修繕費や固定資産税なども、譲渡費用として計上することはできません。
土地の測量費については、売却の直前におこなっていれば譲渡費用として認められる可能性が高いです。
しかし、測量してから売却までに期間が空いている場合は、譲渡費用として認められないこともあるため注意が必要です。
譲渡費用に含められるように、測量や解体などは売却が決まってからおこなうようにしましょう。

譲渡費用ではなく取得費になるもの

不動産売却にかかる費用のなかで、譲渡費用と取得費のどちらに当てはまるか判断が難しいものもあります。
たとえば、売却前におこなった土地の造形費用は、一見すると譲渡費用に該当しそうですが取得費に含まれます。
判断に迷う項目があれば、税理士などの専門家にサポートを依頼すると良いでしょう。

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不動産売却における税金対策！相続税を取得費に加算できる特例とは？

相続により取得した不動産を売却する際は「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、相続した不動産を売却した場合に、支払った相続税を取得費に加算できる制度です。
相続税が高額であるほどこの特例による節税効果が大きいため、積極的な利用をおすすめします。
ここからは、取得費加算の特例の条件と取得費に加算する相続税額の計算方法を解説します。

取得費加算の特例の条件

取得費加算の特例を適用するには、以下のような条件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により取得した不動産であること
• その不動産を取得した方に相続税が課されていること
• 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却していること

この特例は、相続した不動産を売却し、相続税を支払った方しか利用できません。
また、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過すると、原則として特例を利用できなくなる点にも注意が必要です。
不動産によっては売却に時間を要することもあるため、なるべく早く売却に向けて動き出しましょう。

取得費に加算する相続税額の計算方法

取得費加算の特例を利用しても、支払った相続税の全額を取得費に加算できるわけではありません。
取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求められます。
取得費に加算する相続税額＝売却した土地の相続税課税価格 ÷ 相続税全体の課税価格 × 納めた相続税額
たとえば、6,000万円の不動産と4,000万円の現金を相続し、1,220万円の相続税を納めたとしましょう。
この場合、加算できる相続税額は次のようになります。
不動産の価額6,000万円÷相続税の課税価額1億円×相続税額1,220万円＝732万円
条件によって軽減できる譲渡所得税額は異なりますが、うまく利用すれば大幅な節税に繋がるでしょう。

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まとめ

譲渡所得税の負担を軽減するには、取得費と譲渡費用をなるべく多く計上することが重要です。
取得費がわからなければ、売却価格の5％を概算取得費として計上できますが、場合によっては損をする可能性もあります。
取得費を証明できそうな書類を探す、取得費加算の特例を適用するなどして、うまく節税に繋げましょう。
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