不動産を売却するときに注意すべきこととは？ケースごとに解説！

離婚や相続、ライフスタイルの変化など不動産を売却するタイミングは人それぞれです。
不動産売却をスムーズに進めるには、ケースごとに異なる注意点を理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産を売却するときに注意すべきポイントを、ケース別に解説します。
北九州市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の注意点1：売却方法による契約の違い

不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。
いずれも不動産を売却することに変わりはありませんが、仕組みや契約方法が異なります。
ご自身に適した方法を選択するためにも、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をして買主を探す方法です。
不動産売却においては、もっとも一般的な方法といえるでしょう。
仲介で不動産を売却する際の流れは、以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が売却活動を開始する
• 買主と売買契約を結ぶ
• 売却代金を受け取り物件を引き渡す

まずは不動産会社に査定を依頼し、査定額と条件に納得できたら媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は、チラシやインターネットなどの広告媒体を使って、広く購入希望者を募ります。
買主が見つかったら売買契約を結び、後日売却代金を受け取り物件を引き渡す流れです。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
買取で不動産を売却する際の流れは、以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と売買契約を結ぶ
• 売却代金を受け取り物件を引き渡す

買取は仲介のように、買主を探すための売却活動が必要ありません。
そのため、仲介に比べて売却期間を短縮できる点がメリットです。
不動産会社が提示する条件に納得できたら、すぐ契約を結び現金を受け取れます。

仲介と買取の違い

仲介と買取の大きな違いは「売却する相手」です。
仲介は主に個人の方が買主となりますが、買取では不動産会社が買主となります。
また、売却スピードや売却価格にも違いがあります。
仲介の場合、査定を依頼してから物件を引き渡すまでに3〜6か月程度かかるのが一般的です。
とはいえこれは目安なので、立地条件が悪かったり建物が古すぎたりすると、1年以上かかるケースもあります。
一方で買取は、売買契約を結んでから3日～1か月程度で現金を受け取ることが可能です。
ただし売却価格については、基本的に仲介よりも買取のほうが低くなる傾向にあります。
買取の場合、買い取った不動産を修繕やリフォームし、資産価値を高めてから再販売するためです。
その際にかかるコストを考慮したうえで売却価格を決めるため、仲介に比べると1〜3割ほど低い価格になります。
高値で売却したければ仲介、急いで現金化したい場合は買取というように、状況に合わせて判断しましょう。

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不動産売却時の注意点2：離婚がきっかけの場合

離婚を機に不動産の売却を検討される方は少なくありません。
離婚に伴う不動産売却では、通常よりも手続きが多くなるため注意が必要です。
ここからは、離婚を機に不動産を売却する際の手順を、注意点とともに解説します。

不動産の名義を確認する

不動産は原則として名義人しか売却できないため、まずは不動産の名義が誰になっているのかを確認しましょう。
婚姻後に不動産を購入した場合、単独名義と共有名義の2つのケースが考えられます。
夫の単独名義であれば、夫しか手続きができないため、妻が勝手に売却することはできません。
夫婦の共有名義になっている場合は、2人の同意が必要です。

住宅ローンの名義を確認する

売却する不動産にローンが残っている場合は、ローンの名義人も確認しなければなりません。
ローンの名義人と不動産の名義人が必ず一致するとは限らないためです。
たとえばローンの名義人が夫であり、名義人ではない妻が不動産に住み続けるとしましょう。
この場合、どちらが住宅ローンを返済し、ローンの名義をどうするのかを決める必要があります。

財産分与の方法について話し合う

夫婦が離婚する際は「財産分与」をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を平等に分配することです。
土地や建物などの不動産も財産分与の対象なので、どのように分けるか話し合わなければなりません。
不動産における財産分与には、以下3つの方法があります。

• 家を売却して現金化し分け合う
• 夫婦どちらかが家をもらい相手に代金を支払う
• 夫婦どちらかが家をもらいほかの財産を相手に渡す

もっともトラブルが少ないのは、家を売却して現金化し分け合うことです。
不動産を活用する予定がなければ、売却することを第一優先に考えると良いでしょう。

不動産を売却する

財産分与の話し合いが済んだら、一般的な不動産売却と同じ流れで手続きを進めていきます。
仲介にしろ買取にしろ、まずは査定を依頼する必要があるため不動産会社探しから始めます。
不動産会社が提示する査定額が適切かを判断するためにも、事前にある程度の相場を確認しておくと良いでしょう。

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不動産売却時の注意点3：相続した不動産の場合

相続した不動産を売却する際も、注意しなければならないポイントが多数あります。
とくに相続が絡むとトラブルになりやすいため、注意点を把握しておきリスク回避に繋げましょう。
ここからは、相続した不動産の売却手順を注意点とともに解説します。

相続人と相続財産を確定させる

まずは誰が相続人に該当し、被相続人がどのような財産を所有しているのかを調べましょう。
相続人については、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本で確認できます。
相続財産には、不動産のほか現金や株式、自動車、貴金属などが含まれます。
また借金や未払金といったマイナスの財産も相続の対象となるため、これらもすべて洗い出さなければなりません。

遺産分割協議をおこなう

次に遺産分割協議をおこない、誰がどの財産をどれくらいの割合で相続するのかを話し合います。
遺産分割協議では相続人全員の同意が必要なため、1人でも反対する方がいると手続きは進められません。
遺産の分割方法について全員が納得したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名と捺印をします。

相続登記をする

続いて、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」をおこないます。
申請先は不動産所在地の法務局で、遺産分割協議書や相続人全員戸籍謄本なども必要です。
スムーズに手続きできるよう、必要書類は早めに準備しておくことをおすすめします。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されるため、手続きは忘れずにおこないましょう。

不動産を売却する

相続の手続きが完了したら、通常の不動産売却と同じ流れで手続きを進めます。
なお、不動産の売却代金を複数の相続人で分割する場合は、誰か1人を代表者として相続登記をするのが一般的です。
その後、相続不動産を売却して得た現金から諸費用などを差し引き、残ったお金を相続人の間で分割します。
売却代金を相続税の納税にあてたいなど、売却を急いでいる場合は買取も視野に入れておくと良いでしょう。

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まとめ

離婚を機に不動産を売却する際は、まず不動産や住宅ローンの名義を確認することが大切です。
相続不動産の売却においては、売却活動を始める前に、遺産分割協議や相続登記などの手続きが必要です。
売却方法には仲介と買取の2種類があるため、ご自身の状況に応じてどちらを選択するか決めると良いでしょう。
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