古家付き土地とは？売却するメリットや注意点を解説

築年数の古い実家を相続したとき、活用予定がなければ売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
建物の状態が悪い場合は、中古住宅ではなく古家付き土地として売却するのがおすすめです。
そこで今回は、中古住宅を古家付き土地として売却するメリット・デメリット、注意点を解説します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

古家付き土地とは？どんな売却方法？

まずは、古家付き土地とはなにか、どのように売却するのかを解説します。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、その名のとおり古い家が建ったまま販売されている土地のことです。
ここでいう古い家とは、中古住宅ではなく経済的価値のない建物のことを指します。
建物の価値は含めずに、あくまでも土地のみの価格として、土地購入を検討している方に訴求する売り方です。
どこから古家に該当するのか明確な基準はありませんが、多くの場合、築20年以上の住宅は古家として扱われます。
木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築20年を超えると資産価値がほぼゼロとみなされるためです。
また建物の状態が悪く、取り壊す以外に選択肢がないような家屋も古家として扱われます。
とはいえ、どちらで売り出すかは売主が決められるため、築20年を超えていても状態が良ければ中古住宅として売却できます。

古家付き土地の売却方法

古家付き土地の売却方法には、そのままの状態で売り出す方法と、古家を解体して更地にしてから売る方法の2種類があります。
更地とは、土地の上に建築物や借地権などの権利が付帯しておらず、購入後すぐに新築できる土地のことです。
一般的には更地のほうが売却しやすいですが、なかには古家付きのまま土地を購入したいという方も存在します。
とくに近年は、中古住宅や古家を購入してリノベーションやリフォームする方も増えています。
そのような方をターゲットに売却活動をおこなえば、解体せずに現状のまま売却できる可能性が高まるでしょう。
建物を解体するにもそれなりの費用がかかるため、どちらの方法で売り出すか迷う際は、不動産会社にご相談ください。

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古家付き土地で売却する場合のメリット・デメリット

続いて、古家付き土地として売却する際のメリットとデメリットを解説します。

メリット1：解体費用を節約できる

古家付き土地として売却すると、建物の解体費用を買主が負担することになります。
解体費用は建物の構造などによって異なりますが、木造住宅だと坪単価3～6万円が相場です。
たとえば100坪の建物を解体するとなった場合、300万円ほどの費用がかかります。
古家付き土地のまま売却できれば解体費用が不要なため、売却にかかるコストを軽減できる点がメリットです。

メリット2：固定資産税を節税できる

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
古家付き土地のまま売却活動をすると「住宅用地の軽減措置特例」を受けられる点がメリットです。
住宅用地の軽減措置特例を適用すると、土地の固定資産税や都市計画税が次のように軽減されます。

• 固定資産税：200㎡以下の部分は価格×1/6・200㎡を超える部分は価格×1/3
• 都市計画税：200㎡以下の部分は価格×1/3・200㎡を超える部分は価格×2/3

家屋を解体して更地にすると、減税措置を受けられなくなるため、税負担が大きくなります。
古家付き土地として現状で売り出せば、固定資産税は減税されたままなので、焦らずに売却活動がおこなえるでしょう。

デメリット1：売却価格が安くなりやすい

古家付き土地の場合、買主が建物の解体費用や手間を負担することになります。
そのため、相場よりも低く設定しなければ売却が難しいと考えておきましょう。
土地の条件によっては、更地価格より安くなってしまうケースもあります。
解体工事をした場合と古家付き土地として売る場合では、どちらがお得かよく試算することが大切です。

デメリット2：売却期間が長引く可能性がある

更地と古家付き土地では、更地のほうが売りやすいといわれています。
古家付き土地の場合、購入後に買主が建物を解体しなければならず、費用や手間がかかるためです。
また、建物が建っている状態では土地の広さを把握しづらく、買主がなかなか購入に踏み切れないなどの理由もあります。
売却を急いでいる場合は、更地にしてからの売却も検討すると良いでしょう。

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古家付き土地として売却するときの注意点

古家付き土地をスムーズに売却するには、売却における注意点を理解しておくことが大切です。
ここからは、古家付き土地として売却するときの注意点を解説します。

注意点1：土地の境界を明確にしておく

土地を売却する場合、売主には境界の明示義務があります。
境界確定測量図が手元にあれば、売却時に境界の明示が可能です。
しかし、先祖代々受け継がれてきた土地などは、測量をおこなっていないケースもあります。
境界が不明確だと、買主が隣地所有者とトラブルになる可能性があるため、購入する方はほとんどいません。
境界がわからない場合は、測量をして境界を確定してから、売却活動を開始するようにしましょう。

注意点2：免責事項を書き出す

不動産を売却する際は、必ず契約内容に適合するものを引き渡さなければなりません。
もし契約内容とは異なる物件を売却した場合、買主から補修費用や契約解除、損害賠償を請求される可能性があります。
これを契約不適合責任といいますが、古家の場合は契約不適合責任を免責にできるケースが多いです。
契約不適合責任を免責にするには、売買契約書に特約として免責事項を1つずつ書き出す必要があります。
そのためには、売主自身が建物の状態をしっかり把握しておかなければなりません。
相続した物件などご自身が住んだことのない物件を売却する場合、建物の状態について把握できていないこともあるでしょう。
このような場合は、ホームインスペクションなどをおこない、建物の現状を客観的に証明できるよう備えておくことをおすすめします。

注意点3：ゴミは片付けておく

古家付き土地をスムーズに売却するには、敷地内に残ったゴミや不用品はすべて処分しておくことが大切です。
ゴミが残っていると、買主は解体費用だけでなくゴミの処分費用も負担することになります。
そうなると、買主に値下げ交渉の余地を与えてしまい、売却金額が低くなってしまうかもしれません。
なるべく高値で売却するためにも、敷地内にあるゴミや不用品はすべて撤去しておきましょう。

注意点4：買取も視野に入れておく

先述したように、古家付き土地は売却期間が長引く傾向にあります。
仲介で売り出したものの買主が見つからない場合は、不動産買取を検討すると良いでしょう。
買取とは、不動産会社が直接土地や建物を買い取ることです。
仲介のように買主を探す必要がないため、不動産会社との条件が合えばすぐに現金化できます。
買取価格は相場よりも低くなりやすいですが、物件を早く手放したい方は買取もご検討ください。

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まとめ

古家付き土地として売り出すと、解体費用や固定資産税を節約できるというメリットがあります。
まずは古家付き土地として販売し、売れない場合に、更地してからの売却を検討するのがおすすめです。
解体費用をかけずに早く手放したい場合は、不動産会社による買取も視野にいれておくと良いでしょう。
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