越境とは？越境状態の不動産を売却する方法や注意点を解説！

不動産を売却する際に、ブロック塀や樹木などが隣地にはみ出していたり、反対に隣地から越境されていたりすることがあります。
このような不動産は売却が困難になる可能性が高いため、事前に注意点や売却のコツを理解しておくことが大切です。
そこで今回は、越境している、または越境されている物件を売却するコツや注意点などを解説します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておこう！越境とは

越境とは、樹木の枝葉や家屋の一部といった所有物が隣地に侵入している状態をいいます。
普段生活するうえで不便に感じなければ、そのままの状態でもトラブルに発展することは少ないでしょう。
しかし不動産を売却する際は、越境状態を解消してからでないと大きな問題に発展する可能性があります。
ここでは、越境とはどのような状態なのか具体例とともに解説します。

越境とは

隣地所有者の所有物がご自身の土地に侵入してきている状態を被越境といい、その物を被越境物と呼びます。
反対に、ご自身の所有物が隣地に侵入している状態を越境と呼び、その物は越境物といいます。
越境物や被越境物は、見てすぐにわかるものだけではありません。
なかには地中に埋まっているものもあり、土地測量の際にはじめて分かるケースもあります。

越境物の具体例

越境は、地上や地下などの場所に関わらず、不動産の境界線を越えているすべてのものが対象です。
たとえば、家を囲っているブロック塀が境界線を越えて建てられていると、それは越境に該当します。
なかには境界線が確定されておらず、越境かどうか判断するのさえ難しいケースもあるでしょう。
地下の越境物については、給排水管などが該当します。
給排水管は目で見て確認できないため、ご自身で建てた家でなければ把握しきれていない方も多いです。
新築時の配管工事では、事前に越境してしまう土地の所有者から許可を得ることが一般的です。
そのため、まずは越境に関する書類が自宅に保管されていないか確認してみることをおすすめします。
そのほかの越境物として、樹木の枝も挙げられます。
ベランダや庭で家庭菜園を楽しみ、大きな樹木を育ていることもあるでしょう。
もし樹木の枝や葉が隣地に侵入している場合は、それは越境に該当します。
このような場合は、隣地にはみ出している部分を剪定しなければなりません。
ただし隣地の樹木の枝が被越境している場合は、ご自身の判断だけで勝手に切らないようご注意ください。
被越境物である樹木の枝をなくしたいときは、隣地所有者にお願いして切ってもらわなくてはなりません。
ご自身の土地に侵入しているからといって無断で切ってしまうと、損害賠償を請求される恐れがあります。
不要なトラブルを避けるためにも、まずは隣地所有者に剪定するよう依頼しましょう。

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越境物がある不動産を売却する際の注意点

越境物や被越境物がある不動産は、一般的な不動産よりもトラブルになりやすいといえます。
買主とトラブルに発展するのを防ぐためにも、事前に注意点を把握したうえで売却に進みましょう。

越境物がある不動産を売却する際の注意点

ご自身の所有物が越境している場合は、次の2点に気を付けましょう。

• 境界確定をおこなう
• 隣地の所有者と覚書を交わしておく

ご自身の所有物が越境している場合は、買主にその旨を伝えてうえで契約を結ばなければなりません。
そのためには、境界線を基準に「何がどのようにどのくらい越境しているのか」をしっかりと調べる必要があります。
もし曖昧なまま売却し、買主に伝えた内容が実際と異なっていた場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しないものを引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
最悪の場合、損害賠償を請求される可能性もあるため、境界線が曖昧な場合は確定測量を実施してから売却に進みましょう。
また隣地の所有者と、越境に関する覚書を交わしておくことも重要です。
覚書を交わしておけば、物件を購入した買主が隣地所有者とトラブルになるリスクを軽減できます。
越境に関する不安を軽減できれば、買主が見つかる可能性も高まるでしょう。

被越境物がある不動産を売却する際の注意点

隣地からの被越境物がある場合、ご自身では解消できないケースがほとんどです。
先述したように、隣地から樹木の枝などが侵入してきていても、無断で切ってはいけません。
隣地所有者に対処してもらわなくてはならないため、解消したくてもできないケースも多いでしょう。
越境状態を解消できないと、その不動産は瑕疵物件とみなされてしまいます。
瑕疵物件は通常の不動産よりも資産価値が低くなるため、買主が住宅ローンを組めなくなるかもしれません。
また建築基準法には、1つの土地には1つの建物しか建築できないという「一敷地一建物の原則」のルールがあります。
被越境物が建物または建物の一部の場合、1つの建物として扱われて新築や建て替えが認められないこともあります。
仮に認められたとしても、越境部分は敷地面積から除く必要があり、希望どおりの家を建てられないこともあるでしょう。
このように、被越境物がある不動産は買主に不利な点が多いため、なかなか売れずに売却期間が長引く可能性があります。

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越境物がある不動産を売却する方法

先述したように、越境物がある不動産はそのままではなかなか売却できません。
ここからは、越境物がある不動産をなるべくスムーズに売却する方法について解説します。

越境物を取り除いてから売る

買主の不安を軽減するためにも、越境物はなるべく取り除いてから売却すべきといえます。
こちらが隣地に越境している場合は、ご自身で対処が可能です。
反対に隣地からの越境物がある場合は、勝手に取り除くとトラブルになる可能性があるため注意しなければなりません。
関係性によっては難しいこともありますが、まずは隣地所有者と越境状態の解消について話し合うことが大切です。

越境している部分を買い取るか売却する

越境している屋根部分の切断工事が必要など、簡単には越境状態を解消できないこともあるでしょう。
このような場合は、越境している部分の土地を買い取るか、もしくは隣地所有者に売却するという方法があります。
ご自身の所有物が越境している部分のみを買い取れば、通常の土地として売却できるため、買主が見つかる可能生が高まります。
反対に隣地からの越境物がある場合は、その部分を購入してもらえないか隣地所有者に打診してみましょう。
「購入は難しいけれど譲渡なら良い」となるケースもあるため、その点もあわせて確認しておくことをおすすめします。

買取を依頼する

越境状態の解消が難しい場合は、不動産会社による買取を検討するのも選択肢の1つです。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
売却価格は相場よりも低くなりますが、早く現金化できるなどのメリットがあります。
越境状態を解消できず、一般的な仲介では不安という方は、買取も視野にいれておくと良いでしょう。

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まとめ

越境物や被越境物がある不動産は、買主にとってリスクが大きく、なかなか売却できない傾向にあります。
トラブルを避けてスムーズに売却するためにも、できる限り越境物を取り除いてから売り出すことをおすすめします。
越境物を取り除くことが困難な場合は、そのほかの対処法や売却方法を検討してみましょう。
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